Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny
Rynek pierwotny
10 min. czytania
Zakup własnego mieszkania to marzenie wielu osób, ale też duże wyzwanie ze względu na wysokie koszty nieruchomości. Nie każdy z nas dysponuje tak dużą gotówką, dlatego często konieczne jest zaciągnięciu kredytu hipotecznego.
Rozumiem, że decyzja o podjęciu się tego zobowiązania nie jest dla Ciebie łatwa. Kredyt na własne mieszkanie to długoterminowa umowa, która będzie miała wpływ na Twoje finanse przez wiele lat.
Również sam proces starania się o kredyt może wyglądać na skomplikowany. W moim artykule wyjaśnię szczegółowo, czym jest kredyt mieszkaniowy, jak dostać kredyt hipoteczny na mieszkanie i na co zwrócić uwagę, zanim podpiszesz umowę kredytu mieszkaniowego.
Spis treści
Z mojego artykułu „Kredyt hipoteczny na mieszkanie” dowiesz się:
- Czym jest kredyt hipoteczny.
- Kredyt na zakup mieszkania warunki – jakie są?
- Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny.
- Na czym polega zakup mieszkania na rynku wtórnym i pierwotnym.
- Czy można dołączyć do kredytu mieszkaniowego koszty remontu.
- Jakie mogą być koszty ukryte.
- Na jakie parametry zwrócić uwagę?
- Wsparcie eksperta na drodze do uzyskania kredytu hipotecznego.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Na czym polega kredyt na mieszkanie?
Kredyt hipoteczny jest to specyficzna forma zobowiązania finansowego, która różni się np. od kredytu gotówkowego, zwykłej pożyczki i innych produktów bankowych.
Kredyt na mieszkanie charakteryzuje się niższym oprocentowaniem, ale wymaga spełnienia wielu formalności, wniesienia wkładu własnego, posiadania zdolności kredytowej oraz możliwości ustanowienia zabezpieczenia kredytu hipotecznego, którym jest wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomość.
Hipoteka ma duże znaczenie dla banku. Jeżeli kredytobiorcy nie są w stanie spłacać zobowiązania, bank ma prawo do przejęcia mieszkania lub domu, na który udzielono kredytu hipotecznego.
Co więcej, kredyt hipoteczny to zazwyczaj zobowiązanie długoterminowe. Kredyt na mieszkanie na 30 lat nie jest niczym nadzwyczajnym. Okres spłaty kredytu hipotecznego można rozłożyć na długi czas, co pozwoli Ci maksymalnie obniżyć wysokość miesięcznej raty kredytu, a jednocześnie pozwoli podwyższyć zdolność kredytową.
Jednak im dłuższy okres kredytowania, tym wyższy całkowity koszt kredytu hipotecznego, co należy wziąć pod uwagę.
Jakie mieszkania można skredytować?
Zastanawiasz się, jakie nieruchomości można sfinansować kredytem hipotecznym? Banki nie ograniczają się jedynie do finansowania zakupu mieszkania. Za jego pomocą można sfinansować zakup różnych rodzajów nieruchomości (np. na zakup działki budowlanej), co daje szerokie możliwości zakupowe i inwestycyjne.
Z kolei typowe kredyty mieszkaniowe dają możliwość sfinansowania nieruchomości, które dzielimy ze względu na rynek:
- rynek wtórny – nieruchomości zamieszkane, które są już w czyichś rękach,
- rynek pierwotny – nieruchomości zbudowane przez dewelopera.
Ponadto można podzielić rodzaje mieszkań ze względu na typ własności:
- mieszkania własnościowe
- mieszkania spółdzielczo-własnościowe (zdarza się, że są to mieszkania bez księgi wieczystej).
Udzielenie kredytu hipotecznego na mieszkanie z rynku pierwotnego
Rynek pierwotny to mieszkania, które pochodzą bezpośrednio od dewelopera. Są to nowe lokale, często jeszcze w trakcie budowy, co może wiązać się z dłuższym okresem oczekiwania na finalizację zakupu i oddanie mieszkania do użytku.
Wniosek kredytowy możesz złożyć dopiero po podpisaniu umowy rezerwacyjnej, umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej. Jaka jest różnica? Umowę przedwstępną możesz podpisać, gdy deweloper zakończył formalnie budowę i uzyskał prawomocną zgodę na użytkowanie. Umowę deweloperską możesz podpisać, jeśli deweloper posiada rachunek powierniczy. Żeby mnie wchodzi w koszty związane z umową deweloperską, możesz działać w oparciu w umowę rezerwacyjną dołączając prospekt informacyjny.
W praktyce jednak kupujemy mieszkania, które są jeszcze w trakcie budowy lub na etapie przysłowiowej dziury w ziemi. W takiej sytuacji możliwe jest podpisanie umowy rezerwacyjnej, a następnie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego.
Ważnym elementem tego rodzaju umowy jest wskazanie rachunku powierniczego, na który będą trafiać środki z kredytu w transzach. Rachunek powierniczy może być zamknięty lub otwarty. W przypadku rachunku zamkniętego deweloper dostęp do pieniędzy będzie miał na koniec inwestycji. W przypadku rachunku otwartego deweloper może otrzymać kolejną transzę, dopiero po zakończeniu kolejnego etapu budowy. Bank prowadzący rachunek powierniczy pobiera stosowne opłaty od dewelopera za analizę i cykliczne inspekcje inwestycji. Dopiero po zielonym świetle od banku sprawdzającego może uruchomić środki z rachunku powierniczego. Nie jest właścicielem środków, ale jedynie ich dysponentem i może korzystać z nich w ograniczony sposób. Co do zasady jest to dobre rozwiązanie, którego zadaniem jest ochrona pieniędzy klientów.
Warto dodać, że bank przed udzieleniem kredytu mieszkaniowego sprawdza nie tylko klienta, ale również wiarygodność i sytuację finansowa dewelopera. Bank prowadzący rachunek powierniczy będzie wymagał szeregu dokumentacji, biznes planu, opisu finansowania, dokumentów finansowych, opisu doświadczenia, żeby móc zdecydować, czy jest zainteresowany podjęciem współpracy.
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z koniecznością pokrycia dodatkowych kosztów. Większość mieszkań sprzedawana jest w stanie deweloperskim, co oznacza, że wnętrze wymaga jeszcze wykończenia, np. położenia podłóg, malowania ścian czy montażu kuchni i łazienki. Warto wiedzieć, że w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego można zaciągnąć kredyt na wykończenie.
W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego nie płacisz podatku PCC nawet, jeśli posiadasz już inne nieruchomości.
Może zainteresuje Cię również:
Mieszkania na kredyt z rynku wtórnego
Mieszkania na rynku wtórnym to lokale oddane do użytku, które mają swojego właściciela. Ich główną zaletą jest to, że są już gotowe do zamieszkania, mają założoną księgę wieczystą, a proces zakupu może przebiegać szybciej niż w przypadku mieszkań od dewelopera. Znacząco mniejsza będzie również ilość dokumentacji, jak w przypadku rynku pierwotnego.
Bank rozpocznie w tym przypadku procedurę kredytową na podstawie umowy przedwstępnej, która może mieć zwykłą formę pisemną lub być spisana w formie aktu notarialnego. Właściciel może również zażądać wpłaty zaliczki lub zadatku, żeby upewnić się, że nie zrezygnujesz z zakupu. Warto wiedzieć, że w części banków nie musisz dostarczać umowy przedwstępnej. Wystarczy samo oświadczenie potencjalnego nabywcy.
Zabezpieczenia te działają zresztą też na korzyść kupującego, który nie musi się obawiać, że właściciel sprzeda mieszkanie, gdy Ty będziesz czekać na decyzję kredytową.
Na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie z rynku wtórnego? Przede wszystkim dokładnie przeanalizuj księgę wieczystą i sprawdź, kto jest właściciele nieruchomości, czy mieszkanie jest zadłużone i czy nie ustanowiono zapisów np. w postaci prawa dożywocia.
Kolejna kwestia to podatek od czynności cywilnoprawnych PCC, który odprowadza kupujący. Jeżeli jest to Twoje pierwsze, to zostaniesz zwolniony z tego obowiązku podatkowego.
Czy do kredytu na mieszkanie można dorzucić remont/wykończenie?
Nieruchomości zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego mogą wymagać remontu, modernizacji i wykończenia. Remont i wykończenie mieszkania są z reguły bardzo kosztowne, nawet jeśli część prac zdecydujesz się wykonać na własną rękę.
Banki często oferują możliwość włączenia kosztów remontu lub wykończenia mieszkania do kredytu hipotecznego. Dla wielu kredytobiorców jest to atrakcyjna opcja, ponieważ pozwala na sfinansowanie prac wykończeniowych lub modernizacyjnych bez konieczności zaciągania dodatkowych pożyczek hipotecznych czy kredytów gotówkowych na wysoki procent. Warto rozważyć zatem kredyt na remont nieruchomości.
Jak to działa w praktyce?
- Kosztorys – jeśli chcesz starać się o dodatkowe środki w ramach kredytu mieszkaniowego na remont mieszkania, to potrzebny będzie Ci szczegółowy kosztorys planowanych prac oraz faktury za wykorzystane materiały i wykonane usługi. Kosztorys możesz sporządzić samodzielnie lub z pomocą fachowca.
- Transze wypłat – w przypadku kredytu na wykończenie bank może wypłacać środki w transzach, na przykład po zakończeniu poszczególnych etapów prac.
- Kontrola banku – banki mogą zastrzec sobie prawo do kontroli postępu prac i wysłać rzeczoznawcę na inspekcję mieszkania.
Rozliczenie prac wykończeniowych
Nie musisz zbierać faktur, ale otrzymane środki musisz rozliczyć. W zależności od banku będziesz mógł dostarczyć własne zdjęcia (np. ING Bank Śląski) lub zlecić inspekcję (np. PKO BP), która będzie kosztowała nawet do 300 PLN/inspekcję.
Jaka jest wymagana wysokość wkładu własnego do kredytu na mieszkanie?
Standardowo banki wymagają wkładu własnego na poziomie minimum 10% wartości inwestycji. Część banków idzie dalej i wymaga 20% wkładu własnego. Wysokość wkładu własnego znacząco wpływa na ofertę cenową. Posiadanie 20% wkładu własnego powoduje, iż zazwyczaj otrzymasz lepszą ofertę cenową. Wynika to z faktu, iż dla banku wyższy wkład własny oznacza niższe ryzyko, a więc bank może udzielić kredyt hipoteczny z niższą ceną.
Kredyt hipoteczny na mieszkanie bez wkładu własnego?
Dla części klientów istnieje możliwość uzyskania kredytu hipotecznego bez wkładu własnego w oparciu o rządowy program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowym. Techniczne to polega na udzieleniu kredytu na 100%, ale 20% wartości kredytu gwarantuje BGK. Wartość gwarancji nie może przekroczyć jednocześnie 100 000 PLN. Zatem, jeśli kupujesz nieruchomość o wartości 600 000 PLN, to będziesz musiał wnieść minimum 20 000 PLN, gdyż 20% z 600 000 PLN to 120 000 PLN. Opłata za udzielenie gwarancji wkładu własnego to 1% od kwoty.
Dla mieszkań obowiązują limity cenowe dla 1 m2 powierzchni użytkowej. Limity te są publikowane na stronie BGK raz na kwartał.
Kolejnym ograniczeniem jest brak posiadania nieruchomości mieszkalnej w przeszłości. Wyjątkiem nr. 1 jest posiadanie do 50% udziałów w drodze spadku, to możesz starać się o kredyt bez wnoszenia środków własnych. Wyjątkiem nr. 2 jest posiadanie dwójki dzieci i więcej możesz nawet posiadać nieruchomość i starać się o nowy kredyt hipoteczny bez wnoszenia własnego wkładu. W zależności od liczby dzieci nieruchomość może mieć maksymalny metraż nie większy niż:
- 50 m2, gdy w gospodarstwie jest dwoje dzieci,
- 75 m2, gdy dzieci jest troje,
- 90 m2, gdy dzieci jest czworo.
Nie wszystkie banki biorą udział w tym programie. Banki, które podpisały umowę z BGK to:
Może zainteresuje Cię również:
PKO BP Kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne
Oferty banków
10 min. czytania
ING kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne
Oferty banków
10 min. czytania
Zdolność kredytowa w kredycie hipotecznym, czyli jak bank ocenia Twoje szanse na kredyt hipoteczny!
Zdolność kredytowa
10 min. czytania
Proces aplikacji o kredyt mieszkaniowy
Cała procedura starania się o kredyt hipoteczny jest złożona i składa się z kilku etapów. Dla niektórych kredytobiorców proces może wydawać się skomplikowany, dlatego postaram się go wyjaśnić w prostych słowach.
Przygotowanie do kredytu hipotecznego
Do procesu kredytowego warto się odpowiednio przygotować i przeprowadzić rzetelną analizę swoich możliwości finansowych.
- Sprawdź, ile masz oszczędności, które mogą zostać przeznaczone na wkład własny. W Polsce banki wymagają, żeby wkład własny wynosił przynajmniej 10% – 20% wartości nieruchomości. Przyda się też poduszka finansowa na nieprzewidziane wydatki.
- Ogranicz niepotrzebne wydatki i zrezygnuj z zaciągania kredytów konsumpcyjnych, które mogą obniżyć Twoją zdolność kredytową.
- Spłać w miarę możliwości swoje zobowiązania kredytowe, takie jak karty kredytowe czy pożyczki.
- Upewnij się, że masz pozytywną historię kredytową. Banki dokładnie analizują Twoje wcześniejsze zachowanie kredytowe, korzystając z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK). Możesz sam zweryfikować swoją historię kredytową i zamówić raport w BIK.
- Unikaj zaległości w płatnościach. Jakiekolwiek opóźnienia w spłacie rachunków czy kredytów mogą wpłynąć na obniżenie Twojej wiarygodności kredytowej.
- Spotkaj się z ekspertem kredytowym, który oceni Twoją zdolność kredytową i szansę na kredyt hipoteczny.
Wybór nieruchomości i podpisanie umowy przedwstępnej
Zanim złożysz wniosek o kredyt, musisz zdecydować się na konkretną nieruchomość z rynku wtórnego lub pierwotnego. Decyzja kredytowa to pełna analiza Twojej sytuacji osobistej i finansowej oraz nieruchomości. Banki będą wymagać od Ciebie umowy przedwstępnej zakupu mieszkania lub umowy deweloperskiej.
Poszukiwanie najlepszej oferty kredytu hipotecznego
Kiedy upewnisz się, że Twoja sytuacja finansowa jest już stabilna, możesz rozpocząć proces analizy i wyboru oferty kredytów hipotecznych. O tym etapie napiszę więcej w kolejnym akapicie. Jest on bardzo ważny, ponieważ warto wybrać kredyt hipoteczny, który spełnia Twoje oczekiwania i nie pogrąży Cię finansowo.
Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny
Wniosek kredytowy najlepiej złożyć do trzech różnych banków. Nawet jeśli jeden bank wyda negatywną decyzję kredytową, to drugi może udzielić Ci kredytu na zakup mieszkania. Może się też zdarzyć, że każdy z banków zaakceptuje Twój wniosek. Wtedy możesz wybrać najlepszą ofertę.
Nie muszę chyba pisać, że wniosek musi być wypełniony prawidłowo i czytelnie. Do złożenia wniosku i podpisania umowy kredytu hipotecznego, będziesz potrzebować też kompletu dokumentów.
Najlepiej zgromadzić je wszystkie (w miarę możliwości) jeszcze przed złożeniem wniosku. Oszczędzisz w ten sposób sporo czasu i przyspieszysz procedurę. Najważniejsze z nich to:
- Dowód tożsamości,
- Zaświadczenie o dochodach od pracodawcy,
- Umowa o pracę, umowa o dzieło lub umowa zlecenie,
- Wyciągi z konta bankowego (zazwyczaj za ostatnie 3-6 miesięcy),
- PIT za ostatni rok lub/i Księgę Przychodów i Rozchodów/wyciąg z konta firmowego, gdy prowadzisz działalność gospodarczą,
- Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości,
- Wkład własny (potwierdzenie posiadania wkładu).
Badanie zdolności kredytowej
Zdolność kredytowa jest to jeden z najważniejszych elementów procesu kredytowego. Bank ocenia, czy będziesz w stanie spłacić kredyt, analizując Twoją sytuację finansową i osobistą.
Na podstawie dokumentów, które dostarczysz, bank podejmie decyzję dotyczącą maksymalnej kwoty kredytu, którą możesz otrzymać. Oczywiście kredytodawca może też odrzucić Twój wniosek, jeśli uzna, że stan Twoich finansów nie pozwala na spłatę kredytu.
Bank weźmie pod uwagę regularne wynagrodzenie, premie, dochody z działalności gospodarczej, a także inne stałe źródła dochodów. Istotne jest to, czy spłacasz obecnie inne kredyty i pożyczki i jak wysokie są Twoje stałe koszty utrzymania.
W ocenie zdolności kredytowej ważny jest wskaźnik DTI (Debt-to-Income), czyli stosunek miesięcznych zobowiązań do dochodów. Wysokość wszystkich miesięcznych zobowiązań nie powinna przekraczać 50% Twoich dochodów.
Weryfikacja historii kredytowej
Kolejnym ważnym elementem jest ocena Twojej wiarygodności kredytowej. Polega ona na analizie Twojej historii kredytowej oraz ogólnej reputacji jako kredytobiorcy.
Banki korzystają w tym celu z raportów Biura Informacji Kredytowej (BIK), gdzie zgromadzone są dane na temat Twoich wcześniejszych zobowiązań kredytowych. Pozytywna historia kredytowa oznacza terminowe spłaty, brak zaległości oraz niską liczbę aktywnych zobowiązań i wysoki scoring.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyWycena nieruchomości i ocena jej stanu prawnego
Weryfikacja wartości i stanu prawnego nieruchomości w procesie oceny zdolności kredytowej pomaga bankom ocenić ryzyko związane z udzieleniem kredytu hipotecznego.
Nieruchomość stanowi główne zabezpieczenie kredytu, a jej wartość ma bezpośredni wpływ na warunki kredytowania, w tym na jego wysokość, oprocentowanie kredytu i inne koszty.
Wycenę nieruchomości przygotowuje zazwyczaj licencjonowany rzeczoznawca majątkowy, który sporządza operat szacunkowy. Celem wyceny jest ustalenie rynkowej wartości nieruchomości, na podstawie której instytucja finansowa określa maksymalną kwotę kredytu mieszkaniowego.
Elementy, które mogą wpływać na wycenę to:
- Lokalizacja – nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, np. centrum miasta czy w pobliżu infrastruktury, mają wyższą wartość.
- Stan techniczny budynku – nowoczesne, zadbane nieruchomości będą wyżej wyceniane niż te wymagające remontu.
- Wielkość i układ – powierzchnia mieszkalna oraz funkcjonalność przestrzeni mają znaczący wpływ na wycenę.
- Rynek lokalny – cena za metr kwadratowy w danym regionie i aktualne trendy rynkowe.
Banki do oceny ryzyka kredytowego używają również wskaźnik LtV, który określa stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Im niższy wskaźnik LtV, tym mniejsze ryzyko dla banku, co może wpłynąć na korzystniejsze warunki kredytu dla klienta, np. niższe oprocentowanie.
Przykład:
Jeśli wartość nieruchomości wynosi 500 000 zł, a klient stara się o kredyt na 400 000 zł, to wskaźnik LTV wynosi 80%.
Decyzja kredytowa i podpisanie umowy
Po pozytywnej ocenie zdolności kredytowej oraz weryfikacji nieruchomości, bank wydaje decyzję kredytową. Bank poinformuje Cię o przyznaniu kredytu, jego warunkach (oprocentowanie, okres spłaty, wysokość rat) oraz ewentualnych dodatkowych wymogach (np. ubezpieczenie kredytu hipotecznego).
Po akceptacji warunków przez obie strony dochodzi do podpisania umowy kredytowej. Pamiętaj, żeby dokładnie przeczytać umowę, a jeśli nie rozumiesz jej zapisów, to poproś o pomoc doradcę bankowego, eksperta kredytowego lub prawnika.
Uruchomienie kredytu
Po podpisaniu umowy i spełnieniu warunków do uruchomienia bank uruchamia kredyt, co oznacza, że środki zostają przelane na konto osoby sprzedającej nieruchomość.
Kredyt hipoteczny jest zazwyczaj przekazywany w jednej lub w kilku transzach bezpośrednio na konto sprzedawcy lub rachunek powierniczy (w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera).
W momencie przelania środków transakcja zakupu nieruchomości zostaje zakończona, a Twoim obowiązkiem jest spłata kredytu mieszkaniowego zgodnie z harmonogramem.
Jak porównać oferty kredytów mieszkaniowych?
Porównanie ofert kredytów hipotecznych ma duże znaczenie dla Ciebie. Nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu czy prowizji mogą mieć ogromny wpływ na całkowity koszt kredytu. Jak można porównać oferty bankowe i znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny? Możesz to zrobić na trzy sposoby.
Wizyta w placówkach bankach
Jest to najbardziej tradycyjny sposób, który pozwala na bezpośredni kontakt z doradcą bankowym. To dobre rozwiązanie dla osób, które preferują osobisty kontakt i możliwość negocjacji warunków.
Zabiera jednak dużo czasu i trudno sobie wyobrazić, że odwiedzisz kilkanaście lub kilkadziesiąt placówek.
Porównywarki kredytów hipotecznych
Szybki i wygodny sposób na porównanie ofert wielu banków jednocześnie. Narzędzia te są powszechnie dostępne w Internecie i uwzględniają podstawowe parametry, takie jak oprocentowanie, prowizja, RRSO oraz inne koszty.
Możesz też sprawdzić ranking kredytów hipotecznych, a także skorzystać z kalkulatora rat kredytu i sprawdzić wysokość miesięcznego obciążenia.
Ekspert kredytowy
Doradcy kredytowi specjalizujący się w kredytach hipotecznych, mogą pomóc w wyborze najkorzystniejszej oferty. Często mają dostęp do ofert promocyjnych i potrafią negocjować lepsze warunki spłaty kredytu niż te dostępne bezpośrednio w banku. Usługi ekspertów są zwykle bezpłatne, ponieważ to banki pokrywają koszty ich wynagrodzenia.
Pomoc eksperta w procesie starania się o kredyt na mieszkanie
Eksperci kredytowi są pośrednikami między klientem a bankiem, którzy pomagają w całym procesie wnioskowania o kredyt hipoteczny. Na czym polega rola eksperta? W czym ekspert kredytowy może Ci pomóc?
Już na pierwszym spotkaniu ekspert kredytowy obiektywnie oceni Twoją sytuację finansową i szanse na uzyskanie kredytu mieszkaniowego. Poza tym możesz liczyć na:
- Rzetelną ocenę zdolności kredytowej – dowiesz się też, w którym banku masz największe szanse na uzyskanie kredytu.
- Porównanie ofert – ekspert porówna oferty różnych banków i pomoże wybrać najkorzystniejszą.
- Negocjacje – doświadczony ekspert kredytowy może wynegocjować lepsze warunki kredytu, takie jak niższe oprocentowanie czy niższą prowizję i obniżyć koszt kredytu hipotecznego.
- Wsparcie formalne – pomoc w wypełnieniu wniosku oraz w skompletowaniu i złożeniu dokumentów.
Warto skorzystać z pomocy eksperta, szczególnie jeśli nie masz doświadczenia w kredytach hipotecznych lub masz złożoną sytuację finansową. Dużą zaletą współpracy z ekspertem jest to, że usługa jest z reguły bezpłatna.
Sam ma na koncie wiele udanych transakcji i pomogłem wielu osobom w zdobyciu kredytu hipotecznego na mieszkanie. Dzięki mojemu wsparciu proces kredytowy dla moich klientów był o wiele łatwiejszy i bardziej komfortowy.
Może zainteresuje Cię również:
Ukryte koszty i prowizje kredytu mieszkaniowego
Kredyt mieszkaniowy to zobowiązanie finansowe o dużej wartości, dlatego zachęcam zawsze swoich klientów, żeby sprawdzili koszty, które są z nim związane – zarówno te jawne, jak i ukryte.
Oprócz standardowych odsetek istnieje szereg dodatkowych opłat i prowizji, które mogą znacząco zwiększyć koszt kredytu.
Poniżej wymieniam najczęściej spotykane ukryte koszty i prowizje w przypadku kredytów mieszkaniowych.
Prowizja za udzielenie kredytu
Prowizja za udzielenie kredytu to opłata jednorazowa, pobierana przez bank na początku umowy. Może być to kwota procentowa od wartości kredytu (zwykle 0-3%).
Jeśli prowizja występuje, może być doliczona do kwoty kredytu, co oznacza, że kredytobiorca spłaca ją wraz z odsetkami, co dodatkowo podnosi koszt całkowity kredytu.
Zdarzają się też oferty kredytów hipotecznych z prowizją 0%, ale warto wtedy sprawdzić, czy bank nie odbija sobie braku prowizji w inny sposób.
Koszty wyceny nieruchomości
Przed udzieleniem kredytu bank wymaga wyceny nieruchomości, co zwykle odbywa się na koszt kredytobiorcy. Koszt takiej wyceny zależy od rodzaju nieruchomości oraz lokalizacji i może wynosić od kilkuset do kilku tysięcy złotych.
Wycena mieszkania może kosztować około 400-700 zł, podczas gdy wycena domu może wynosić od 1000 do 2000 zł.
Ubezpieczenie nieruchomości i inne polisy
Kredyt mieszkaniowy jest często związany z wymogiem wykupienia różnych rodzajów ubezpieczeń, do których zaliczamy:
Ubezpieczenie nieruchomości – banki wymagają, aby nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu była ubezpieczona od ognia i innych zdarzeń losowych. Koszt zależy od wartości nieruchomości i wybranego zakresu ubezpieczenia. Polisa jest obowiązkowa.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – jeśli kredytobiorca posiada mniej niż 20% wkładu własnego, bank może wymagać dodatkowego ubezpieczenia, które chroni bank w razie niewypłacalności klienta. Zwykle oznacza to wyższe raty lub jednorazową opłatę.
Niektóre banki do zawarcia umowy kredytu hipotecznego wymagają wykupienia polisy ubezpieczeniowej na życie, która stanowi dodatkowy koszt dla kredytobiorcy i może zwiększyć ratę kredytu. Takie ubezpieczenie może okazać się przydatne w trudnych sytuacjach.
Opłaty notarialne i sądowe
Koszty związane z zawarciem umowy u notariusza oraz wpisem hipoteki do księgi wieczystej, które ponosi kupujący.
Koszt aktu notarialnego oraz wpisu hipoteki wynosi zwykle od kilkuset do kilku tysięcy złotych, w zależności od wartości nieruchomości.
Standardowa opłata za wpis hipoteki wynosi 200 zł, ale mogą pojawić się też inne opłaty sądowe, np. związane z założeniem nowej księgi wieczystej.
Opłaty za wcześniejszą spłatę
Niektóre banki pobierają opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu, co może dla Ciebie pewnym ograniczeniem, jeśli planujesz spłacić kredyt przed czasem.
Opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu bank może pobrać tylko przez pierwsze trzy lata umowy kredytu mieszkaniowego (jeśli wybrałeś oprocentowanie zmienne) lub przez cały okres spłaty kredytu z oprocentowaniem stałym. Najczęściej jednak banki nie pobierają opłat z tego tytułu, choć nie wszystkie. Dopytaj, czy bank daje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu poprzez zlecenie w bankowości elektronicznej oraz czy po nadpłacie można skracać okres kredytowania.
Koszty prowadzenia konta
Banki często wymagają od kredytobiorców założenia konta osobistego w danej instytucji jako warunku uzyskania kredytu. Może się to wiązać z dodatkowymi kosztami, zwłaszcza jeśli konto nie jest bezpłatne lub wymagane są określone wpływy miesięczne.
Bank może też utworzyć specjalne konto techniczne do obsługi kredytu.
Opłaty za aneks do umowy
Jeśli będziesz chcia/ał wprowadzić zmiany do umowy kredytowej, np. zmienić warunki spłaty kredytu, walutę kredytu lub inne elementy, bank może pobierać opłaty za sporządzenie aneksu do umowy. Koszt takiego aneksu może wynosić od kilkudziesięciu do kilkuset złotych, w zależności od banku i rodzaju zmian.
Ukryte koszty i prowizje kredytu mieszkaniowego mogą znacznie podnieść całkowity koszt kredytu. Ważne jest, aby przed podpisaniem umowy dokładnie przeanalizować wszystkie opłaty, nie tylko te widoczne na pierwszy rzut oka, ale także te ukryte w regulaminach i załącznikach umowy kredytowej.
Świadomość dodatkowych kosztów pozwoli Ci lepiej zaplanować budżet i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w trakcie spłaty kredytu.
Na co zwrócić uwagę podczas wyboru kredytu na mieszkanie? Najważniejsze parametry
Wybór kredytu hipotecznego wymaga od Ciebie szczegółowej analizy parametrów, które mogą mieć wpływ na całkowity koszt kredytu oraz warunki jego spłaty.
RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania)
RRSO do kredytu hipotecznego to wskaźnik, który uwzględnia wszystkie koszty związane z kredytem, w tym oprocentowanie, prowizje, ubezpieczenia oraz inne opłaty. Wybierając kredyt hipoteczny, warto zwrócić uwagę na ten parametr, ale pod warunkiem, że porównujesz ten sam okres spłaty kredytu i ten sam rodzaj rat (raty malejące lub raty równe).
Oprocentowanie stałe lub zmienne
Oprocentowanie stałe zapewnia pewność co do wysokości raty przez określony czas (najczęściej 5 lat z możliwością prolongaty), natomiast oprocentowanie zmienne może się zmieniać w zależności od sytuacji na rynku finansowym.
Decydując się na oprocentowanie stałe, masz zapewniony komfort przez dłuższy czas. Nie musisz się obawiać skokowego wzrostu raty kredytu mieszkaniowego, jak ma to miejsce w przypadku umów kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym.
Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym to suma marży banku i wskaźnika WIBOR 3M lub 6M. Oznacza to, że wysokość raty może się zmieniać nawet co 3 lub 6 miesięcy.
Jest to niekorzystne, gdy mamy do czynienia z rosnącymi stopami procentowymi. Zmienne oprocentowanie niesie ryzyko, że będziesz mieć problem ze spłatą rat, gdy te nadmiernie wzrosną.
A Ty co byś wybrał – oprocentowanie stałe czy zmienne do kredytu hipotecznego?
Prowizja za udzielenie kredytu
Niektóre banki pobierają prowizję za udzielenie kredytu, która może wynosić nawet kilka procent wartości kredytu.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
Sprawdź w umowie kredytowej, czy bank umożliwia wcześniejszą spłatę kredytu bez dodatkowych kosztów. Jeśli kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym spłacisz w ciągu trzech lat, to opłata może wynieść od 0% do 3% spłacanego zobowiązania.
Okres kredytowania
Jest to parametr, na który nie zwracamy często uwagi, skupiając się na wysokości rat. Tymczasem długi okres kredytowania znacząco zwiększa koszt odsetek, które musimy zapłacić.
Może się okazać, że zaoszczędzimy na racie 100-200 zł, wydłużając okres spłaty kredytu, ale za to koszty kredytu będą większe o kilkadziesiąt, a nawet kilkaset tysięcy złotych.
Czas oczekiwania na decyzję
Niektóre banki oferują szybszy proces decyzyjny niż inne, co może okazać się ważne, jeśli chcesz szybko sfinalizować zakup nieruchomości.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyPodsumowanie „Kredyt hipoteczny na mieszkanie”
Kredyt hipoteczny na mieszkanie to sporo skomplikowanych formalności. Jednak z odpowiednim przygotowaniem, nastawienie i wsparciem eksperta możesz przejść całą procedurę bez większych problemów.
Chcesz być pewien/na, że wybrałeś/aś najlepszy kredyt? Zawsze mogą pojawić się lepsze oferty. Ważne jest to, że nie jesteś przywiązany/a do jednego kredytu na całe życie.
Możesz bowiem starać się o refinansowanie kredytu hipotecznego w innym banku i na lepszych warunkach. W tym celu zachęcam do stałego kontaktu z ekspertem kredytowym.
Zachęcam do komentowania
Wiele osób pyta – czy dostanę kredyt hipoteczny? Mam nadzieję, że mój artykuł pomógł Ci zrozumieć, kiedy można wziąć kredyt na mieszkanie. Wyjaśniłem też, na czym polega proces oceny zdolności kredytowej i na jakie parametry zwrócić uwagę, przed podpisaniem umowy kredytu mieszkaniowego.
Czy już wiesz, czym jest marża banku, rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO i ubezpieczenie nieruchomości? Wszystkie te parametry wpływają na koszt kredytu i jego atrakcyjność. Dlatego warto zwrócić uwagę na wszystkie elementy, a nie tylko na ratę kredytu.
Masz pytania lub chcesz podzielić się swoimi doświadczeniami związanymi z kredytem na mieszkanie? Zachęcam do komentowania i dzielenia się opiniami!
