sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Koronawirus a kredyt hipoteczny. COVID-19 nie tylko skutecznie zainfekował zdrowie ludzi, lecz także równie szybko zabiera się za gospodarki na całym świecie. Polska nie będzie tym razem zieloną wyspą jak w trakcie poprzedniego kryzysu. Jeszcze miesiąc temu gospodarka była rozpędzona, zainteresowanie na rynku nieruchomości biło rekordy, a tu nagle rach-ciach, dziękujemy, do zobaczenia za ileś tam miesięcy. Blokada życia społecznego i gospodarczego niemal z dnia na dzień skutecznie zmroziła popyt. Nie ma w tym nic dziwnego, gdyż dziś wiele osób martwi się raczej o swoje zdrowie, finanse i o swoją przyszłość. Niemniej chwilę przed rozpoczęciem lub w trakcie procesu starania się o hipotekę jest przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy Polaków. Spora grupa osób buduje domy i musi dokończyć cały proces, nie mając możliwości pozostawienia rozgrzebanej inwestycji. Kolejne osoby podpisały jakiś czas temu umowy deweloperskie. Co ciekawe, jest też całkiem sporo osób czujących się pewnie i stabilnie, przez co zamierzają finalizować swoje długofalowe plany. W tym wpisie chcę dać kilka wskazówek, które realnie mogą pomóc w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny w trakcie trwania pandemii koronawirusa.

Z dzisiejszego wpisu Koronawirus a kredyt hipoteczny dowiesz się między innymi:

1. co dla Ciebie oznacza wzrost marż i spadek stopy procentowej,
2. jak banki liczą zdolność kredytową w trakcie COVID-19,
3. które branże są oznaczone jako ryzykowne,
4. jak rodzaj dochodu wpływa na szanse uzyskania kredytu,
5. jak wyglądają wakacje kredytowe w trakcie pandemii.

koronawirus a kredyt hipoteczny

Tylko spokój Ciebie uratuje…

Koronawirus a kredyt hipoteczny… Dziś każdy jest specjalistą od wszystkiego. Standardowo to piłka nożna, polityka i medycyna, przedwczoraj doszły kredyty hipoteczne, dziś wirusologia w kierunku COVID-19. Dzień w dzień widzę na różnych stronach artykuły forsujące coraz to nową, bardziej zaskakującą oraz katastroficzną wizję świata. W trakcie ostatnich kilku tygodniu miałem do czynienia z osobami, które nie potrafią prawidłowo dodawać, a jednocześnie nie czują żadnego zażenowania, gdy stają się prorokami i wieszczą, jak w najbliższym czasie będzie wyglądał rynek kredytów hipotecznych. Jak będzie w przyszłości? Tego niestety nikt nie wie. Jest sporo argumentów za zaciąganiem kredytu właśnie teraz. Jest równie wiele argumentów, żeby tego nie robić. Poprzez mój komentarz chciałbym opisać obecną rzeczywistość, tak żebyś mógł podjąć decyzję najlepszą z możliwych dla siebie samego.

Współpraca ze mną

sprawdź szczegóły

Jak banki patrzą na dochody?

Epidemia koronawirusa mocno podkręciła kryteria, którymi kierują się banki pod kątem akceptacji dochodów. Warunki udzielania kredytów hipotecznych zostały widocznie zaostrzone. Banki w swoim mniemaniu chronią swój interes, przez co klienci muszą przedstawić znacznie mocniejsze argumenty. Poniżej znajdziesz wstępny opis podejścia banków do różnego rodzaju dochodów.

Umowa o pracę na czas nieokreślony

Zdecydowanie umowa na czas określony daje największe szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego. Idealnie byłoby, gdyby kredytobiorca pracował w pożądanej branży, najlepiej od kilku lat. Fakt, że banki spodziewają się spowolnienia gospodarczego, wpływa na ostrożne liczenie przyszłych dochodów jako podstawy do zdolności płatniczej. Podstawa wynagrodzenia będzie akceptowana w 100%. Jednakże może być problem z dodatkami typu: nadgodziny, premie czy prowizje. W najlepszym przypadku bank zaakceptuje tylko część wynagrodzenia zmiennego.

Umowa o pracę na czas określony

Jeszcze kilka miesięcy temu umowa na czas określony nie stanowiła żadnego problemu. Wpływ koronawirusa na kredyt hipoteczny jest jednak niebagatelny. Osoby zatrudnione na czas określony mają realne szanse na uzyskanie finansowania w dosłownie 2–3 bankach. Promesa kredytowa nie zda się na wiele. Sposób liczenia zdolności kredytowej będzie podobny jak w przypadku umowy na czas nieokreślony.

Umowa-zlecenie i umowa o dzieło

Osoby pracujące na tzw. umowach śmieciowych mają spory problem. Zostały tylko 2-3 banki, które teoretycznie są w stanie zaakceptować dochód z tego tytułu. Minimalny czas uzyskiwania takiego dochodu to 12 miesięcy. Zdecydowanie najlepiej u stałego kontrahenta z comiesięcznym przelewem na rachunek.

Jednoosobowa działalność gospodarcza

Zachciało się własnego interesu, to teraz płać i płacz. Brutalne, ale sporo w tym prawdy. Banki bardzo się boją o stabilność mikrofirm. Nawet jeśli ta działa w branży, która może święcić triumfy, dla ułatwienia wiele banków podziękowało przedsiębiorcom za współpracę. Możliwość uzyskania kredytu dla osób prowadzących działalność to rarytas. Te banki, które są w stanie zaakceptować dochód z małego biznesu, znacznie obniżyły zdolność kredytową.

Marża kredytu w trakcie pandemii

Obecnie wirus SARS-CoV-2 nie ma drastycznego wpływu na marże banków. Oczywiście większość banków podwyższyła cenę kredytu, np. ING Bank Śląski, PeKaO, Citi Handlowy, Millennium, Santander. Powody są dwa. Spadek stóp procentowych oraz podwyższone ryzyko banku. Realnie rzecz biorąc, nie są to jednak tak duże wzrosty, jak można przeczytać w różnych mediach. Podwyżki nie skompensowały spadku stopy procentowej, która została obniżona aż o 1 p.p. (1% potocznie). Wzrosty marż to raczej dziesiętne części procenta. Uważam jednak, że ten stan rzeczy nie będzie trwał długo. Im dłużej koronawirus będzie oddziaływał na sytuację społeczno-gospodarczą, tym większe szanse na podwyżki marż kredytów.

Obniżki stopy procentowej WIBOR 3M/6M i ich wpływ na wysokość raty

Najmocniej wpływ pandemii na kredyt hipoteczny odczuwalny jest w wysokości oprocentowania, a co za tym idzie – w wysokości rat kredytowych. Rada Polityki Pieniężnej na przestrzeni ostatniego miesiąca obniżyła stopę procentową o 100 p.b. (obniżka o 1%). W tym samym kierunku podążył WIBOR. Obecny poziom WIBOR 3 M to 0,68%, z kolei WIBOR 6 M to 0,70%. Tak duża obniżka stóp procentowych oczywiście ma wpływ na wysokość rat kredytu hipotecznego. Dla zobowiązania o wartości 300 000 PLN, udzielonego na 25 lat, oprocentowanie 3,5%, oznacza to spadek raty o 160 PLN/miesiąc. Z tego wynika, iż rocznie można zaoszczędzić ponad 1800 PLN. Jedna rata miesięczna zostaje w kieszeni.

Wkład własny

Nadal teoretycznie istnieje możliwość, by uzyskać kredyt, posiadając tylko 10% wkładu własnego. Na rynku zostało jednak tylko kilka banków i trzeba liczyć się z niskimi szansami na taki kredyt. Według moich obserwacji kredyt z 10-procentowym wkładem własnym jest zarezerwowany tylko dla klientów, którzy mają wszystkie inne parametry (dochody, pracodawca historia w BIK, wiek, rynek wtórny) na idealnym poziomie. Kilka banków, w tym PKO BP, prognozując skutki pandemii, wprowadziło zmiany w tym zakresie. Wymóg posiadania 20–30% wkładu własnego od wartości nieruchomości jest w obecnej sytuacji standardem.

Ile obecnie trwa analiza wniosków?

Zdecydowanie musisz uzbroić się w cierpliwość. Standardowo w normalnym okresie polecam zabezpieczenie dla siebie około 2 miesięcy. W tej skomplikowanej rzeczywistości proponuję swoim klientom, by planowali finalizowanie kredytu hipotecznego nawet na 3–4 miesiące wprzód. Banki, urzędy, poczta, notariusze, rzeczoznawcy i wiele innych podmiotów biorących udział w tym łańcuchu zdarzeń nie pracują standardowo. Praca zdalna, zespoły rotacyjne, kwarantanny dokumentów to znak czasów. To wszystko ma realne przełożenie na długość procesu kredytowego. Aktualnie całość jest skompensowana mniejszą liczbą wniosków, ale nikt nie jest w stanie przewidzieć najbliższej przyszłości. Wobec tego zalecam ostrożne podejście do terminu finalizacji umowy zakupu nieruchomości.

Ile należy złożyć wniosków?

Pandemia wprowadziła wiele nerwowości, dodatkowych obostrzeń i większych wymagań. Osoba interesująca się kredytem hipotecznym powinna być lepiej zabezpieczona, niż to miało miejsce dotychczas. W związku z tym uważam, że należy starać się równolegle w 3–4 bankach. Dzięki temu kredytobiorca minimalizuje ryzyko nieotrzymania kredytu i związanych z tym konsekwencji. Dla kredytobiorcy nie wiąże się to z większymi kosztami. Spędzi nad tym wszystkim trochę czasu, ale uważam, że w tak specyficznym momencie nie powinno to stanowić problemu. Kolejny argument, by organizację kredytu scedować na doświadczonego pośrednika.

Współpraca ze mną

sprawdź szczegóły

Zwiększenie ilości decyzji negatywnych

Niestety COVID-19 wpłynął na liczbę negatywnych decyzji wydawanych przez banki. Instytucje te, analizując wnioski kredytowe, dużo ostrożniej szacują swoje ryzyko. Pandemia będzie miała niewątpliwie wpływ na kieszeń niemal każdego z nas. Część osób straci pracę, biznes oraz oszczędności. Niewiele osób ma zaplecze finansowe pozwalające na przeżycie kilka miesięcy wprzód. Działy analiz to wszystko wiedzą. Konsekwencją jest defensywne podejście i udzielanie kredytów hipotecznych tylko tym, którzy spełniają znacznie bardziej rygorystyczne warunki.

Zdolność kredytowa

Jeżeli chodzi o zdolność kredytową, sprawa ma się podobnie jak w przypadku decyzji negatywnych. Banki, pomimo spadku stóp procentowych, liczą zdolność kredytową znacznie ostrożniej. Potencjalne ryzyko jest w tym momencie najważniejsze i powoduje, że banki znacznie obniżyły maksymalnie dostępne kwoty kredytu. Porównując wyliczenia dla klientów sprzed kilku tygodni z obecnymi przypadkami, mogę ocenić, że część banków ścięła maksymalne zdolności w niektórych przypadkach nawet o połowę.

Branże niskiego ryzyka

Ponieważ przyroda nie lubi próżni, a biznes musi się kręcić, to istnieje kilka branż wygranych. Analityk z pewnością przychylniej spojrzy na osoby zatrudnione w budżetówce, na służby mundurowe, lekarzy czy też na programistów. Przedstawiciele tych zawodów z pewnością będę lepiej oceniani przez wewnętrzny scoring banku, dzięki czemu będą mieć większe szanse na uzyskanie finansowania na nieruchomość.

Branże wysokiego ryzyka

Należy wyraźnie zaznaczyć, że kilka banków wydało oficjalne komunikaty, iż przestaje akceptować dochody przedsiębiorców, a nawet osoby zatrudnione na etacie w kilku branżach tzw. podwyższonego ryzyka. Osoby zatrudnione w branżach: transportowej, beauty, eventowej, hotelarskiej, turystycznej, prywatnej oświacie, fitness, gastronomicznej i kilku innych mogą niestety przez dłuższy czas mieć problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Zdecydowanie warto przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprawdzić, jak to wygląda w wybranych bankach.

Jak prawidłowo podpisać umowę przedwstępną?

Nie wiedzieć czemu wielu kupujących traktuje umowy przedwstępne do kredytu bez odpowiedniej powagi. Umowa notarialna zła, bo trzeba zapłacić. Umowa przedwstępna co do zasady jest potrzebna do starania się o kredyt hipoteczny. Określa co, kto, od kogo, za ile, w jakim terminie oraz na jakich zasadach dokonywana jest transakcja zakupu nieruchomości. Jakby nie spojrzeć, to faktycznie niby nic wielkiego. A jednak – czasem niestety bywa inaczej. Dlaczego niestety? Jeśli między stronami dojdzie do konfliktu, to wszyscy zaczynają sprawdzać, kto się lepiej zabezpieczył. Podstawowym błędem jest określenie zbyt krótkiego okresu trwania umowy. Drugim jest wpłata wysokiej kwoty zadatku oraz równoległy brak zabezpieczenia się na wypadek nieotrzymania kredytu. Popularnym błędem jest brak skompletowania wszystkich istotnych dokumentów jako załączników do umowy. Na końcu zapisy abuzywne, które mogą spowodować, iż podpisana umowa zwyczajnie może zostać zerwana. Od zawsze polecam podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu, która daje zupełnie inną wartość stronie kupującej. Notariusz sprawdzi stan prawny, kupujący może się wpisać do działu III, a sprzedający nie może w prosty sposób zrezygnować z transakcji.

Jak w obecnym czasie pracują pośrednicy kredytowi?

Ostatnie kilka miesięcy to było istne szaleństwo. Skala zainteresowania naszymi usługami była naprawdę na bardzo wysokim poziomie. Kilkunastu klientom w okresie styczeń–luty musiałem nawet odmówić współpracy, gdyż nasze możliwości w danym momencie zostały znacznie przekroczone. Nie da się ukryć, że koronawirus wpłynął na rynek nieruchomości. W pierwszym momencie ogłoszenia pandemii SARS-CoV-2 telefon nagle zamilkł. Zerowe zainteresowanie. Taki stan trwał kilka dni, a potem, o dziwo, ludzie coraz śmielej zaczęli się interesować zakupem mieszkania, działki lub budową domu. Jak obecnie wygląda pomoc eksperta kredytowego w organizacji kredytu? Stosując się do dzisiejszych wytycznych, mamy możliwości obsługi klientów niemal w 100% online. Dzięki temu możemy poprowadzić proces uzyskania kredytu hipotecznego z zachowaniem procedur bezpieczeństwa dla zdrowia naszych klientów i współpracowników.

1. Analiza, przygotowanie i omówienie możliwości kredytowych

W pierwszym etapie zbieram wszystkie niezbędne informacje na temat finansów, parametrów osobistych i nieruchomości. Doprecyzowuję, na czym klientowi zależy, czym dokładnie się kieruje w doborze kredytu hipotecznego. Komplet danych daje mi podstawy do przygotowania ofert, które w moim mniemaniu będą dla klienta dostępne, ich cena będzie możliwie najniższa, a zaproponowane rozwiązania będą pasowały do przyjętej strategii spłaty. Oferty przesyłam mailowo i umawiam się z klientem na rozmowę w ciągu kilku dni. W tym czasie klient ma możliwość zapoznania się z przygotowanymi rozwiązaniami. Rozmowa telefoniczna lub poprzez Skype wygląda dokładnie tak samo, jak byśmy spotkali się osobiście. Zwyczajowo trwa między 1–1,5 godziny. W tym czasie omawiam wszystkie oferty, szczególnie zwracając uwagę na niuanse, które osobom niedoświadczonym potrafią umknąć. Wyjaśniam krok po kroku wszystkie zagadnienia i wskazuję listę dokumentów.

2. Kompletowanie listy dokumentów, operat szacunkowy

Odpowiednio przygotowana dokumentacja i wycena nieruchomości do kredytu to podstawa sukcesu. Pozwala uniknąć części problemów oraz nie zabiera czasu na uzupełnienia w trakcie procesu analizy kredytowej. Warto zwrócić uwagę, że obecnie zdobycie dokumentacji finansowej, osobistej czy też nieruchomości może się wiązać z dłuższym czasem oczekiwania. Rzeczoznawcy majątkowi wedle moich obserwacji pracują zdecydowanie w normalnym trybie.

3. Wnioski kredytowe

Po skompletowaniu listy dokumentów proszę o przesłanie całości w formie elektronicznej (pamiętaj, żeby zachować oryginały). Na tej podstawie wypełniam wnioski kredytowe. Znajdujemy wspólny termin i umawiamy się na podpisanie wniosków. Tego etapu nie jesteśmy w stanie załatwić zdalnie, gdyż na każdym druku bankowym oświadczam, iż podpisy zostały złożone w mojej obecności. Wcześniej przygotowane wnioski pozwalają skrócić czas spotkania do absolutnego minimum. Zaledwie 30–45 minut powinno pozwolić na zaznajomienie się ze wszystkimi dokumentami oraz ich podpisanie. Wnioski kredytowe następnie rejestruję i wysyłam do wybranych banków.

4. Analiza kredytowa

Analiza kredytowa trwa od 2 do 6 tygodni. W tym czasie na bieżąco informuję Cię o jej przebiegu. Jeśli bank wymaga dodatkowej dokumentacji, odbiorę przy pomocy kuriera.

5. Decyzja kredytowa i analiza umowy

Jeśli jesteś szczęściarzem i uzyskałeś pozytywną decyzję kredytową, możemy przystąpić do dokonania wyboru, w którym banku podpiszesz umowę. Umowę otrzymujesz ode mnie w formie elektronicznej. Zawsze wymagam od swoich klientów kilkukrotnej lektury i przesłania swojej listy pytań, spostrzeżeń lub wątpliwości. Być może nie jest to najbardziej fascynująca aktywność na świecie, ale bardzo ważna. Lista pytań daje mi pewność, że klient zapoznał się z treścią oraz daje podstawy do pełnej analizy dokumentu. Jeśli zapisy umowy są zrozumiałe i akceptowalne, możemy ustalać termin podpisania umowy kredytowej.

6. Podpisanie umowy kredytowej i uruchomienie kredytu

Standardowo jestem obecny w oddziale banku przy podpisaniu umowy. Obecnie jest to ograniczone, gdyż kilka banków zakazuje udziału pośrednikom lub limituje liczbę osób, która może przebywać w danym momencie w oddziale. Jestem jednak dostępny cały czas pod telefonem.

Współpraca ze mną

sprawdź szczegóły

Jak w obecnym czasie pracują banki?

Pandemia koronawirusa wprowadziła bardzo duże zamieszanie w działaniu wszystkich korporacji, w tym banków. Jak wszystkie duże firmy, tworzą one pewien ekosystem, który rządzi się swoimi prawami, mechanizmami, łańcuchem dostawy, obowiązków i kompetencji. Są to tysiące mniej lub bardziej warto [PB1] uzależnień. Za każdy z nich odpowiadają ludzie. Jeśli przestanie działać jeden, dwa lub kilka trybów, banki jako odpowiedzialne organizacje posiadają procedury zastępczego działania. Na chwilę wszystko i wszystkich można zastąpić. Poważny problem pojawia się, gdy równolegle przestaje działać kilkadziesiąt, kilkaset składowych całego systemu. System pada w chwilę, nie na chwilę, a na zawsze. Nie da się odbudować w ciągu chwili tak skomplikowanej struktury. Z tego też powodu banki w większości zdecydowały się wejść w fazę uśpienia. Tam, gdzie to możliwe, pracownicy zostali wysłani do pracy zdalnej. Obsługa w oddziałach jest zmniejszona do absolutnego minimum. Może się okazać, iż pomimo chęci z Twojej strony nie będziesz mieć możliwości, by złożyć wniosek kredytowy w banku. Część banków przestała przyjmować wnioski kredytowe od klientów, całość procesu przerzucając na pośredników. Terminy podpisywania umów kredytowych trzeba blokować czasem na kilka tygodni wprzód. Należy uznać obecną sytuację za stan wyjątkowy. Generalnie nie jest łatwo być dziś klientem.

Refinansowanie kredytu hipotecznego w przyszłości

Zakup nieruchomości czy też budowa domu obecnie mogą być okupione wyższymi wymaganiami czy też kosztami. Jeśli zdecydowałeś się na realizację takiej transakcji, warto zauważyć, że to nie musi być bank docelowy na cały okres kredytowania. Rynek kredytów jest poddawany ciągłej rotacji. Raz lepiej, raz gorzej. Niestety czas obecny to okres, który możemy określić jako słabszy. Za kilka miesięcy, gdy na rynek wróci optymizm, PKB będzie rósł, banki poluzują swoje zasady, cena kredytów będzie na pewno niższa. To może być świetny czas na zmianę kredytu, a jednocześnie na obniżenie kosztów całkowitych. Pamiętaj o możliwości refinansowania kredytu hipotecznego w przyszłości. Specyfikę takiego kredytu opisałem w jednym z wpisów kilka lat wstecz.

Wakacje kredytowe

Zgodnie z zaleceniami rządu banki wprowadziły na czas pandemii koronawirusa możliwość skorzystania z wakacji kredytowych. Ma to pomóc w codziennym funkcjonowaniu kredytobiorcom, którzy zmniejszyli lub wręcz utracili swoje dochody. Okres trwania wakacji to maksymalnie trzy miesiące. Zawieszana jest tylko część kapitałowa raty. Część odsetkową musisz spłacać. Wniosek o prolongatę terminu spłaty możesz złożyć zdalnie przez bankowość elektroniczną lub infolinię. Zalecałbym jednak ostrożność i dokładną analizę tego kroku. Część osób rozumie propozycję zawieszenia brak opłaty przy jednoczesnym wydłużeniu terminu trwania umowy kredytowej o 3 miesiące. Brzmi idealnie, ale tak nie jest. Korzystając z wakacji, znacznie podwyższasz koszt całościowy o odsetki, które będziesz płacił w trakcie przerwy kapitałowej.

Podsumowanie artykułu Koronawirus a kredyt hipoteczny

 Nie ma żadnych wątpliwości, że pandemia wpłynęła na rynek kredytów hipotecznych. Większa liczba decyzji negatywnych, wyższy wkład własny, brak akceptacji pewnych branż, znaczne obniżenie zdolności kredytowej czy też wydłużenie okresu analizy kredytowej. Sytuacja z rynku kredytów hipotecznych daleka jest od ideału. Nie jest jednak tak, że nie możesz osiągnąć założonego celu. Przed podjęciem formalnych kroków należy zebrać szczegółowe dane celem oceny szans, zagrożeń i możliwości. Zastanów się nad wsparciem doświadczonego pośrednika w obecnej sytuacji.

Zapraszam do komentowania

Czy uważasz, że temat Koronawirus a kredyt hipoteczny został przeze mnie wyczerpany? Jeśli nie, co ewentualnie chciałbyś się dowiedzieć, co powinienem dodać? Koniecznie daj znać w komentarzu

Powiązane wpisy

Strona wykorzystuje pliki cookies w celu prawidłowego jej działania oraz korzystania z narzędzi analitycznych, reklamowych i społecznościowych. Szczegóły znajdują się w polityce prywatności. Rozumiem i akceptuję