Kredyt na zakup działki i budowę domu 2025. Ile możesz dostać? Sprawdź warunki i koszty

„Nie da się połączyć kredytu na działkę i budowę domu w jednym produkcie” – słyszałem to wiele razy. A prawda jest inna. Jeśli działka ma pozwolenie na budowę, droga jest prosta. Jeśli nie – potrzebujesz dobrego planu. Od kilkunastu lat pomagam klientom przechodzić przez ten proces, również w programie RKM i wiem, co działa dobrze. Pokażę Ci, jak sfinansować grunt i budowę za jednym zamachem.

Jak uzyskać kredyt na działkę i budowę domu? Warunki [2025]

Kredyt hipoteczny na budowę domu i zakup działki budowlanej to z jednej strony skomplikowana ścieżka, a z drugiej finansowanie, które wymaga spełnienia tych samych warunków, co dwa oddzielne kredyty na dwa różne cele. W praktyce oznacza to konieczność sprostania wymaganiom dla obu celów jednocześnie.

Z mojego doświadczenia wynika, że kluczowa różnica przy kredycie łączonym (działka + budowa) polega na tym, że już na etapie zakupu gruntu bank oczekuje od Ciebie gotowego projektu domu – chyba że działka ma prawomocne pozwolenie na budowę. To spore wyzwanie, bo trzeba szybko podjąć decyzje dotyczące metrażu, liczby pokoi czy układu pomieszczeń.

Dodatkowo konieczny jest kosztorys budowy zaakceptowany przez bank. Skup się na tym, by nie zaniżać wydatków „na papierze”, bo w trakcie realizacji inwestycji może zabraknąć Ci środków na jej dokończenie. Warto od razu uwzględnić margines bezpieczeństwa, przynajmniej 10–15% na rosnące ceny materiałów i robocizny.

Co musisz przygotować?

1. Projekt domu i kosztorys

Jeżeli działka nie ma jeszcze pozwolenia na budowę, instytucja będzie wymagała od Ciebie konkretnego projektu już na etapie wniosku. To oznacza, że szybko musisz określić: metraż, liczbę pokoi, układ pomieszczeń. Do tego przygotuj kosztorys budowlany (zaniżony kosztorys = ryzyko braku środków na koniec budowy). Zawsze przyjmij rezerwę w kosztorysie min. 10–15%, bo materiały wciąż drożeją.

2. Zdolność kredytowa

Oczywiście musisz przy tym wszystkim mieć wystarczającą zdolność kredytową. A więc i stabilne oraz udokumentowane dochody. Banki preferują umowę o pracę, co nie oznacza, że przedsiębiorcy czy osoby na ryczałcie nie mają szans na hipotekę. Ważne jest, aby Twoja historia dochodów była spójna i potwierdzona wpływami na konto. Jeżeli masz dodatkowe źródła dochodu (np. najem), zadbaj o ich formalne udokumentowanie. Zwiększy to dodatkowo Twoją zdolność.

Chcesz sprawdzić, na ile realnie możesz liczyć? Nie opieraj się na zgadywaniu – użyj mojego kalkulatora zdolności kredytowej, który działa na aktualnych danych bankowych. Dzięki temu od razu zobaczysz orientacyjny limit i będziesz wiedzieć, czy Twoje plany są realne.

A jeśli rozliczasz się ryczałtem i zastanawiasz się, jak bank obliczy Twój scoring, mam dla Ciebie osobny, bardziej szczegółowy poradnik. Opisałem w nim wszystkie aktualne zasady i sposoby na zwiększenie zdolności w 2025 roku. Sprawdzisz go tutaj –> Kredyt hipoteczny na ryczałcie

3. Wkład własny

Standardowo banki wymagają 20% wkładu, ale wciąż są oferty z 10% wkładem przy dodatkowym ubezpieczeniu. Jeśli nie masz odłożonych na ten cel żadnych środków, to sprawdź, czy możesz starać się o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który w sprzyjających warunkach pozwala sfinansować nawet 100% kosztów (LtV = 100%).

Mój tip dla Ciebie: wartość działki może być wkładem własnym – ale licz się z tym, że bank przyjmie wartość z wyceny, a nie rynkową.

Co może być jeszcze wkładem własnym do kredytu na budowę domu? Pisałem o tym w oddzielnym wpisie. Polecam go przeczytać, bo możesz mieć więcej opcji, niż Ci się wydaje.

4. Historia kredytowa

Nie musisz mieć kredytów w przeszłości, ale brak opóźnień jest kluczowy. Maksymalnie akceptowane opóźnienie to 30 dni. Jeśli masz „plamy” w BIK, najpierw spróbuj je wyczyścić lub poczekać, aż przejdą do części statystycznej. Dobrą praktyką, którą zalecam moim klientom, jest założenie konta w BIK i pobranie pełnego raportu, jeszcze przed złożeniem wniosków. W ten sposób unikniesz przykrych niespodzianek.

5. Kilka wniosków = większe bezpieczeństwo

Nawet jeśli uważasz, że masz świetny profil, złóż wnioski do minimum 2–3 instytucji. Każda z nich ma inny algorytm liczenia zdolności i podejście do kosztorysu.

6. Umowa przedwstępna i dokumenty

Źle napisana umowa przedwstępna albo brak dokumentów w najlepszym wypadku mogą opóźnić cały proces, a w trudniejszych przypadkach kończą się nawet negatywną decyzją kredytową.

Nigdy nie podpisuj umowy przedwstępnej bez klauzuli „zwrot zadatku w przypadku odmowy kredytu”!

Czy kredyt na zakup działki i budowę domu jest dostępny w każdym banku?

Nie. Kredyt łączony (działka + budowa) nie jest standardowym produktem w każdej instytucji. W części z nich musisz wziąć dwa osobne finansowania: najpierw na działkę, potem na budowę. Tam, gdzie oferują kredyty w jednej umowie, warunki i procedury mogą się między sobą różnić. Dlatego zawsze warto porównywać oferty co najmniej kilku banków, w czym oczywiście mogę Cię wyręczyć.

Z doświadczenia wiem, że niektóre instytucje wymagają wyższego wkładu własnego przy kredycie na działkę budowlaną, inne mają ostrzejsze kryteria dla kosztorysu. Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, dokładnie zweryfikuj, czy wybrany kredytodawca w ogóle obsługuje kredyty łączone.

Zakup działki budowlanej z pozwoleniem na budowę domu

Jeżeli działka ma wydane aktualne pozwolenie na budowę, proces będzie najprostszy, chociaż mogę Ci podpowiedzieć, że taka sytuacja w rzeczywistości zdarza się niezwykle rzadko. Do wniosku kredytowego przygotuj:

• dokumenty finansowe i osobiste;
• dokumenty dotyczące działki;
• kosztorys budowy (zgodny z wymaganiami banku).

Po analizie dokumentów bank wyda decyzję kredytową. Środki na budowę zostaną uruchomione dopiero wtedy, gdy pozwolenie na inwestycję zostanie przepisane na Ciebie jako nowego właściciela działki. Koniecznie sprawdź, czy pozwolenie jest aktualne. Wygasa ono w momencie, jeśli budowa nie rozpoczęła się w ciągu 3 lat od jego wydania.

Zakup działki budowlanej bez pozwolenia na budowę domu

To scenariusz znacznie bardziej wymagający niż zakup działki z pozwoleniem. Dlaczego? Bo nie każdy kredytodawca zgodzi się sfinansować w jednym kredycie zarówno działkę, jak i budowę, jeśli nie ma wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Aby otrzymać kredyt hipoteczny na budowę domu jednorodzinnego, będziesz musiał przedstawić:

• Projekt budowlany: powinien być gotowy już na etapie składania wniosku.
• Pozwolenie na budowę: bank uruchomi środki na budowę dopiero po przedstawieniu prawomocnej decyzji. Do tego momentu dostaniesz finansowanie tylko na zakup samej działki.

Największy błąd klientów w tym przypadku to podpisanie umowy przedwstępnej na działkę bez sprawdzenia, czy bank obsługuje kredyt „łączony” w takiej formie. W efekcie albo biorą drogi kredyt gotówkowy na start, albo proces przeciąga się o kilka miesięcy.

Mój tip dla Ciebie: zanim wybierzesz działkę bez pozwolenia, upewnij się, że:

• miejscowy plan zagospodarowania pozwala na budowę;
• wiesz, ile trwa procedura uzyskania pozwolenia (średnio 2–3 miesiące).

Jak zdobyć kredyt na dom prefabrykowany bez wkładu i mimo złej historii? [historia klienta]

W 2024 roku zgłosił się do mnie klient, który planował zakup działki i budowę domu z prefabrykatów.

Brzmi jak klasyczna sprawa? Nic bardziej mylnego, bo: nie miał on żadnego wkładu własnego, dodatkowo posiadał historię opóźnień w spłatach zobowiązań, prowadził działalność gospodarczą i rozliczał się na ryczałcie, a na domiar wszystkiego, zmienił koncepcję na dom prefabrykowany tuż przed złożeniem wniosku. W naszej firmie roboczo nazywamy takie przypadki „gimnastyką alpejską” – i tu nazwa ta była w pełni zasłużona.

Jak to rozegraliśmy? Ze względu na ilość ograniczeń i wykluczeń, w grze pozostał tylko jeden bank, który był gotów podjąć temat. Co ciekawe, samo wnioskowanie przeszło gładko, chociaż bank w decyzji kredytowej postawił jeden dodatkowy warunek, jakim była zmiana harmonogramu płatności w umowie z generalnym wykonawcą. Na szczęście wykonawca okazał się elastyczny, umowa została poprawiona – i klient otrzymał finansowanie.

Efekt końcowy? Klient uzyskał kredyt hipoteczny:

• bez wkładu własnego (dzięki programowi Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy);
• na dom z prefabrykatów;
• mimo wcześniejszej złej historii kredytowej i działalności na ryczałcie.

To był jeden z tych przypadków, gdzie wiele osób usłyszałoby w banku „niestety, nie da się”. A jednak się dało – wystarczyło znać mechanizmy, wiedzieć, gdzie uderzyć i jak poprowadzić temat. I, co ważne – nie poddawać się, kiedy klient nagle w połowie drogi zmienia zdanie na prefabrykaty.

Zobacz mój osobny wpis na ten temat: Kredyt na dom modułowy lub prefabrykowany: jak to działa, ile kosztuje i na co uważać?

Może zainteresuje Cię również:

Budowa domu kredytem hipotecznym czy gotówką? Co się bardziej opłaca w 2025?

Budowa domu

8 min. czytania

Kiedy spadną stopy procentowe? Analiza rat kredytu hipotecznego

Kredyty hipoteczne

6 min. czytania

Kredyt hipoteczny na zakup domu w budowie – jak to działa krok po kroku? Ekspert radzi!

Budowa domu

8 min. czytania

Jak liczyć wkład własny przy jednoczesnym zakupie działki i budowie domu?

Wkład własny w kredycie standardowym

Zgodnie z Rekomendacją S KNF, minimalny wkład własny wynosi 10% wartości inwestycji, ale dopiero przy 20% masz szerszy wybór banków i lepsze oprocentowanie. To samo dotyczy finansowania na działkę i budowę domu w jednym pakiecie.

Jak liczyć wkład? Od sumy wartości działki i kosztorysu budowy. Spójrz na poniższy przykład:

• działka: 300 000 zł;
• budowa: 700 000 zł;
• łączny koszt: 1 000 000 zł.

Twój wkład własny:

• przy 10% → 100 000 zł;
• przy 20% → 200 000 zł.

Jak bank rozlicza wkład własny?

Najczęściej musisz wnieść udział środków własnych na etapie zakupu działki. Przykład:

• działka: 300 000 zł;
• budowa: 700 000 zł;
• wkład własny: 200 000 zł.

Bank finansuje:

• działkę → 100 000 zł;
• budowę → 700 000 zł;
• Łącznie kredyt = 800 000 zł.

Przykład kalkulacji wkładu własnego i finansowania przez bank

Jak finansuje bank?

Finansowanie naprzemienne

Niektóre banki stosują tzw. finansowanie naprzemienne. Polega ono na przeplatanym uruchamianiu środków raz przez Ciebie, raz przez instytucję. Naczelne zasady są takie, że:

• Bank zawsze wypłaca ostatnią transzę (musi być przekonany, że inwestycja będzie zakończona).
• W wielu przypadkach musisz najpierw wpłacić 10–20% własnych środków, zanim kredytodawca uruchomi kredyt.
• Na podpisaniu umowy musisz udowodnić, że posiadasz wkład własny (np. wyciągiem z konta).

Czy możliwy jest kredyt na zakup działki i budowę domu bez wkładu własnego?

Tak – dzięki programowi Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który jest wsparciem dla osób, nie mających wymaganego wkładu własnego. Ale uwaga – są limity wartości inwestycji i warunki, które trzeba spełnić, aby skorzystać z dofinansowania. Czyli, jeśli Twoja sytuacja finansowa nie pozwala na wykorzystanie oszczędności do puli środków własnych, a chcesz kupić działkę i zbudować dom o łącznej wartości do 500 tys. zł, to nie musisz mieć wkładu własnego.

Inna kwestią jest to, że inwestycja o takiej wartości będzie dość ograniczona. Po pierwsze ceny działek w okolicach dużych ośrodków miejskich dawno „odleciały w kosmos”, po drugie koszty budowy domu są jeszcze wyższe. Do zamknięcia się w kwocie kredytu 500 tys. zł, musiałbyś kupić tanią działkę i budować względnie mały dom. Taka operacja ma szanse przejść, np. dla działki o wartości 100 tys. zł oraz domku do 100 m², gdzie bank będzie wymagał kosztorysu na 400 tys. zł. Realne, ale nie dla wszystkich.

Co jeśli przekroczysz 500 000 zł? W takim przypadku będziesz musiał wnieść 20% od kwoty przekraczającej wspomnianą wartość. Maksymalna wartość nieruchomości w tym programie to 1 milion złotych. Zatem musisz być przygotowany do wniesienia nawet 100 tys. zł, czyli 20 000 zł za każde 100 tys. zł przekroczenia.

Jeśli planujesz kupić działkę i od razu budować dom, zobacz, jak połączyć to w jednym kredycie hipotecznym: Kredyt na zakup działki i budowę domu – jak to działa?

Jak wybrać projekt budowlany pod kredyt? Praktyczne wskazówki z doświadczenia

Zanim sięgniesz po kredyt hipoteczny na zakup działki i budowę, musisz mieć gotowy projekt budowlany, w którym nie ma miejsca na błędy.

Najpierw: sprawdź MPZP albo warunki zabudowy (WZ). Zbyt wiele razy widziałem, jak klienci kupowali projekt „z katalogu”, a potem okazywało się, że dom nie spełnia wymagań planu miejscowego. W efekcie czego byli stratni kilka tysięcy złotych i parę miesięcy w plecy.

Najlepszym wyjściem jest konsultacja z lokalnym architektem. Zna on ograniczenia działki, wskaże, co da się zbudować i czy wybrany projekt będzie możliwy do realizacji.

Bank patrzy na projekt budowlany, nie jak Ty – emocjonalnie – tylko analitycznie. To właśnie z projektu i kosztorysu budowlanego ocenia, czy Twoja budowa „trzyma się kupy” i czy w ogóle da się ją zrealizować w zakładanym budżecie.

Możesz zmienić projekt po kupnie działki, ale przed uruchomieniem środków na budowę. Tyle że nie jest to już tylko „drobna korekta”. W praktyce będziesz musiał przejść całą procedurę analizy kredytowej na nowo. Czyli: nowy projekt, kosztorys, wycena, dokumenty finansowe, nieruchomość itd.

• Czas: Średnio 1–3 miesiące.
• Koszt aneksu do umowy: 200–300 zł.
• Ryzyko: Bank może uznać nowy projekt za mniej wiarygodny i cofnąć decyzję.

Kosztorys budowlany do kredytu – jak go dobrze przygotować i nie wpaść w pułapkę?

Kosztorys budowlany to jeden z najważniejszych dokumentów w całym procesie kredytu na budowę domu. Bank traktuje go jak drogowskaz. Na jego podstawie:

• podejmuje decyzję kredytową;
• rozlicza później wypłacane transze;
• ocenia, czy planowana inwestycja jest realna.

Każdy bank ma swój własny wzór kosztorysu – jeśli składasz wniosek do kilku z nich, musisz wypełnić kilka różnych druków. Niestety, nie da się tego skopiować 1:1.

Przykładowy wzór możesz pobrać poniżej:

Wzór wniosku kosztorysu budowlanego do kredytu hipotecznego w wersji DOC

Wzór wniosku kosztorysu budowlanego do kredytu hipotecznego w wersji PDF

Ten etap często klienci traktują „po macoszemu”. Wypełniają szybko, bo „trzeba”, a potem okazuje się, że kwoty są zaniżone, standard nieprzemyślany, a budżet zaczyna pękać w szwach już po pierwszych miesiącach.

Jak dobrze przygotować kosztorys?

• Uwzględnij zmieniające się ceny materiałów i robocizny: to nie są dane „na sztywno”.
• Przemyśl realnie standard wykończenia: nie wpisuj najniższego tylko po to, by „zmieścić się w budżecie”.
• Załóż, że coś pójdzie nie tak: bo najczęściej tak się właśnie dzieje.

Wypowiedź eksperta:

„Z mojego doświadczenia (a robiłem już dziesiątki takich wniosków), bufor w wysokości 10–15% może uratować Twoją inwestycję. Dlaczego? Bo masz zabezpieczenie na nieprzewidziane sytuacje, jak poprawki, zmiany czy opóźnienia. Jeśli nie wykorzystasz wszystkich środków, to płacisz raty tylko od wypłaconej kwoty. To uczciwe i bezpieczne podejście, które rekomenduję moim klientom. Naprawdę niewielu budujących mieści się w założeniach z kosztorysu. Większość zmienia zdanie w trakcie budowy – a niestety banki nie są w tej kwestii wyrozumiałe.”

Maciej Wiśniewski, Starszy Ekspert Kredytowy w Hipoteczny.pl

Minimalny koszt budowy według banków – ile musisz mieć w kosztorysie?

Instytucja, analizując wniosek kredytowy, nie uwierzy Ci na słowo, że zbudujesz dom za 400 tys. zł, bo „wujek pomoże, a materiał kupię taniej„. Każda z nich ma swoje wewnętrzne tabele, w których określa minimalny koszt budowy domu. Dlatego udzielenie kredytu hipotecznego będzie uzależnione od pozytywnej oceny kosztu inwestycji, która bierze pod uwagę:

• Metraż domu: najczęściej liczona jest powierzchnia użytkowa + garaż.
• Lokalizacja działki: Warszawa i okolice = najwyższe stawki.
• Podpiwniczenie: rzadkie, ale mocno podbija koszt w oczach banku.
• Instalacje techniczne: fotowoltaika, pompa ciepła, rekuperacja = wyższe koszty.
• Docelowy standard: stan deweloperski vs. „pod klucz” = inne widełki kosztowe.

Przykład z życia

Dla domu o metrażu 150 m²:

• Bank A przyjmuje 3300 zł/m² → wymaga kosztów budowy: 495 000 zł.
• Bank B przyjmuje 5000 zł/m² → wymaga: 750 000 zł.
• Różnica: 255 000 zł tylko na założeniu kosztów – i to przed wbiciem łopaty w ziemię.

A co jeśli budujesz „po znajomości”?

Instytucje nie interesuje to, że:

• masz ekipę w rodzinie;
• wiesz, gdzie kupić taniej materiały;
• chcesz część prac wykonać samodzielnie.

Banki patrzą na ryzyko: a co, jeśli coś pójdzie nie tak i będziesz zmuszony wynająć firmę? Musi mieć pewność, że dasz radę zrealizować budowę w systemie zleconym, i na to też liczy budżet.

Wypowiedź eksperta:

„Adaptacja projektu to moment, w którym pozornie niewielka zmiana, np. przesunięcie ściany lub zwiększenie metrażu, może naruszyć minimalny koszt budowy wymagany przez bank. W praktyce, jeden dodatkowy metr kwadratowy może oznaczać konieczność zwiększenia budżetu o kilka tysięcy złotych. Dlatego zawsze rekomenduję zostawić bufor finansowy – wtedy nawet po adaptacjach bank nie zakwestionuje realności założeń. Zapas ten niejednokrotnie decydował o „być albo nie być” całej inwestycji.”

Michał Wójtowicz, Starszy Ekspert Kredytowy w Hipoteczny.pl

Kredyt na budowę domu w transzach – jak to działa i jak je rozliczyć?

Kredyt na budowę domu nie trafia na Twoje konto w całości – bank wypłaca go w transzach, czyli częściach, zgodnie z harmonogramem budowy.

a) Transza 1: zakup działki. Jeśli kupujesz działkę w ramach kredytu, pierwsza transza pójdzie właśnie na jej zakup.

b) Kolejne transze: budowa domu.

Liczba transz zależy od instytucji, kwoty kredytu i wkładu własnego. Zwykle jest to od 2 do 6 transz. Każda kolejna pula wypłacana jest dopiero po rozliczeniu poprzedniej.

Jak rozlicza się transze?

Po wykorzystaniu danej transzy musisz udowodnić bankowi, że środki faktycznie zostały przeznaczone na inwestycję. Instytucja chce wiedzieć, że budowa posuwa się naprzód i nie grozi wstrzymaniem.

Formy rozliczenia zależą od konkretnego banku:

A co z fakturami?

• Nie musisz zbierać faktur na wszystko, choć w pewnych warunkach mogą Ci pomóc. Bank do rozliczenia potrzebuje potwierdzenia, że dany element został użyty w procesie budowlanym.
• Ale jeśli coś kupiłeś z wyprzedzeniem, a nie zostało to jeszcze użyte na budowie, może być niezbędna imienna faktura jako dowód zakupu.

Jak wygląda spłata kredytu na działkę i budowę domu? Odsetki, raty i karencja

Budując dom z kredytu, musisz wiedzieć jedno: do momentu wypłaty pełnej kwoty kredytu nie spłacasz jeszcze rat kapitałowych, tylko odsetki od już wypłaconych środków.

Ten okres nazywamy karencją w spłacie kapitału – i występuje w praktycznie każdym banku.

Co to oznacza w praktyce?

• Każda transza wypłacana przez bank = większa kwota, od której liczona są odsetki.
• Rata w okresie karencji to wyłącznie odsetki, bez spłaty kapitału.
• Dopiero po wypłacie ostatniej transzy zaczynasz spłacać pełną ratę kredytu (kapitałowo-odsetkową).

Jak policzyć odsetki w okresie karencji?

Wzór na ratę odsetkową w okresie karencji

(Wypłacona kwota × Oprocentowanie) / 12 = Miesięczna rata odsetkowa

Przykład:
Załóżmy, że wypłacono Ci 100 000 zł kredytu, a oprocentowanie wynosi 6%.

Czyli:

• Każda wypłacona transza 100 000 zł = 500 zł miesięcznie odsetek;
• Jeśli wypłacisz 350 000 zł, to rata wyniesie: 3,5 × 500 zł = 1750 zł.

Zatem im dłużej budujesz, tym całkowity koszt kredytu będzie rósł. Zalecam zaplanować, jak najszybszą wypłatę wszystkich środków, żeby móc przejść do spłaty kapitału.

Dokumenty potrzebne do kredytu na działkę i budowę domu – aktualna lista 2025

W przypadku kredytu hipotecznego, który ma służyć sfinansowaniu zakupu nieruchomości gruntowej i budowy na niej domu musisz dostarczyć poniższy komplet dokumentów.

Dokumenty potrzebne do zakupu działki

• Umowa przedwstępna zakupu działki (lub akt notarialny, jeśli już kupiłeś).
• Wyrys i wypis z rejestru gruntów: nie starsze niż 3 miesiące (lub mapa ewidencyjna, jeśli wyrys jest niedostępny).
• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub decyzja o warunkach zabudowy.

Dokumenty potrzebne do budowy domu

• Projekt budowlany: już po adaptacji.
• Kosztorys budowlany: najlepiej na druku bankowym.
• Operat szacunkowy: czyli wycena nieruchomości (czasem bank robi go sam).

Samo złożenie wniosku to dopiero początek. Aby bank mógł wypłacić środki na budowę, musisz jeszcze przeprowadzić adaptację projektu budowlanego do warunków lokalnych oraz uzyskać prawomocne pozwolenie na budowę domu (nie decyzję w toku!).

Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego – kto ją robi i ile kosztuje?

Aby wziąć kredyt hipoteczny na zakup działki, budowę domu czy jedno i drugie – bank wymaga wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. To tzw. operat szacunkowy – dokument, który określa, ile Twoja nieruchomość (działka lub działka z planowaną zabudową) będzie warta po zakończeniu inwestycji.

Jak wygląda wycena do kredytu hipotecznego?

Rzeczoznawca przygotowuje operat szacunkowy, który zawiera prognozowaną wartość nieruchomości po zakończeniu budowy – czyli dokładnie to, co bank musi znać, zanim pożyczy Ci pieniądze.

Instytucje stosują dwa podejścia:

• Własna wycena bankowa: to bank zleca rzeczoznawcę ze swojej listy (najczęściej stosowane).
• Operat od klienta: w wybranych miejscach możesz samodzielnie zlecić wycenę, ale operat musi spełniać określone wymogi i być aktualny.

Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Koszt operatu szacunkowego w 2025 roku to zwykle 700–1000 zł brutto – zależnie od lokalizacji, skomplikowania inwestycji i formy rozliczenia.

Krok po kroku: jak wziąć kredyt na działkę i budowę domu

1. Umów się z ekspertem kredytowym. Sprawdzisz swoją zdolność kredytową, dowiesz się, m.in. czy wybrać oprocentowanie stałe czy zmienne, ile naprawdę kosztuje kredyt (RRSO), jak dobrze podpisać umowę przedwstępną oraz jakie dokumenty będą potrzebne w Twoim przypadku.

2. Znajdź działkę budowlaną. Zwróć uwagę na: lokalizację i MPZP lub warunki zabudowy, księgę wieczystą, dostęp do drogi, w tym uzbrojenie terenu.

3. Zbierz dokumenty do kredytu. Twój ekspert pomoże Ci wybrać kilka banków i przygotować pakiet dokumentów (różny w zależności od instytucji i etapu inwestycji.

4. Złóż wnioski kredytowe. Wszystko możesz zrobić w jednym miejscu u swojego doradcy. Im lepiej przygotowane dokumenty, tym szybciej ruszy analiza.

5. Poczekaj na decyzję kredytową. Bank potrzebuje od 2 tygodni do 2 miesięcy. Przygotuj się na ewentualne pytania, prośby o wyjaśnienia czy dosłanie dokumentów.

6. Przeanalizuj projekt umowy kredytowej. Zanim podpiszesz umowę, dostaniesz indywidualny projekt umowy. Sprawdź w nim: warunki wypłaty środków, oprocentowanie i marżę oraz obowiązki w trakcie budowy.

7. Podpisz umowę przyrzeczoną u notariusza. Zapłacisz za akt notarialny i podatek PCC (2% od wartości działki). Pamiętaj, że działka nie jest celem mieszkaniowym, dlatego w tym przypadku nie przysługuje Ci żadna ulga.

8. Bank wypłaci środki na działkę. Zwykle w ciągu 1–5 dni roboczych od spełnienia warunków umowy.

9. Przejmij lub uzyskaj pozwolenie na budowę. Masz dwie możliwości:

• Jeśli działka miała pozwolenie na budowę: przepisz je na siebie.
• Jeśli nie: złóż wniosek do urzędu po adaptacji projektu.

10. Wypłata pierwszej transzy na budowę. Po uzyskaniu pozwolenia bank wypłaci środki zgodnie z harmonogramem transz.

Wypowiedź eksperta:

„Najczęstszy błąd? Klienci kupują działkę i dopiero wtedy myślą o kredycie. Tymczasem kolejność ma znaczenie – lepiej zaplanować wszystko z wyprzedzeniem i działać równolegle.”

Michał Wójtowicz, Starszy Ekspert Kredytowy w Hipoteczny.pl

Ile trwa procedura kredytowa i budowa domu krok po kroku?

Zakładając, że masz komplet dokumentów (w przypadku zakupu działki zdarza się to rzadko już na starcie) na uzyskanie kredytu musisz przeznaczyć 2-3 miesiące.

Etap 1: Procedura kredytowa – 2 do 3 miesięcy

• Przygotowanie dokumentów + operat: 1–2 tygodnie.
• Złożenie wniosku kredytowego: 1 dzień.
• Analiza kredytowa: 2–8 tygodni (zależy od banku i kompletności).
• Podpisanie umowy i umowy przyrzeczonej: 1–2 tygodnie.

Czas łączny: 2–3 miesiące.

Etap 2: Pozwolenie na budowę

Masz 2 scenariusze:

Jeśli działka ma pozwolenie:

• przepisanie pozwolenia: 1–2 miesiące.
• uprawomocnienie decyzji: 14 dni.

Jeśli działka nie ma pozwolenia:

• adaptacja projektu + dokumentacja: 2–3 miesiące.
• uzyskanie decyzji administracyjnej: 1–3 miesiące.

Czas łączny: 4–6 miesięcy (jeśli pozwolenia brak).

Etap 3: Budowa domu

To już zależy od Ciebie, wykonawcy i pogody.

Jak sprawdzić swoją zdolność kredytową przy budowie domu?

Twoja zdolność kredytowa musi objąć pełną kwotę kredytu – zarówno na zakup działki, jak i na budowę domu. Nie wystarczy sam fakt, że „stać Cię na działkę”. Instytucja już od początku ocenia całość inwestycji.

Jak to wygląda w praktyce?

Bank analizuje Twoje dochody, wydatki, historię kredytową, formę zatrudnienia i wiek. Liczy, czy możesz udźwignąć całą kwotę kredytu, nawet jeśli budowa będzie rozłożona na wiele transz. Co ważne, zdolność może się różnić nawet o 100–200 tys. zł między bankami – warto to sprawdzić, zanim wybierzesz konkretną ofertę.

Czy można zrezygnować z części kredytu na budowę domu?

Tak, można, choć jak to w bankach bez oficjalnej procedury się nie obędzie. Twoja umowa kredytowa jest skonstruowana na konkretny przypadek. Chęć wprowadzenia tak dużej zmiany będzie wymagało podpisania aneksu. Bank jeszcze raz będzie liczył zdolność kredytową, być może będziesz musiał dostarczyć aktualizację wyceny nieruchomości itd.

Ile kosztuje aneks? W większości banków: 200–300 zł. Opłata ta jest jednorazowa i pobierana przy podpisaniu aneksu.

Alternatywa dla jednego kredytu na działkę i budowę – czy warto rozdzielić?

Wiele osób myśli, że kredyt na działkę i dom trzeba brać „za jednym zamachem”. W praktyce – można to zrobić inaczej, i dla niektórych klientów to lepsza, bezpieczniejsza opcja.

Co daje rozdzielenie finansowania?

Jeśli nie jesteś gotowy do rozpoczęcia budowy „od razu po zakupie działki” – rozważ, żeby:

1. Najpierw kupić działkę: kredytem hipotecznym lub gotówkowym.
2. Dopiero potem wnioskować o kredyt na budowę: w tym samym banku lub nowym (np. jako refinansowanie działki + środki na budowę).

Taki model daje Ci czas na spokojne przygotowanie dokumentów do budowy, w tym projektu, pozwolenia, kosztorysu, wykonawcy czy harmonogramu.

Kiedy warto rozdzielić kredyt?

• Gdy nie masz jeszcze projektu ani decyzji, jak chcesz budować.
• Gdy potrzebujesz czasu na analizę kosztów, materiałów i wykonawców.
• Gdy nie chcesz działać pod presją – i słusznie.

Wybierając taką ścieżkę, upewnij się, że pierwszy kredyt (na działkę) ma:

• 0% prowizji za wcześniejszą spłatę;
• możliwość refinansowania kredytu bez kar;
• dobrą ofertę na starcie (nie „tymczasową”).

A kiedy warto jednak wszystko „załatwić od razu”?

Są sytuacje, kiedy warto uzyskać kredyt hipoteczny na działkę i budowę w jednym, mimo stresu i szybkiego tempa:

• Masz dziś wysoką zdolność kredytową, ale spodziewasz się, że wkrótce się ona pogorszy (np. planujesz zmianę pracy, otwarcie firmy, wyjazd za granicę, operację itd.).
• Projekt i kosztorys masz gotowy, a działka już ma pozwolenie – budowa może ruszyć od razu.
• Zależy Ci na czasie i chcesz jak najszybciej zacząć budowę.

Kredytodawca nie będzie analizował Twojej zdolności ponownie w trakcie budowy, więc jeśli aktualnie masz ją na wysokim poziomie, to możesz „zamrozić” warunki i działać dalej bez obaw o przyszłe zmiany w Twojej sytuacji.

Kredyt gotówkowy na działkę lub budowę domu – czy to ma sens?

Owszem, w niektórych sytuacjach może być rozwiązaniem przejściowym, ale musisz znać jego ograniczenia i ryzyka.

W przypadku kredytu gotówkowego istnieją ograniczenia kwotowe. Maksymalnie pożyczysz 250 tys. zł na 10 lat. Taka opcja jednak nie jest dostępna w każdym banku. Tam, gdzie dopuszcza się taką możliwość uzyskanie zobowiązania na tak wysoką kwotę, zazwyczaj jest limitowane tylko dla klientów z bardzo wysokim scoringiem.

Dodatkowo czeka na Ciebie wysokie oprocentowanie: często 4–5% wyższe niż przy hipotece. A krótki okres kredytowania (maks. 10 lat) względem kredytu hipotecznego (maks. 35 lat) oznacza również zdecydowanie wyższą ratę.

Kredyt hipoteczny to nie tylko niższa rata – to też większe bezpieczeństwo

Wiele osób obawia się kredytu hipotecznego, bo „to dług na 30 lat i ryzyko utraty nieruchomości”. To mit, który warto wyjaśnić.

Przede wszystkim masz ustawową ochronę, tzw. ustawa o kredycie hipotecznym, która m.in.:

• narzuca bankom obowiązek zaproponowania restrukturyzacji kredytu (np. wakacje kredytowe);
• daje Ci minimum 6 miesięcy na sprzedaż nieruchomości, zanim kredytodawca podejmie inne kroki prawne;
• możesz też skorzystać z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, jeśli Twoja sytuacja się pogorszy.

Kiedy kredyt gotówkowy może mieć sens?

Jako tymczasowe finansowanie zakupu działki, jeśli:

• masz świetną zdolność i szybko chcesz działać;
• chcesz uniknąć formalności związanych z hipoteką;
• planujesz szybkie refinansowanie kredytem hipotecznym.

Ale nie traktuj go jako głównego źródła finansowania budowy domu – to się zwyczajnie nie opłaca.

Zalety i wady zakupu działki i budowy domu w jednym kredycie

Plusy

1. Możliwość zapewnienia finansowania już na etapie zakupu działki budowlanej. Masz pewność, że dostaniesz kredyt na całą inwestycję już na starcie.
2. Nie musisz składać dwa razy wniosku kredytowego.
3. Jedna analiza zdolności kredytowej.
4. Niższe koszty formalne (jeden operat szacunkowy, jedno wpisanie hipoteki, jeden komplet dokumentów – mniej opłat okołokredytowych).
5. Spójna strategia inwestycyjna.
6. Możliwość wykorzystania działki jako wkładu własnego.
7. Pewność co do finansowania całej inwestycji. Nie ryzykujesz, że po zakupie działki zabraknie Ci zdolności albo bank zmieni podejście – masz wszystko zatwierdzone z góry.

Minusy

1. Konieczność zakupu projektu na etapie zakupu działki.
2. Płatność rat odsetkowych od transzy za zakup działki.
3. Musisz bardzo szybko zadeklarować się co do wyboru projektu.
4. Zmiana kosztorysu już po uruchomieniu kredytu może być niemożliwa.
5. Ograniczona dostępność wśród banków.
6. Brak możliwości budowy na zgłoszenie bez kierownika.

Zapraszam do darmowej konsultacji

Kredyt na działkę i budowę domu to nieco bardziej złożona procedura, która wymaga dobrej organizacji i szybkich decyzji. Ale to jak najbardziej do zrobienia – przeprowadziłem już wiele takich procesów i wiem, na co warto zwrócić uwagę, żeby nie utknąć po drodze.

Jeśli stoisz przed takim wyborem i nie wiesz, czy lepiej załatwić wszystko w jednym kredycie, czy rozbić to na etapy – odezwij się. Chętnie spojrzę na Twój przypadek i pomogę znaleźć najrozsądniejsze rozwiązanie. Konsultacja jest bezpłatna.

FAQ