Pożyczka hipoteczna najtańsze środki na dowolny cel

Załóżmy, że w Twoim życiu pojawiły się bardzo duże potrzeby finansowe. Mogą być związane z rozpoczęciem fantastycznego biznesu, który być może zmieni Twoje życie. Może masz zamiar kupić nowy samochód z salonu. A może jest to  mniej fajna (jedyna słuszna?) sytuacja, bo musisz rozliczyć się z rozkrzyczaną, obrażalską i roszczeniową rodziną. Lub, o zgrozo, pojawią się jakieś poważne problemy zdrowotne, wymagające dużych nakładów finansowych. Co zrobić, kiedy w miarę szybko trzeba zorganizować na dowolny cel kwoty rzędu, powiedzmy, ponad 100 000 PLN? Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, np. mieszkania, domu, działki budowlanej, to z pomocą może przyjść pożyczka hipoteczna. Pożyczka hipoteczna to środki na dowolny cel zabezpieczone na hipotece nieruchomości.

Spis treści

W dzisiejszym wpisie „Pożyczka hipoteczna – najtańsze środki na dowolny cel” znajdziesz następujące informacje:

1. co to jest pożyczka hipoteczna,
2. pożyczka hipoteczna – krok po kroku
3. jakie jest oprocentowanie pożyczki hipotecznej,
4. jakie są koszty pożyczki hipotecznej,
5. jaką maksymalną wysokość środków na dowolny cel można uzyskać,
6. na co można przeznaczyć pożyczkę hipoteczną,
7. jak lepiej finansować swoje cele – kredytowym gotówkowym czy pożyczką hipoteczną,
8. z jakimi kosztami jest związana pożyczka hipoteczna.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Co to jest pożyczka hipoteczna?

Pożyczka hipoteczna, czyli kredyt hipoteczny na dowolny cel, to specyficzny rodzaj kredytu, który umożliwia Ci uzyskanie środków finansowych na realizację różnych przedsięwzięć, niekoniecznie związanych z zakupem nieruchomości. W przeciwieństwie do kredytu hipotecznego, który ma ściśle określony cel, jakim jest finansowanie zakupu domu czy mieszkania, pożyczka hipoteczna daje większą swobodę w wykorzystaniu uzyskanych środków.

Tego rodzaju pożyczka udzielana jest z zabezpieczeniem w postaci hipoteki na nieruchomości, która może być już Twoją własnością lub nabywana w ramach pożyczki. W praktyce oznacza to, że bank, udzielając Ci kredytu, zabezpiecza się w razie ewentualnej niewypłacalności, mając możliwość przejęcia nieruchomości na własność.

Pożyczka hipoteczna na dowolny cel może być wykorzystana na różne potrzeby, takie jak remont mieszkania, zakup samochodu, opłacenie studiów, konsolidacja zadłużenia, a nawet na rozwój własnej działalności gospodarczej. Warto jednak pamiętać, że koszty takiego kredytu mogą być wyższe niż w przypadku kredytu hipotecznego, ze względu na mniejszą ściśle określoną finalność i potencjalnie wyższe ryzyko dla banku. Dlatego zawsze warto dokładnie przeanalizować swoje potrzeby i możliwości finansowe przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu pożyczki hipotecznej na dowolny cel.

Oprocentowanie pożyczki hipotecznej

Banki uznają pożyczkę hipoteczną jako kredyt o większym ryzyku, niż np. kredyt na zakup mieszkania lub budowę domu. W związku z tym ustalają zwyczajowo wyższe oprocentowanie jak w przypadku kredytu celowego. Najlepsze oferty wśród pożyczek hipotecznych zaczynają się na poziomie trochę niższym od 10%. Najdroższe pożyczki hipoteczne mogą kosztować nawet w okolicach 12%.

W każdym banku musisz mieć możliwość wyboru opcji pożyczki hipotecznego z oprocentowaniem stałym lum oprocentowaniem zmiennym.

Oprocentowanie zmienne pożyczki hipotecznej

Oprocentowanie zmienne jest sumą stopy procentowej WIBOR 3M/6M oraz marży banku. Zmienne oprocentowanie niesie za sobą ryzyko wzrostu stopy procentowej. Potencjalny wzrost wartości wskaźnika referencyjnego może znacząco podwyższyć ratę oraz całkowity koszt kredytu hipotecznego. Nie ma maksymalnej wartości WIBOR. Oprocentowanie zmienne jest zatem ryzykowne i wobec tego trudno oszacować całkowity koszt pożyczki hipotecznej. Jest to zazwyczaj niższe oprocentowanie od rat stałych.

Oprocentowanie stałe pożyczki hipotecznej

W Polsce od 2021 każdy bank musi mieć w swojej ofercie równoległą ofertę pożyczki hipotecznej z oprocentowaniem zmiennym oraz oprocentowaniem okresowo stałym na minimum 5 lat w przód. Oprocentowanie stałe jest jednolite i nie dzieli się na WIBOR oraz marżę banku. W przypadku wzrostu stóp procentowych w trakcie trwania oprocentowania okresowo stałego pożyczka hipoteczna nie jest ryzykowna. Trochę to inaczej wygląda, gdy stopy procentowe zaczynają spadać, wtedy pożyczki z oprocentowaniem okresowo stałym są droższe od możliwości rynkowych. Pamiętaj jednak, iż w takiej sytuacji kredyt hipoteczny możesz refinansować do innego banku na nowych warunkach.

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO

RRSO to wskaźnik, który w zamyśle miał w prosty sposób ułatwić wybór skomplikowanego produktu jakim jest kredyt hipoteczny. Niestety do RRSO nie są wliczane wszystkie składniki (np. wcześniejsza spłata), a sposób wyliczania powoduje, iż dla rat malejących rzeczywista roczna stopa oprocentowania wychodzi wyżej, jak dla rat równych, choć jest bezwzględnie tańszym rozwiązaniem. Uważam, że rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO to nie jest prawidłowy wskaźnik przy pożyczce hipotecznej.

Może zainteresuje Cię również:

PKO BP Kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne

Oferty banków

10 min. czytania

Refinansowanie kredytu hipotecznego, jak zaoszczędzić nawet kilkaset tysięcy złotych?

Refinansowanie kredytu

8 min. czytania

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Wniosek kredytowy

5 min. czytania

Koszty startowe – prowizja

Jest to opłata, którą bank pobiera za udzielenie pożyczki. Zazwyczaj jest wyrażona w procentach. Całkowita kwota pożyczki hipotecznej może być podwyższona o wartość prowizji za udzielenie kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenie na życie do pożyczki hipotecznej

W wielu bankach istnieje obowiązek zakupu polisy na życie. W zależności od banku koszt kształtuje się od 0,03 do 0,055% od salda zadłużenia pożyczki hipotecznej. Okres posiadania zabezpieczenia zależy od banku od 3 lat do końca okresu kredytowania. Banki upodobały sobie ubezpieczenie na życie jako produkt dodatkowy, czyli dodatkowy zysk. Niemniej warto rozważyć posiadanie polisy na życie. Szczególnie, gdy jesteś jedynym żywicielem rodziny lub, gdy Twój dochód jest znacznie dominujący. W przypadku śmierci saldo zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego będzie spłacone.

Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych

Zaciągając pożyczkę hipoteczną z zabezpieczeniem na lokalu mieszkalnym lub domu, będziesz musiał wykupić polisę ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Jest to standardowe zabezpieczenie pożyczki hipotecznej. Kwota zabezpieczenia pożyczki do najczęściej wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym. Banki najczęściej dopuszczają możliwość dostarczenia własnej umowy ubezpieczenia nieruchomości. Koniecznie przeczytaj OWU (ogólne warunki ubezpieczenia). Towarzystwa ubezpieczeniowe potrafią tam zawrzeć bardzo ciekawe rzeczy. Koszt ubezpieczenia nieruchomości wyniesie około 0,04-0,08% od wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki hipotecznej.

Wcześniejsza spłata

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, której podlega również pożyczka banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę maksymalnie do 3% przez pierwsze 3 lata w przypadku oprocentowania zmiennego. W przypadku oprocentowania stałego może teoretycznie pobierać prowizję przez cały okres trwania stałej raty. Realnie na rynku jest kilka banków, które oferują bezpłatną możliwość nadpłaty pożyczki już od pierwszego dnia umowy kredytowej. Wybierając bank poza samą wartością prowizji należy zwrócić uwagę, czy udostępnia taką możliwość przez bankowość elektroniczną. To jest dostępne tylko w kilku bankach. Dodatkowo fajnym rozwiązaniem jest możliwość skrócenia okresu kredytowania bez konieczności zawierania aneksu również z poziomu bankowości elektronicznej.

Koszty pożyczki hipotecznej

Wśród najważniejszych kosztów wymieniłbym poniższe koszty.

• prowizja za udzielenie pożyczki hipotecznej 0–5%,
• wycena nieruchomości kosztuje 0-800 PLN,
• wpis pożyczki hipotecznej do księgi wieczystej 200 PLN
• podatek od czynności cywilnoprawnych(PCC-3) 19 PLN,
• ubezpieczenie nieruchomości0,06-0,08%/rok od wartości nieruchomości,
• prowizja za wcześniejszą spłatę do 3% przez pierwsze 3 lata.

Pożyczka hipoteczna krok po kroku

Uzyskanie pożyczki hipotecznej nie różni się specjalnie od klasycznego kredytu hipotecznego. Do standardowych kroków zaliczyłbym:

1. spotkanie z ekspertem kredytowym celem analizy finansów, nieruchomości i ofert bankowych,
2. wybór ofert i skompletowanie niezbędnych dokumentów,
3. złożenie wniosków kredytowych,
4. analiza wniosków kredytowych,
5. decyzja kredytowa,
6. umowa kredytowa, analiza i podpisanie,
7. wypłata pożyczki hipotecznej.

Pożyczka hipoteczna – lista dokumentów

Złożenie wniosku kredytowego o pożyczkę do banku wymaga dołączenia dodatkowej dokumentacji. Wymagana lista dokumentów do kredytu hipotecznego jest uzależniona od sytuacji finansowej, osobistej oraz rodzaju nieruchomości, na jakiej chcesz się zabezpieczyć.

Dokumenty osobiste

Wniosek o pożyczę hipoteczną wymaga identyfikacji sytuacji prawnej oraz stanu cywilnego kredytobiorcy. Wniosek kredytowy będzie wymagał dostarczenia poniższych:

• dowód osobisty/ paszport,
• akt rozwodowy*,
• dokument potwierdzający alimenty*.

Dokumenty finansowe

Umowa o pracę

Preferowany przez banki rodzaj dochodów. Klient uzyskujących dochody z tytułu umowy o pracę będzie musiał dostarczyć:

• zaświadczenie o zarobkach – na druku bankowym,
• wyciągi bankowe potwierdzające wpływ wynagrodzenia,
• PIT + UPO za ubiegły rok,
• zaświadczenie z ZUS o podstawie naliczania składek brutto – jeśli brak wpływów na wyciągu bankowym lub zatrudnienie w firmie rodzinnej.

Jednoosobowa działalność gospodarcza

Własna firma oznacza konieczność dostarczenia sporej ilości dokumentów. Najważniejsze z nich to:

• PIT + UPO za rok lub dwa lata wstecz,
• KPiR szczegółowo i podsumowanie za rok ubiegły i bieżący,
• zaświadczenie z US i ZUS o braku zaległości w opłatach US/ZUS,
• umowy kredytowe i leasingowe – jeśli posiadasz.

Umowa-zlecenie i umowa o dzieło

Niekoniecznie dobrze widziany przez banki, ale masz szansę na uzyskanie kredytu mieszkaniowego. Należy dostarczyć:

• PIT + UPO za ubiegły rok,
• umowy, rachunki, potwierdzenia wpływów za ostatnie 6–12 miesięcy,
• zaświadczenie od pracodawcy na druku bankowym.

Dokumenty nieruchomości

Mieszkanie

Zabezpieczenie na mieszkaniu będzie dla banku najłatwiejszą transakcją do realizacji. W związku z tym musisz dostarczyć niewielką ilość informacji.

• numer księgi wieczystej,
• podstawa nabycia nieruchomości,
• zaświadczenie o kredycie*.

Dom

Zabezpieczenie na domu z rynku wtórnego będzie trochę bardziej skomplikowane. Skutkuje to szerszym wachlarzem dokumentacji do złożenia wniosku kredytowego:

• numer księgi wieczystej,
• podstawa nabycia nieruchomości,
• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• rzuty nieruchomości,
• pozwolenie na użytkowanie/ zgłoszenie zakończenia budowy,
• zaświadczenie o kredycie*,
• operat szacunkowy.

*- jeśli dotyczy

Minimalna kwota pożyczki hipotecznej

Minimalna kwota pożyczki jest uzależniona od zasad panujących w banku. Bodajże najniższą kwotę uzyskasz w Pekao S.A – 20 000 PLN.

Jaka jest maksymalna kwota kredytu?

Tak samo jak w przypadku kredytów hipotecznych tutaj także co bank, to inne zasady. Każdy z banków ma własną politykę i indywidualne podejście do udzielania pożyczek hipotecznych.

Pożyczka hipoteczna, jako że z punktu widzenia banków jest produktem finansowym bardziej ryzykownym, niż kredyt na zakup nieruchomości, to jest obwarowana większymi limitami. Zdecydowana większość banków udzieli pożyczki hipotecznej do kwoty maksymalnie 50–70% wartości rynkowej nieruchomości. Bodajże tylko jeden bank deklaruje udzielanie środków na dowolny cel, ustalając LtV na poziomie 80% wartości nieruchomości.

Drugim ograniczeniem jest wysokość nominalna kredytu. W kilku bankach może ona wynosić nie więcej niż 300 000 PLN. Czasem jest to uzależnione od indywidualnej oceny analityka.

Ponieważ z zasady pożyczki hipoteczne nie powinny być przeznaczane na działalność gospodarczą, to inaczej będzie oceniany kredytobiorca prowadzący własny biznes, a inaczej osoba pracująca na etacie.

Może zainteresuje Cię również:

PKO BP Kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne

Oferty banków

10 min. czytania

Refinansowanie kredytu hipotecznego, jak zaoszczędzić nawet kilkaset tysięcy złotych?

Refinansowanie kredytu

8 min. czytania

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Wniosek kredytowy

5 min. czytania

Maksymalny okres kredytowania

Maksymalny okres kredytowania w przypadku pożyczki hipotecznej to 25 lat. W kilku bankach nawet krócej.  To bardzo komfortowe rozwiązanie pozwalające na obniżenie comiesięcznego zobowiązania. Pamiętaj jednak, że im dłuższy okres kredytowania, tym wyższy całkowity koszt pożyczki. Nawet jeśli zdecydujesz się na spłatę w trakcie 25 lat pamiętaj o nadpłacie kredytu. Całkowita kwota odsetek znacznie się obniży dzięki temu.

Jaka nieruchomość może być zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej?

Podstawowym warunkiem udzielenia pożyczki hipotecznej jest zabezpieczenie środków na hipotece nieruchomości. Zatem aby uzyskać pożyczkę hipoteczną, trzeba dysponować nieruchomością akceptowalną dla banków jako zabezpieczenie. Najlepiej żeby to było Twoje własne mieszkanie, dom, działka, a nawet lokal usługowy. Jeśli jednak nie posiadasz nieruchomości na własność, to na rynku są banki, które udzielą pożyczki pod zabezpieczenie osoby trzeciej. Możesz zatem skorzystać z hipoteki Twojej rodziny, znajomego lub kompletnie obcej osoby. Warunkiem uzyskania takiej pożyczki jest zgoda właściciela lub właścicieli na obciążenie całej hipoteki nieruchomości. W razie niespłacania pożyczki hipotecznej bank będzie miał możliwość ściągnięcia wierzytelności z zabezpieczonej nieruchomości.

Ile czasu zajmuje udzielenie kredytu?

Uzyskanie pożyczki wymaga dokładnie tyle samo czasu co kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. W zależności od banku i bieżącego zainteresowania daną ofertą musisz liczyć, że decyzję kredytową uzyskasz w okresie 1-2 miesięcy od złożenia kompletu dokumentów.Na co można przeznaczyć środki?

Na co można przeznaczyć pożyczkę hipoteczną?

Generalnie można przyjąć, że środki można przeznaczyć na dowolny cel. Można je wydać na cokolwiek się nam zamarzy: podróż dookoła świata, spłata zobowiązań finansowych, zakup samochodu, remont nieruchomości (choć w tym wypadku znacznie lepszym rozwiązaniem będzie kredyt na remont lub wykończenie nieruchomości). Niestety w wielu bankach znajdziesz zapis w umowie zakazujący wykorzystania środków na cele biznesowe oraz cele spekulacyjne, np. zakup akcji na giełdzie. Jednocześnie bank nie ma tak naprawdę realnej możliwości sprawdzenia, na co wydatkowałeś uzyskane pieniądze. Środki zostają uruchomione i w sumie to by było na tyle. W przeciwieństwie do kredytu celowego (na zakup, remont, wykończenie, konsolidację) bank nie wymaga udokumentowania, na co przeznaczono uzyskane pieniądze.

Remont lub wykończenie nieruchomości?

Pożyczka hipoteczny w tym celu kredytu nie jest prawidłowym rozwiązaniem. Remont lub wykończenie nieruchomości można zrealizować zwykłym kredytem hipotecznym. Dzięki temu uzyskasz zdecydowanie lepsze warunki cenowe – oprocentowanie pożyczki nawet na poziomie 7-8%, co oznacza niższe oprocentowanie o 2-3 p.p (2-3%).

Pożyczka hipoteczna jako sposób na zakup nieruchomości zagranicą

Jeśli zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości poza granicami Polski, to pożyczka hipoteczna może być ciekawym rozwiązaniem. W Polsce żaden bank nie finansuje nieruchomości położonych poza granicą Polski zwykłym kredytem hipotecznym. Można do tego użyć środków na dowolny cel. W Citi Handlowy uzyskasz nawet specjalne warunki cenowe, które będą prawie, że na poziomie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości w Polsce.

Dlaczego kredyt gotówkowy to słabsze rozwiązanie?

Pożyczka taka jest konkurentem kredytu gotówkowego, pomimo iż zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka. Pożyczka hipoteczna jest przede wszystkim zdecydowanie tańsza. W przypadku kredytu gotówkowego oprocentowanie rzędu 12–30%, natomiast pożyczka hipoteczna to oprocentowanie na poziomie 9–7%. Ważnym czynnikiem jest również okres, na jaki można zaciągnąć zobowiązanie. Kredyt gotówkowy jest limitowany do 10 lat (jednak jest to dość rzadkie, większość banków oferuje krótszy okres). Pożyczkę hipoteczną można zaciągnąć nawet na 25 lat. Istotną kwestią jest również historia kredytowa. By zaciągnąć kredyt gotówkowy w wysokości powyżej 100 000 PLN, trzeba wykazać bogatą historię spłacanych zobowiązań. W przypadku pożyczki hipotecznej nie trzeba wykazywać żadnej historii nawet dla kwot wyższych. Te trzy kwestie jednoznacznie powodują, iż pożyczka hipoteczna jest znacznie lepszym rozwiązaniem niż kredyt gotówkowy.

Jakie są minusy pożyczki hipotecznej?

Żeby nie było że pożyczka jest taka och i ach, trzeba napisać o negatywnych kwestiach. Nie ma nic za darmo. Jak to w życiu, coś tańszego wychodzi bokiem w innych kwestiach. Jako główny minus wskazałbym czas potrzebny na zorganizowanie pożyczki i formalności związane z jej uzyskaniem. Niestety ze względu na specyfikę analizy, decyzję kredytową otrzymasz od 1 do 2 miesięcy od momentu złożenia wniosku kredytowego. Do tego trzeba dołączyć całe naręcze dokumentów związanych z wnioskodawcami, dochodem i nieruchomością mającą stanowić zabezpieczenie. Musisz liczyć się również z wykonaniem wyceny nieruchomości, koniecznością dokonania wpisów w księdze wieczystej i utrzymywaniem ubezpieczeń, choćby samej nieruchomości. Będziesz musiał się liczyć ze zdecydowanie większą liczbą formalności, aby otrzymać pożyczkę hipoteczną względem kredytu gotówkowego.

Współpraca w organizacji pożyczki hipotecznej

Jestem ekspertem kredytowym od 2009 roku. W tym czasie zrealizowałem ponad 1000 transakcji pośrednictwa w kredytach hipotecznych, w tym wielu również pożyczek hipotecznych. Jestem na bieżąco z ofertami wszystkich banków, znam świetnie wewnętrzne regulacji i wiem, jak szybko i bezboleśnie przeprowadzić proces. Mam dostęp do bankowych zasad oraz kalkulator pożyczki hipotecznej, który pozwala mi wyliczyć zdolność kredytową, wszystkie parametry w tym: oprocentowanie, całkowity koszt kredytu hipotecznego i inne.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Podsumowanie – Pożyczka hipoteczna

Pożyczka hipoteczna to bardzo dobre rozwiązanie w wielu sytuacjach. Jest świetnym wyjściem, jeśli zamierzasz zaciągnąć wysokie finansowanie. Dzięki niskiemu oprocentowaniu, potencjalnie długiemu okresowi kredytowania i praktycznie zerowym wymaganiom co do historii kredytowej, jest ciekawą alternatywą dla kredytów gotówkowych i samochodowych. Pożyczka hipoteczna nie jest jednak opłacalna w każdej sytuacji. Łatwo to skorelować z wysokością kredytu: im niższa pożyczka hipoteczna, tym bardziej traci ona swój sens. Im wartość kredytu wyższa, tym pożyczka hipoteczna staje się ciekawszym rozwiązaniem.

Zapraszam do komentowania

Jeśli masz jakiekolwiek spostrzeżenia dotyczące środków na dowolny cel zabezpieczonych na hipotece, koniecznie daj znać w komentarzu poniżej. Nie musisz szukać informacji na stronie internetowej banku. Chętnie odpowiem na wszystkie pytania