Nieruchomości
27 czerwca 2022
11
Od kilku lat na rynku można zaobserwować wzmożone zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości. Inwestowanie w nieruchomości na wynajem zdobyło rzeszę sympatyków. Jednak dla niektórych osób pieniądze, jakie można zarobić z wynajmu, nie są satysfakcjonujące. Jednym z alternatywnych sposobów jest house flipping. Część osób drenuje lokalny rynek w poszukiwaniu niedoszacowanych nieruchomości, kupuje je, a następnie sprzedaje z zyskiem. Dzięki różnicy między poniesionym kosztem inwestycji a wartością sprzedaży uzyskuje dochód. W prawidłowo zrealizowanych transakcjach może to być zarobek sięgający kilkudziesięciu tysięcy złotych. Niedoszacowanie nabywanej nieruchomości może wynikać z różnych powodów: kłopoty finansowe sprzedających, pilny wyjazd za granicę, nieruchomość wymagająca generalnego remontu. To wszystko są powody, które stwarzają okazje inwestycyjne. Kupić, wyszykować, czasem nawet wyremontować, a następnie sprzedać powyżej poniesionych nakładów. To wszystko da się również przeprowadzić bez posiadania dużych środków własnych, przy pomocy kredytu hipotecznego.
Spis treści
W dzisiejszym wpisie „Kredyt hipoteczny na Flipa jak to wszystko zorganizować” dowiesz się:
- co to jest flipping nieruchomości,
- jak uzyskać niemal darmowy kredyt hipoteczny,
- jak skredytować środki na remont nieruchomości,
- co to jest home staging.
Co to jest house flipping?
House flipping to sposób szybkiego zarabiania dużych pieniędzy na nieruchomościach, który w zawrotnym tempie zdobywa w Polsce popularność. Polega to na wyszukaniu i kupnie taniej nieruchomości, wyremontowaniu i odsprzedaży z zyskiem. Dochód to różnica między nakładami (koszty zakupu, podatek PCC-3, prowizja agencji nieruchomości, koszty kredytu bankowego) a ceną sprzedaży. Cała operacja zazwyczaj ma miejsce na przestrzeni kilku miesięcy. Szybkie kupno, remont i jeszcze szybsza sprzedaż. Najlepsi, najbardziej doświadczeni a być może najlepiej zorganizowani potrafią na tym naprawdę zarobić poważne pieniądze.
Jaki jest najlepszy kredyt hipoteczny na flipa?
Na wyobraźnię wielu osób działa szybkość i możliwość zarobienia dużych pieniędzy. Część osób jednak rezygnuje z flippingu, twierdząc, że nie ma wystarczającej gotówki do przeprowadzenia takiej inwestycji. Posiadanie wolnych środków w wysokości 300 000 PLN, 400 000 PLN czy większej kwoty jest faktycznie poza możliwościami większości z nas. Całą operację jednak można przeprowadzić niemal bez posiadania środków własnych. Na rynku są oferty kredytów hipotecznych, które doskonale wpisują się w wymagania osób chcących zakupić nieruchomość do szybkiej odsprzedaży.
Dobry kredyt hipoteczny na flipa
Wymagane cechy:
- niski wymagany wkład własny,
- zerowy lub niewielki koszt startowy (prowizja, ubezpieczenia),
- zerowy lub niewielki koszt wcześniejszej spłaty od samego początku,
- zerowy lub niewielki koszt ubezpieczenia pomostowego,
- możliwość zaciągnięcia kredytu na remont nieruchomości,
- możliwość uzyskania szybkiego finansowania.
Na co zwracać uwagę wybierając kredyt na flipa?
Planowana operacja flipa zajmuje maksymalnie do kilku miesięcy. Najważniejsze zatem parametry to „koszty wejścia” (koszt startowy) i „koszty wyjścia” (prowizja za wcześniejszą spłatę). Zdecydowanie mniej ważne są warunki oprocentowania (WIBOR 3M + marża), dodatkowe produkty (konto, wpływ, karta kredytowa) i inne. Nie bez znaczenia są również wymogi dotyczące wkładu własnego. Wiele banków wymaga, by wnieść tylko 10% wkładu własnego. Ponadto warto zwrócić uwagę na to, czy wybrany bank daje możliwość uzyskania kredytu na wykończenie nieruchomości. W mojej opinii powyższe 4 cechy określają atrakcyjność banku pod kątem wyboru kredytu hipotecznego na flipa. Dodatkowym plusem jest, jeśli wybrany bank potrafi cały proces uzyskania kredytu przeprowadzić w 2–3 tygodnie, ale to nie jest najważniejsze. Zawsze można podpisać umowę przedwstępną zakupu nieruchomości na trochę dłuższy okres, by mieć możliwość równoległego starania się o finansowanie w banku. Chciałbym również zwrócić uwagę, iż RRSO kredytu w przypadku kredytu na flipa nie ma zupełnie znaczenia.
“Flipowanie” krok po kroku
Transakcja tego typu powinna być świetnie zorganizowana. Po pierwsze okazja może nam uciec, po drugie w tym przypadku “czas to pieniądz” idealnie oddaje sytuację. Dobra organizacja to wybór banków, przygotowanie dokumentacji i świadomość podziału inwestycji na etapy. W mojej opinii najważniejsze z nich:
- Spotkanie z ekspertem hipotecznym celem określenia szans na finansowanie.
- Znalezienie nieruchomości będącej celem inwestycyjnym.
- Sprawdzenie nieruchomości pod kątem prawnym i wartości rynkowej.
- Wybór banków i skompletowanie listy dokumentów.
- Podpisanie umowy przedwstępnej.
- Złożenie wniosków kredytowych.
- Analiza wniosku kredytowego.
- Decyzja, analiza i podpisanie umowy.
- Podpisanie umowy notarialnej.
- Spełnienie warunków i wypłata kredytu.
Jaki są koszty kredytu na flipa?
Całkowity koszt kredytu hipotecznego na flipa powinien być jak najniższy. Niestety nie ma możliwości uniknięcia wszystkich wydatków, ale te obowiązkowe nie są aż tak duże, jak niektórym się wydaje:
- Prowizja 0 PLN (należy wybierać banki z prowizją za uruchomienie 0%).
- Wycena 0–1000 PLN (w zależności od banku i rodzaju nieruchomości).
- Koszt wpisu w hipotece 200 PLN.
- PCC-3 – podatek od ustanowienia hipoteki – 19 PLN.
- Ubezpieczenie nieruchomości (podstawowe ubezpieczenie nieruchomości będzie kosztowało do 30 PLN za każde 100 000 PLN wartości nieruchomości).
- Wcześniejsza spłata 0 PLN (należy wybierać banki z prowizją za wcześniejszą spłatę 0%).
- Wysokość odsetek w zależności od czasu utrzymywania kredytu (wyjaśnienie poniżej).
Spłata kredytu przed terminem oznacza konieczność zapłacenia odsetek, ale tylko za okres od jego udzielenia do faktycznej spłaty. Przyjmijmy do wyliczeń za przykład kredyt na wartość 300 000 PLN, wyjściowo zaciągnięty na 30 lat, ale z zamiarem sprzedaży nieruchomości i spłaty po maksymalnie 6 miesiącach. Z moich obserwacji wynika, że będzie to najbardziej reprezentatywny przykład dla osób zainteresowanych tematyką zakupu nieruchomości na flipa. Wysokość odsetek kredytu spłaconego po 6 miesiącach wyniesie ok. 5 100 PLN. Jesteś zdziwiony, że tak niedużo? To jest jak najbardziej możliwe, ale tylko w przypadku kilku banków i odpowiednio poukładanej inwestycji.
Jakie są koszty flippingu nieruchomości ogólnie?
Koszty flipa są uzależnione od rodzaju nieruchomości, jej wartości i stanu technicznego. Najważniejsze koszty zakupu nieruchomości na flipa to:
- Notariusz – ok. 1% wartości transakcyjnej nieruchomości (taksa notarialna, wypis z aktu notarialnego, koszty wpisów właścicielskich w hipotece).
- Podatek PCC3, czyli tzw. podatek od wzbogacenia – 2% wartości rynkowej nieruchomości.
- Prowizja agencji nieruchomości od 0 do 3,5% od kupna i sprzedaży (nie ma obowiązku korzystania z usług agenta nieruchomości. Niemniej czasem ta współpraca potrafi przynieść korzyści obydwu stronom).
- Koszty kredytu hipotecznego (wymienione powyżej).
- Koszty remontu nieruchomości (zależne od stanu technicznego nieruchomości, pomysłów i doświadczenia flippera).
- Projekt architekta wnętrz (w zależności od stopnia znajomości i doświadczenia architekta).
- Czynsz, opłaty za prąd, podatek od nieruchomości i inne koszty związane z bieżącą obsługą nieruchomości.
Pewne koszty flipa są stałe jak notariusz, podatek, agent nieruchomości. Inne jak koszty odsetkowe kredytu hipotecznego i bieżące koszty związane z obsługą są uzależnione od czasu posiadania nieruchomości. Im szybciej uwiniesz się z transakcją, tym mniejsze koszty cała transakcja wygeneruje, tym większy będzie Twój zarobek.
Może zainteresuje Cię również:
Kredyt na remont nieruchomości
Nieruchomości kupowane pod flipa najczęściej wymagają remontu. To jeden z podstawowych powodów, dla których nieruchomość może być niedoszacowana. Sprzedający nie chce mieć kłopotu, nie ma środków finansowych, być może nie ma zdolności kredytowej, a może jest w trudnej sytuacji i potrzebuje spieniężyć swój majątek. Generalnie nie chce sam tego robić, wobec czego jest w stanie sprzedać nieruchomość bardzo tanio. Kwestia remontu jest zatem w gestii nabywcy. Remont może być również celem kredytu hipotecznego. Uważam, że to banalna sprawa. Do wniosku kredytowego należy dostarczyć kosztorys na druku bankowym. W kosztorysie należy opisać planowane prace. Rozliczenie prac remontowych odbywa się przez wykonanie zdjęć we własnym zakresie lub inspekcję zleconą przez bank. Nie trzeba przedstawiać faktur za wykonane prace i zakupione materiały.
Czas organizacji kredytu na flipa
Organizacja kredytu hipotecznego w chwili obecnej to dość skomplikowana sprawa. Banki przez dużą ilość wniosków mają spore problemy z terminami wydania decyzji kredytowej. Zdarza się, że całość trwa nawet dwa miesiące. Dobra oferta cenowa banku najczęściej wymaga dłuższego czasu oczekiwania. Teoretycznie bank jest zobowiązany do wydania decyzji w 21 dniu licząc od daty złożenia wniosku kredytowego. Tak mówi ustawa o kredycie hipotecznym. Teoretycznie, gdyż banki skutecznie te zapisy omijają np. stosując pre-wnioski, które nie są ujęte w wymogach ustawy.
Pożyczka hipoteczna jako alternatywny sposób finansowania
Flip charakteryzuje się tym, że czasem wymaga szybkiej reakcji. Nie każdy sprzedający będzie chciał czekać na uzyskanie finansowania bankowego przez Ciebie. Niska cena sprzedażowa może wynikać z nagłej i dużej potrzeby właściciela nieruchomości. W takich przypadkach warto mieć wcześniej zabezpieczone środki w postaci pożyczki hipotecznej. Pożyczka hipoteczna to środki na dowolny cel, zabezpieczone na posiadanej nieruchomości. Oprocentowanie jest co prawda wyższe (oprocentowanie ok.5-7%), ale warto pomyśleć nad takim rozwiązaniem w przypadku dobrych okazji cenowych.
Jak sprzedać nieruchomość z kredytem?
Cześć osób obawia się, że przy kredycie na nieruchomości będą problemy z jej sprzedażą. To jeden z mitów panujących na rynku i trochę już taki relikt przeszłości. Kiedyś, kiedy kredyty hipoteczne nie były tak powszechne, obciążone nieruchomości niemal zawsze zwiastowały jakieś kłopoty. Obecnie, gdy kredyt hipoteczny ma wiele osób, jest to już standard. Na rynku wypracowane są mechanizmy, które pozwalają zminimalizować wszelkie ryzyka niemal do zera.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem jest bardzo prosta. Trzeba zorganizować zaświadczenie o kredycie, które będzie zawierało poniższe informacje:
- dane kredytobiorcy,
- datę udzielenia kredytu,
- wysokość udzielonego finansowania,
- aktualne saldo kredytu,
- wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę,
- numer rachunku technicznego do spłaty,
- zobowiązanie banku do wystawienia dokumentów pozwalających na zwolnienie przyjętych zabezpieczeń min. hipoteki.
Środki – czy to z kredytu, czy gotówka – są uruchamiane na rachunek techniczny, do którego sprzedający nie ma żadnego dostępu. Jedyne, co można zrobić, to rozliczyć w całości kredyt. Dzięki temu kupujący ogranicza ryzyko niemal do zera. Po całkowitym rozliczeniu bank do 2 tygodniu wystawia zaświadczenie do wykreślenia hipoteki.
Home staging, czyli przygotowanie nieruchomości do sprzedaży
Home staging to nieodłączna część flipa nieruchomości. Jest to termin oznaczający przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Jedno z lepszych określeń, jakie słyszałem, to zmiana nieruchomości z „do mieszkania” na „do sprzedania”. Home staging to techniki związane z uprzątnięciem wszystkich przedmiotów osobistych, zmianą aranżacji wnętrza, grą światłem, czasem nawet zapachem lub muzyką. Są badania wskazujące, iż mieszkania poddane zabiegom home stagingu sprzedają się w cenach 10% wyższych od podobnych, które nie zostały poddane żadnym zmianom.
Profesjonalne zdjęcia do ogłoszenia
Ofert sprzedaży nieruchomości jest bardzo dużo. Żeby zainteresować klienta, który obecnie bywa bardzo wybredny warto zainwestować w profesjonalnego fotografa. Profesjonalne zdjęcia nieruchomości potrafią ukryć mankamenty i uwydatnić plusy. Takie zdjęcia gwarantują większą “klikalność” ogłoszenia, a to z kolei generuje większą ilość kontaktów telefonicznych. Oczywiście to wydatek w granicach 500-1500 PLN, ale dzięki temu znacznie zwiększasz szanse na szybszą sprzedaż nieruchomości. W przypadku kredytu na flipa, gdzie koszty biją z każdym dniem pomniejszając dochód z inwestycji, myślę że warto o tym pomyśleć. Jeśli zamierzasz flippować regularnie dobrze podjąć stałą współpracę z fotografem.
Największe błędy popełnianie przez flipperów
Flipping nieruchomości w ostatnim czasie zyskał na popularności. Poza profesjonalistami, którzy nauczyli się na swoich błędach i opracowali odpowiednie schematy działania, na rynku funkcjonują mniej doświadczeniu “gracze”. Chciałbym zwrócić uwagę na najczęstsze błędy towarzyszące kredytom na flipa.
- Brak kontaktu z ekspertem kredytowym przed podpisaniem umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości.
- Zły dobór banku i kierowanie się RRSO i całkowitym kosztem kredytu.
- Niedoszacowanie kosztów remontu nieruchomości.
- Podpisanie umowy przedwstępnej na zbyt krótki okres.
- Brak umiejętności sprzedażowych.
- Brak profesjonalnych zdjęć nieruchomości.
Wycofanie zgody na BIK
Bank udzielając kredytu ponosi na starcie sporo kosztów, które zamierza odzyskać w dłuższym przedziale czasu. Kredyt hipoteczny na flipa, który docelowo ma funkcjonować kilka miesięcy można dla banku oznaczać stratę. Jeśli w Twoim BIK po kilku przeprowadzonych flipach będzie widnieć historia kredytowa świadcząca o zaciąganiu kredytu i szybkiej spłacie hipoteki, to po kilku tego typu operacjach możesz dla banków oznaczać swego rodzaju kłopot. Warto o tym zadbać i po realizacji kredytu hipotecznego na flipa wycofać zgodę na przetwarzanie danych.
Podsumowanie
Kredyt hipoteczny na flipa daje szanse na zarabianie pieniędzy niemal bez środków własnych. Wystarczy mieć zdolność kredytową oraz środki na poziomie 10–20% wartości transakcyjnej, by kupić całą nieruchomość, sprzedać i zarobić naprawdę spore pieniądze. Na rynku jest wiele banków, które świetnie wpisują się w charakter inwestowania w nieruchomości do szybkiej sprzedaży. Jednakże uwaga! Nie łudź się, że za pierwszym razem pójdzie gładko. To jest naprawdę ciężki kawałek chleba i trzeba sporo wyobraźni, wytrwałości i skrupulatności, żeby całą inwestycję dopiąć na ostatni guzik. Okazji na rynku jest sporo, ale tylko mała część z nich daje szanse na dochód na poziomie kilkudziesięciu tysięcy złotych. Doświadczenie jest kwestią czasu. Trzeba poznać wymagania potencjalnych nabywców, wiedzieć jakie są trendy wykończenia wnętrz, wyrobić kontakty do profesjonalnych ekip remontowych oraz uzyskać zniżki na zakupy materiałów budowlano-remontowych. Wpadki są nieuniknione, ale dobra analiza rynku pozwoli uniknąć choć części z nich. Każda wpadka mniej to większy zarobek dla Ciebie. Nawet jeśli nie zarobisz, a może nawet trochę stracisz finansowo, to zyskasz cenne doświadczenie, które pozwoli kolejną transakcję przeprowadzić zdecydowanie korzystniej.
Zapraszam do zadawania pytań
Jeśli masz jakiekolwiek pytania odnośnie do kredytu hipotecznego na flipa, daj znać. Pomagałem zorganizować finansowanie w kilkudziesięciu takich transakcjach. Wiem, jakie są oczekiwania nabywcy i jakie możliwości daje obecny rynek.
