sidebar

Kredyty hipoteczne okiem praktyka

x
Przekaż dalej

Bankowe triki do których trzeba podchodzić z rezerwą

Bankowcy to naprawdę cwane lisy. Szczególnie ci, którzy zarządzają działami marketingu i produktu. Dla swoich celów mają wielkie bazy danych klientów zdobyte na przestrzeni wielu lat działania na rynku. Dzięki temu mogą zdobyć całą masę informacji o klientach, a szczególnie o ich zachowaniach, upodobaniach, słabych i mocnych punktach. Wnioski wyciągnięte z takiej analizy służą do budowania strategii marketingowych, dzięki którym można opakowywać produkty tak, by wyglądały na lepsze niż faktycznie są. Tak, kredyt hipoteczny jest zwykłym produktem. Produkt to usługa lub dobra sprzedawane za pieniądze. Kredyt hipoteczny w 100% spełnia te warunki.

Gdzie zatem czają się standardowe sztuczki bankowców? Które parametry powinieneś wziąć pod uwagę, a o których wcześniej nie myślałeś? Z dzisiejszego artykułu „Bankowe triki, do których trzeba podchodzić z rezerwą” dowiesz się:

1. Czy bank to faktycznie instytucja zaufania publicznego.
2. Jak banki sprytnie układają oferty kredytu hipotecznego.
3. Dlaczego banki utrudniają nadpłatę kredytu?
4. Produkty dodatkowe do kredytu jako sposób na ekstra pieniądze.

bankowe triki

Bank i bankier to instytucja i zawód zaufania publicznego

Banki od lat usilnie próbują wpoić ludziom, iż są instytucjami zaufania publicznego, a ich pracownicy są świetnie przeszkolonymi specjalistami w pierwszej kolejności dbającymi o interes klienta. Tworząc nieprawdziwy obraz, banki chcą uśpić czujność, spowodować wybiórcze czytanie umów oraz pobieżne sprawdzanie ofert konkurencji. W praktyce jest zupełnie inaczej. Bank – jak każdy inny podmiot gospodarczy – ma na celu maksymalizację swoich zysków. Interes klienta, jeśli istnieje, jest na którymś tam miejscu. Zaplecze personalne jest z roku na rok coraz słabsze.

Współpracuję z bankami na co dzień od 10 lat. Oczywiście zdarzają się w bankach prawdziwej klasy uczciwi specjaliści, ale generalnie rzeczywisty obraz jest smutny. Pracownicy nie znają swoich ofert, choć mają do czynienia tylko z jednym produktem. Głównym celem jest wykonywanie narzuconych planów sprzedażowych, zatem klient „odhaczony” już się nie liczy. W bankach jest bardzo duża rotacja pracowników. Dziś rozmawiasz i załatwiasz swoje sprawy z jedną osobą, jutro już jej nie ma i trzeba od nowa tłumaczyć wszystko nowemu pracownikowi. To w niczym nie ułatwia konsekwentnej i długofalowej współpracy z klientem.

Wysoki koszt startowy, niska marża i rata

Najprostszy bankowy trik, na który nabiera się cała masa ludzi. Banki oferują na pierwszy rzut oka świetne warunki kredytowe, niską marżę i niską ratę w całym okresie kredytowania. Znacie reklamy typu „500 PLN za każde 100 000 PLN kredytu”? Z pewnością większość z Was spotkała się z nimi. Niestety jest to okupione wysokim kosztem startowym. Człowiek sobie myśli: „A co tam – dziś zapłacę więcej, ale później to wszystko odrobię”. Tu koniecznie przydaje się chłodna kalkulacja, co jest realnie opłacalne. Ponoszenie wysokiego kosztu startowego w przypadku krótkiego okresu kredytowania czy też chęci nadpłaty kredytu może być zupełnie nieopłacalne. Teoretycznie zyski mogą być na tyle niewielkie, że szkoda płacić na początek aż tak duże kwoty.

W tym wypadku posłużę się przykładem kredytu hipotecznego w ING. weźmy dla przykładu kredyt na 300 000 PLN, okres kredytowania 25 lat.

Oferta z prowizją 1,69%, marża 1,69% – rata 1 497 PLN, odsetki 149 114 PLN, prowizja 5 070 PLN

Oferta z prowizją 0%, marża 1,85%  – rata 1 523 PLN, odsetki, 156 860 PLN, prowizja 0 PLN

Różnica w kosztach w całym okresie kredytowania na korzyść oferty z prowizją w tym przypadku to 2 676 PLN. Masochiści mogliby w tym momencie kłócić się i udowadniać że mają rację. Mami i na to argument. Angażując środki na lokatę 2% w skali roku, kapitalizacja roczna środki z lokaty przyniosą w trakcie 25 lat ekstra 2050 PLN. Jaką opcję kredytu byś wybrał?

Utrudnianie wcześniejszej spłaty

Wcześniejsza spłata jest przez klientów bardzo niedoceniana. Zdecydowana większość osób patrzy w pierwszej kolejności na marżę, ratę, koszt całkowity, prowizję i dopiero gdzieś na szarym końcu na wcześniejszą spłatę. W mojej opinii to zdecydowany błąd, gdyż prawidłowo dobrana wcześniejsza spłata potrafi wygenerować sporo korzyści, nawet jeśli warunki cenowe kredytu nie są idealne. Jak wygląda prawidłowo dobrana wcześniejsza spłata? Idealna oferta powinna zawierać możliwość nadpłaty przez bankowość elektroniczną względnie infolinię, koszt nadpłaty 0% oraz możliwość decydowania, czy po nadpłacie ma się skrócić okres kredytowania czy obniżyć rata.

Dlaczego tak mocno kładę nacisk na kwestie związane z nadpłatą? Uwzględniając średni koszt kredytu, w obecnym momencie można napisać, iż każde 1 PLN kredytu kosztuje kredytobiorcę w całym okresie 1,65 PLN. Zaciągając kredyt w wysokości 100 000 PLN, trzeba oddać ok. 165 000 PLN. Nadpłata daje zatem duże możliwości obniżenia kosztów. Nadpłacając 1 000 PLN, realnie obniżasz koszt kredytu o 1 650 PLN. Niedużo? Jeśli to zrobisz 10 razy, to zyskujesz 16 500 PLN.

Istnieje jeszcze korzystniejsze rozwiązanie. Jeśli Twój bank daje możliwość skracania okresu kredytowania, oszczędności są jeszcze większe. Każda nadpłata w wysokości 1 000 PLN może dawać ograniczenie kosztów całkowitych na poziomie wyższym od 2 000 PLN. Czyli nadpłata 10 000 PLN da obniżenie kosztów odsetkowych o ponad 20 000 PLN. To już są naprawdę duże wartości i wydaje mi się, że godne przynajmniej zainteresowania.

Ukryte koszty w postaci produktów dodatkowych

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego na dobrych lub względnie dobrych warunkach cenowych wiąże się z koniecznością skorzystania z produktów dodatkowych do kredytu. Bank chce przy okazji kredytu zarobić na ubezpieczeniu na życie, ubezpieczeniu nieruchomości, karcie kredytowej lub rachunku ROR wraz z deklaracją wpływu. Te wszystkie dodatkowe zobowiązania mają dwa cele. Jeśli będziesz korzystać, to bank zarobi dodatkowe pieniądze. Jeśli nie będziesz korzystać, to również zarobi, gdyż brak spełniania warunków dodatkowych będzie skutkować podwyżką marży na kredycie hipotecznym. Część umów jest na tyle rygorystyczna, iż jednorazowa zaległość w tym zakresie może spowodować podwyżkę marży do końca trwania kredytu. Jeden błąd oznacza w tym przypadku znaczny wzrost raty i gigantyczny wzrost odsetek. Należy zatem dokładnie przemyśleć, na co się decydujemy, porównać wymogi poszczególnych banków w każdym zakresie. Nie tylko ratę, prowizję, ale również koszty prowadzenia ROR. Warto też sprawdzić, czy deklaracja wpływu jest do spełnienia w przyszłości, czy karta kredytowa pasuje do naszego sposobu życia.

RRSO – podobno parametr decydujący o wyborze kredytu

RRSO czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Konieczność przedstawiania tego parametru jest uwzględniona w kilku ustawach nawiązujących do kredytów i pożyczek. Niestety żadna z tych ustaw nie standaryzuje jednego sposobu wyliczania tego parametru. Teoretycznie RRSO powinna pokazywać wszystkie koszty kredytu, dzięki czemu klient mógłby dość łatwo wybrać najlepszą, czytaj najtańszą ofertę kredytu. W rzeczywistości RRSO nie uwzględnia wielu różnych składowych, np.: wcześniejszej spłaty, komfortu posiadania ubezpieczenia na życie, komfortu posiadania określonych produktów dodatkowych (konto, wpływ z wynagrodzenia, karta kredytowa itp.). Parametr RRSO w prosty sposób można zaburzyć, oferując kredyt z wysokim kosztem startowym i niskim oprocentowaniem w całym okresie kredytowania. Zatem jest to wskaźnik być może nadający się do kredytów gotówkowych, natomiast do kredytów hipotecznych co najwyżej jako wskaźnik pomocniczy.

Podsumowanie

Banki doskonale wiedzą, co robią i jak należy postępować z klientami. Nie ma co ukrywać – polskie społeczeństwo ma realny problem z matematyką i czytaniem umów, nie tylko bankowych. Wielu klientów łapie się na proste i popularne rozwiązania. Jeśli masz świadomość ich istnienia, to możesz dokonać innego wyboru i dopasować kredyt do swoich wymagań i możliwości. Jeśli nie masz tej świadomości teraz, to uważaj, żeby nie pojawiła się zdecydowanie za późno, kiedy zauważysz pierwsze straty. To wszystko skutkuje późniejszymi problemami i zdziwieniem, że finalna wersja kredytu nie jest taka, jak nam ją pierwotnie przedstawiano.

Jeśli spotkałeś się z innymi bankowymi trikami jak te przedstawione powyżej skorzystaj śmiało z funkcji komentowania. Chętnie edytuję artykuł i opiszę swój punkt widzenia.

 

Powiązane wpisy