Stałe czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego? Co się bardziej opłaca w 2025?

Kredyt hipoteczny to obecnie nie tylko wybór między bankiem, okresem kredytowania, wysokością, ale też rodzajem oprocentowania. Pewnie słyszałeś dywagacje wśród znajomych: „stałe czy zmienne”, „zmienne czy stałe”, „teraz oprocentowanie będzie tylko spadać”, „Tylko stałe. Nie kuś losu, nie wiadomo czy nie podwyższą, oglądałem wiadomości w telewizji”. Swoją decyzję musisz podjąć bardzo świadomie, gdyż będzie miała ona wpływ na Twoje domowe finanse przez długie lata.

Kredyt hipoteczny ze zmienną stopą oprocentowania – co to jest?

Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem to taki, w którym wysokość Twojej raty może zmieniać się w czasie. Oprocentowanie kredytu jest powiązane ze stopami procentowymi ustalanymi przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). Gdy stopy rosną – rośnie też Twoje oprocentowanie i rata. Z kolei, gdy spadają, to rata kredytu maleje. Oznacza to, że Twoje miesięczne zobowiązanie jest uzależnione od sytuacji na rynku i decyzji RPP.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Z czego składa się oprocentowanie zmienne? Wyjaśniam WIBOR i marżę banku

I tak, kredyty hipoteczne oparte na zmiennej stopie oprocentowania składają się z dwóch głównych elementów: wskaźnika referencyjnego WIBOR oraz marży banku. To właśnie suma tych wartości decyduje o oprocentowaniu Twojej hipoteki.

W umowach kredytowych banki najczęściej stosują stawki: WIBOR 1M, WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Oznacza to, że wysokość oprocentowania będzie aktualizowana co 1, 3 lub 6 miesięcy – w zależności od tego, jaki wskaźnik został przyjęty w umowie. WIBOR jest rynkowym parametrem, który odzwierciedla koszt pożyczania pieniędzy między bankami i pośrednio zależy od wysokości stóp procentowych ustalanych przez RPP.

Wypowiedź eksperta:

„Aktualnie WIBOR, w zależności od stawki (1M/3M/6M/1Y), mieści się w przedziale 4,85–5,36%. Wielu analityków w niedalekiej przyszłości, spodziewa się obniżek stóp procentowych. Już teraz inflacja spadła do ok. 4%, więc cel inflacyjny jest blisko. W gospodarce wciąż jednak widoczne są czynniki proinflacyjne: dynamiczny wzrost PKB, trudności w prognozowaniu cen energii, silna presja popytowa oraz nie do końca zrównoważona polityka fiskalna.”

Maciej Wiśniewski, Starszy Ekspert Kredytowy w Hipoteczny.pl

A jeśli chcesz być na bieżąco z rynkiem hipotecznym, obserwuj mój osobny wpis: Kiedy spadną stopy procentowe? Analiza rat kredytu hipotecznego. Gdy pojawią się najnowsze dane od RPP, omawiam je i tłumaczę, jak to wpłynie na kredyty mieszkaniowe w Polsce.

Marża kredytu hipotecznego – co na nią wpływa?

Marża banku to stały składnik oprocentowania zmiennego, ustalany indywidualnie dla każdej umowy kredytowej. Jej wysokość zależy m.in. od:

• oceny ryzyka kredytowego;
• kosztów finansowania ponoszonych przez bank;
• sytuacji na rynku i konkurencji;
• wysokości kredytu i wkładu własnego;
• dochodów kredytobiorcy;
• rodzaju nieruchomości;
• produktów dodatkowych (np. konta, ubezpieczenia).

Im wyższa marża, tym wyższe oprocentowanie kredytu, rata miesięczna i całkowity koszt zobowiązania.

Kredyt hipoteczny ze stałą stopą oprocentowania – co to jest?

W Polsce banki są zobowiązane przez KNF (Komisję Nadzoru Finansowego) do oferowania kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem – zazwyczaj na co najmniej 5 lat. Po upływie tego okresu instytucja zaproponuje jego nową stawkę, dopasowaną do aktualnej sytuacji rynkowej. Jeśli nie zdecydujesz się na nią, Twój kredyt przechodzi na oprocentowanie zmienne zapisane w umowie.

Warto wiedzieć, że oprocentowanie stałe nie jest rozdzielane na WIBOR i marżę banku – to jedna wspólna stawka ustalana na dany okres. Wyjątek stanowi PKO BP, które dla uproszczenia stosuje nazwę WIBOR 5-letni przy ofertach stałoprocentowych.

Oprocentowanie stałe czy zmiennie – przykładowe wyliczenia rat [2025]

Przyjrzyjmy się, jak wygląda rata kredytu hipotecznego przy stałym i zmiennym oprocentowaniu na przykładzie różnych kwot kredytu (przy założeniu okresu kredytowania 25 lat).

*Jak widzisz, przy 25 latach rata stała 6% jest niższa niż zmienna 7% o ok. 10%–11%, w zależności od kwoty. Wyliczenia czysto matematyczne: bez żadnych dodatkowych kosztów, jak marża czy ubezpieczenie.

O ile musi spaść WIBOR, aby rata kredytu zmiennego zrównała się z ratą kredytu stałego?

W tym przykładzie przyjmuję:

• kredyt ze zmiennym oprocentowaniem: 7% (WIBOR 5% + marża 2%);
• kredyt ze stałym oprocentowaniem: 6% nominalnie.

Aby rata zmienna była zbliżona do stałej, WIBOR musiałby spaść o 1 punkt procentowy – do poziomu około 4%.
Jeśli jednak różnica w oprocentowaniu (1 p.p. na niekorzyść zmiennego) utrzyma się przez rok, kredytobiorca płaci przez ten czas wyraźnie wyższą ratę. Potem, nawet jeśli WIBOR spadnie, potrzeba kolejnych około 2 lat niższego oprocentowania, by „odrobić” wcześniejsze nadpłaty.

Dzisiejszy WIBOR to około 5%, a prognozy mówią o możliwym spadku w stronę 3,5% w dłuższym okresie. Jeśli to się ziści, oprocentowanie zmienne spadnie do około 5,5% (3,5% WIBOR + 2% marży), będzie więc nieco niższe niż oprocentowanie stałe (6%).

A może kredyt ze stałym oprocentowaniem i refinansowanie później?

Wybierając stałe oprocentowanie, zyskujesz spokój i przewidywalność kosztów, zwłaszcza na czas, gdy stopy procentowe są jeszcze wysokie. A w momencie, gdy oprocentowanie zmienne faktycznie spadnie, możesz rozważyć refinansowanie kredytu i przejść na lepsze warunki. Takie rozwiązanie daje elastyczność bez ryzyka nadpłacania w okresie wysokich stóp.

Co ważne, całą procedurą refinansowania mogę się zająć za Ciebie. Nie ponosisz za to żadnych dodatkowych kosztów, dopilnuję wszystkich formalności i pomogę znaleźć Ci najkorzystniejszą ofertę.

Co się bardziej opłaca w 2025: stałe czy zmienne oprocentowanie?

Nie ma jednej dobrej odpowiedzi na to pytanie. Każda decyzja kredytowa jest indywidualna i jej sensowność oceniamy dopiero po czasie. Dziś trudno przewidzieć, jak dokładnie będą wyglądać stopy procentowe za rok czy dwa. Gospodarka potrafi zaskoczyć, a prognozy nie zawsze się sprawdzają.

Pewne jest jedno: nie ma rozwiązań idealnych dla wszystkich. Wybór oprocentowania zależy od Twojej sytuacji finansowej, planów i podejścia do ryzyka.

1. Stałe oprocentowanie może być lepsze, jeśli cenisz stabilność, chcesz dokładnie wiedzieć, ile zapłacisz co miesiąc i wolisz uniknąć ryzyka wzrostu rat.
2. Zmienne oprocentowanie może Cię zainteresować, jeśli liczysz na spadek stóp procentowych i jesteś gotów na to, że rata w pewnym momencie może wzrosnąć.

Co warto przemyśleć przed wyborem?

• okres kredytowania;
• wysokość kredytu;
• zdolność kredytową;
• wysokość wkładu własnego;
• swoją skłonność do ryzyka.

Poniżej znajdziesz moje praktyczne podpowiedzi, które pomogą Ci spojrzeć na ten temat szerzej.

Wypowiedź eksperta:

„Osobiście jestem zwolennikiem oprocentowania stałego. Moim zdaniem lepiej mieć kredyt hipoteczny z ratą, która jest niższa i przede wszystkim stabilna. Pamiętajmy, że jest to zwykle zobowiązanie na kilkaset tysięcy złotych i ryzyko gwałtownego wzrostu raty jest w tym przypadku naprawdę kosztowne. Wybierając oprocentowanie zmienne, niewiele można zyskać, a sporo stracić. Jeśli rynkowe oprocentowanie faktycznie spadnie, wtedy bez wahania skorzystam z możliwości refinansowania kredytu i przejścia na lepsze warunki. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć, jak rozwiną się wydarzenia gospodarcze czy geopolityczne, które mają ogromny wpływ na wysokość raty. Dlatego zaciągając kredyt hipoteczny warto być elastycznym i przygotowanym na różne scenariusze. Ja wybieram bezpieczeństwo dziś, z założeniem, że jeśli pojawi się lepsza okazja – zmienię bank i dostosuję kredyt do nowych warunków.”

Maciej Wiśniewski, Starszy Ekspert Kredytowy w Hipoteczny.pl

Oprocentowanie stałe czy zmienne – moje case study!

Chciałbym podzielić się moim własnym doświadczeniem związanym z wyborem oprocentowania kredytu hipotecznego. Myślę, że to może być wartościowy punkt odniesienia dla osób, które dziś zastanawiają się, co zrobić i jaką decyzję podjąć.

Mój pierwszy kredyt – zmienne oprocentowanie i decyzja o zmianie

Pierwszy kredyt hipoteczny zaciągnąłem w 2012 roku w BNP Paribas, z oprocentowaniem zmiennym. W wtedy banki nie oferowały innych opcji. Obserwując rynek, widząc kilkuletni wzrost gospodarczy i rosnącą inflację (odchodzącą od celu RPP, czyli 2,5% +/- 1 p.p.), w 2019 roku postanowiłem zmienić bank i rodzaj oprocentowania.

Przeniosłem kredyt do ING Banku Śląskiego i przeszedłem na oprocentowanie stałe. W BNP miałem oprocentowanie około 2,8% (WIBOR 3M 1,7% + marża 1,1%), a ING zaproponował mi 3,5% na stałe. Na pierwszy rzut oka zmiana wyglądała na mniej korzystną, ale z perspektywy czasu był to świetny ruch – wzrosty stóp procentowych mnie nie dotyczą.

Mój drugi kredyt – od razu stałe oprocentowanie

W tym samym czasie (2019 r.) wziąłem drugi kredyt hipoteczny również z oprocentowaniem stałym. Na starcie łączna kwota moich kredytów wynosiła ok. 1 050 000 zł, a raty miesięczne razem około 5,5 tys. zł.
Gdybym wtedy nie przeszedł na stałe oprocentowanie, dziś sięgnęłyby ok. 12 tys. zł miesięcznie.
Dzięki decyzji o stałej stopie zaoszczędziłem ok. 70 tys. zł rocznie. Moje oszczędności dzięki stałej stopie procentowej łącznie sięgnęły około 300 tys.zł.

Podsumowując, z perspektywy czasu uważam, że wybór oprocentowania stałego był jedną z najlepszych decyzji finansowych, jakie podjąłem. Dała mi ona spokój, przewidywalność kosztów oraz realne oszczędności idące w setki tysięcy złotych.

Moje oprocentowanie stałe się kończy – co zrobiłem?

W okolicach wakacji 2024 roku zakończył mi się 5-letni okres oprocentowania stałego w obu kredytach hipotecznych. Co zrobiłem?

• Prolongowałem kredyt na kolejne stałe oprocentowanie. Dlaczego? Bo uważam, że żyjemy w „ciekawych czasach”, a prognozy typu „teraz już będzie tylko taniej” nie dają żadnej gwarancji. Dla mnie bezpieczeństwo i przewidywalność kosztów są ważniejsze niż ryzykowanie w imię potencjalnych oszczędności.
• Jeśli stopy procentowe rzeczywiście spadną, zrefinansuję kredyt w innym banku, żeby uzyskać lepsze warunki.

Co ważne, w tej chwili płacę mniej, niż płaciłbym przy oprocentowaniu zmiennym i trzymam się zasady „lepszy wróbel w garści niż gołąb na dachu”.

Jak okres kredytowania wpływa na wybór między oprocentowaniem stałym a zmiennym?

Im dłuższy okres kredytowania, tym zawartość kapitału w racie jest mniejsza, a zawartość odsetek większa. Uważam zatem, iż długość okresu kredytowania niejako może wpływać na zasadność wyboru rodzaju oprocentowania. Im mniej odsetek, tym mniejsze oddziaływanie stopy procentowej na ratę i odsetki całkowite.

Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na krótszy okres kredytowania, możesz rozważyć mocniej oprocentowanie zmienne. Jeśli interesujesz się dłuższym okresem kredytowania, to wtedy wybierz kredyt oparty na okresowo stałym oprocentowaniu.

*Oto dokładna tabela pokazująca wpływ okresu kredytowania na wysokość raty i całkowite odsetki dla oprocentowania stałego 6% i zmiennego 7%: dla kwot 300 000 zł, 450 000 zł i 600 000 zł.

Oprocentowanie a kwota kredytu: jak wielkość zobowiązania wpływa na decyzję?

Im dłuższy okres kredytowania, tym większy udział odsetek w racie kredytu, a mniejszy udział kapitału. To oznacza, że przy długich kredytach zmiany stóp procentowych mocniej wpływają na wysokość Twojej raty i całkowity koszt kredytu. Przykładowo, jeśli zamierzasz zaciągnąć hipotekę, np. powyżej 1 mln zł, to ja osobiście podchodziłbym do tego bardzo ostrożnie. Większe zobowiązanie, to wyższe ryzyko. W tym wypadku rozważyłbym stałe oprocentowanie.

• Krótszy okres kredytowania: to mniej odsetek w racie, mniejsze ryzyko dużych zmian kosztów przy zmiennej stopie. Możesz rozważyć oprocentowanie zmienne, jeśli liczysz na spadki stóp procentowych.
• Dłuższy okres kredytowania: więcej odsetek, większa wrażliwość na zmiany stóp procentowych. Warto wtedy zastanowić się nad okresowo stałym oprocentowaniem, które zabezpieczy Cię przed wzrostem rat w pierwszych latach spłaty.

Tabelka: wzrost raty a okres kredytowania

Czy zdolność kredytowa ma znaczenie przy wyborze oprocentowania kredytu hipotecznego?

Kredyty hipoteczne zaciągają osoby w różnym wieku i o różnym statusie materialnym: od młodych, przez osoby w średnim wieku, po emerytów. Różny jest też poziom ich dochodów: od minimalnego wynagrodzenia, przez średnią krajową, po osoby zarabiające kilkadziesiąt tysięcy złotych miesięcznie.

Dlatego moim zdaniem zdolność kredytowa i relacja raty do dochodu powinny mieć wpływ na wybór rodzaju oprocentowania. Jeśli Twoja rata jest blisko granicy możliwości finansowych, bezpieczniejszym rozwiązaniem może być oprocentowanie stałe. Wówczas wzrost stóp procentowych nie odbije się tak mocno na Twoim domowym budżecie.

Jeśli natomiast Twoje dochody pozwalają na swobodniejsze zarządzanie finansami i masz nadwyżki, rozważ oprocentowanie zmienne. W razie wzrostu rat nadal powinieneś być w stanie spokojnie regulować swoje zobowiązania.

Może zainteresuje Cię również:

Wkład własny przy kredycie na budowę domu – ile wynosi i jak go sfinansować w 2025?

Budowa domu

5 min. czytania

Jak przygotować kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego? Wzór [2025]

Budowa domu

7 min. czytania

Jak wziąć kredyt hipoteczny na budowę domu? Kompletny poradnik 2025

Budowa domu

10 min. czytania

Całkowity koszt kredytu hipotecznego w umowie kredytowej

Każdy bank ma obowiązek przedstawić w umowie kredytu hipotecznego całkowity koszt kredytu. To ważny wskaźnik, który pozwala porównywać między sobą oferty. Pamiętaj jednak, że sama ta wartość nie wystarczy. Kluczowe jest także to, jak bank prezentuje swoją ofertę i jakie przyjmuje założenia do swoich wyliczeń. Bez zrozumienia tych szczegółów łatwo o błędne wnioski.

Oprocentowanie stałe czy zmienne: kiedy nadpłacać kredyt hipoteczny?

Wcześniejsza spłata kredytu (czyli spłata całości lub części zobowiązania przed terminem zapisanym w umowie) to popularny sposób na obniżenie kosztów finansowania. Możesz zdecydować się na tę opcję, jeśli np. uzyskasz dodatkowe środki, sprzedasz nieruchomość albo po prostu chcesz szybciej pozbyć się zobowiązania.

Jak wygląda wcześniejsza spłata w zależności od rodzaju oprocentowania?

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego

Przy stałym oprocentowaniu bank może pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę przez cały okres obowiązywania stałej stopy (zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami). Co ważne, ustawa nie określa maksymalnej wysokości tej prowizji.

W praktyce jednak większość kredytodawców nie pobiera tutaj opłat za wcześniejszą spłatę, chociaż warto to dokładnie sprawdzić w ofercie konkretnego banku.

Zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego

W przypadku zmiennej stopy oprocentowania instytucja może naliczyć prowizję za wcześniejszą spłatę tylko przez pierwsze 3 lata od zawarcia umowy (maksymalnie 3% od nadpłacanej kwoty). Po tym okresie wcześniejsza spłata musi być bezpłatna.

W praktyce większość banków i tutaj rezygnuje z pobierania prowizji, choć nieco rzadziej niż w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem.

Oprocentowanie stałe czy zmienne – gdzie jest lepiej liczona zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa to ocena Twoich możliwości spłaty kredytu wraz z odsetkami w ustalonym czasie. Bank analizuje Twoją sytuację finansową i na tej podstawie określa, ile możesz pożyczyć i na jakich warunkach się to odbędzie (oprocentowanie, okres kredytowania oraz wysokość rat).

Co bierze pod uwagę?

• wysokość i źródła dochodu;
• istniejące zobowiązania;
• stabilność zatrudnienia;
• koszty utrzymania (rodzina, mieszkanie, edukacja);
• historię kredytową;
• wartość nieruchomości (przy kredycie hipotecznym).

Miej na uwadze to, że zdolność kredytowa to tylko jeden ze wskaźników, który bank lub instytucja finansowa ocenia przy udzielaniu kredytu. W przypadku hipotek mogą one również sprawdzić historię kredytową klienta, a także wartość nieruchomości, na którą zostanie zaciągnięte zobowiązanie.

Oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego – jak liczona jest zdolność kredytowa?

Zgodnie z zaleceniami KNF, przy kredytach hipotecznych z oprocentowaniem stałym banki powinny liczyć zdolność kredytową z dodatkowym buforem bezpieczeństwa na poziomie 2,5 p.p. Oznacza to, że do nominalnego oprocentowania dolicza sobie 2,5 punktu procentowego, aby sprawdzić, czy poradzisz sobie z ewentualnym wzrostem kosztów w przyszłości.

Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego – jak liczona jest zdolność kredytowa?

W przypadku oprocentowania zmiennego bufor powinien wynosić 5 p.p. – bank dolicza go do sumy WIBOR + marża. W teorii oznacza to, że kredyty ze zmienną stopą powinny być trudniej dostępne ze względu na większe ryzyko zmian stóp procentowych i wyższy poziom bufora.

Natomiast w praktyce większość kredytodawców nie stosuje w pełni tych zaleceń KNF i często zdolność kredytowa liczona jest w ten sam sposób dla obydwu opcji oprocentowania.

Czy rodzaj oprocentowania wpływa na zdolność kredytową?

Tak – oprocentowanie stałe najczęściej oznacza delikatnie wyższą zdolność kredytową niż zmienne. Dlaczego?
Przy zmiennym oprocentowaniu banki przyjmują do wyliczeń wyższą ratę, ze względu na konieczność zachowania buforu. Nie jest tak w każdym banku, w części banków zdolność jest liczona w ten sam sposób.

Oprocentowanie stałe czy zmienne w 2025 roku – co się bardziej opłaca, gdy stopy procentowe znowu się zmieniają?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego może być ustalone na stałym lub zmiennym poziomie. To, jaką opcję wybierzesz, ma duże znaczenie, szczególnie teraz, gdy stopy procentowe rosną lub spadają. Jak działa każdy z tych wariantów?

Oprocentowanie stałe

Przy tym parametrze rata kredytu jest niezmienna przez okres, na który podpisujesz umowę (najczęściej 5 lat). Nie zmieni się ona bez względu na to, czy stopy procentowe wzrosną, czy spadną.

• Stałe oprocentowanie daje bezpieczeństwo, gdy stopy procentowe rosną — rata zostaje na tym samym poziomie.
• Gdy stopy procentowe spadają, rata kredytu ze stałą stopą może być wyższa niż rata kredytu ze zmiennym oprocentowaniem. W takiej sytuacji warto rozważyć refinansowanie kredytu i przeniesienie go do innego banku z nową stałą stawką.

Zgodnie z zaleceniami KNF nie ma możliwości zmiany kredytu ze stałą stopą na kredyt ze zmiennym oprocentowaniem w ramach tego samego banku. Zmiana może nastąpić tylko poprzez przeniesienie kredytu do innego banku, czyli tzw. refinansowanie.

Oprocentowanie zmienne

Przy zmiennym oprocentowaniu rata kredytu jest bezpośrednio uzależniona od stóp procentowych (np. WIBOR + marża banku).

• Jeśli stopy procentowe rosną – rata rośnie.
• Jeśli stopy procentowe spadają – rata spada.

Nie ma tu żadnego górnego limitu wzrostu raty, co oznacza, że Twoje miesięczne zobowiązanie może sporo wzrosnąć.

Dobrym przykładem jest sytuacja kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyty przed wrześniem 2021 roku. Przez lata korzystali z niskich stóp procentowych i niskich rat. Gdy inflacja zaczęła gwałtownie rosnąć, RPP podniosła stopy procentowe, a WIBOR poszedł w górę. Efekt? Rata kredytu poszła w górę w niektórych przypadkach dwukrotnie! Np. z 2 tys. zł miesięcznie w sierpniu 2021 r. do około 4 tys. zł rok później.

Dodatkowo warto pamiętać, że im niższe oprocentowanie, tym szybciej spłacasz kapitał, a wolniej narastają odsetki.

W którym momencie kredytu wybierasz rodzaj oprocentowania?

Dokonujesz tego już na etapie wniosku kredytowego, zaznaczając odpowiedni checkbox na formularzu. Jeśli w trakcie analizy kredytowej zmienisz zdanie, całą procedurę wnioskowania zaczynasz od początku.

Jak dać sobie więcej czasu na decyzję?
Dobrym rozwiązaniem jest złożenie wniosków do kilku banków, np. dwóch z oprocentowaniem stałym i dwóch ze zmiennym. Dzięki temu nie zamykasz sobie drogi wyboru i możesz lepiej dopasować finansowanie do aktualnej sytuacji rynkowej, gdy przyjdzie czas na podpisanie umowy. Z doświadczenia wiem, że osoby, które na początku planowały kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, często zmieniają zdanie tuż przed podpisaniem umowy, gdy spojrzą na liczby i idące z tym potencjalne ryzyka.

Jakim typem inwestora jesteś? A jak wybierasz oprocentowanie kredytu?

Często, gdy tłumaczę wady i zalety oprocentowania kredytu hipotecznego, posługuję się analogią do inwestowania. Wyobraź sobie, że masz 500 tys. zł oszczędności i zastanawiasz się, jak je ulokować. Upraszczając: masz do wyboru lokatę (bezpieczną, z przewidywalnym zyskiem) albo akcje (ryzykowne, o potencjale dużych zysków, ale i strat).

Czy bez wahania włożyłbyś te środki w akcje? Czy wizja straty 30%, 40%, a może 50% kapitału pozwoliłaby Ci spokojnie spać? Ponad 70% dorosłych Polaków przyznaje, że nie ma wiedzy o inwestowaniu. Dlaczego więc tak łatwo wybierają kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, które przy wzroście stóp procentowych może przynieść równie dotkliwe straty, jak nietrafiona inwestycja? Tylko dlatego, że ktoś powiedział, że stopy „na pewno będą spadać”? W 2021 roku nikt nie mówił, że raty kredytów wzrosną dwukrotnie. A jednak tak się stało.

Czy można zmienić oprocentowanie w trakcie spłaty kredytu hipotecznego?

Podpisując umowę kredytową, musisz od razu zdecydować, czy wybierasz oprocentowanie stałe, czy zmienne. Czy da się to potem zmienić?

Zmienne oprocentowanie → stałe

Jeśli masz kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, możesz w trakcie spłaty przejść na oprocentowanie stałe, nawet w ramach tego samego banku. To prawo przysługuje Ci przez cały okres kredytowania. Takie rozwiązanie pozwala zabezpieczyć się przed wzrostem stóp procentowych.

Stałe oprocentowanie → zmienne

Jeśli masz kredyt ze stałym oprocentowaniem, sytuacja wygląda inaczej. Zgodnie z decyzją KNF, w ramach tej samej umowy nie możesz przejść na zmienne oprocentowanie przed końcem okresu obowiązywania stałej stopy (najczęściej 5 lat).

Jeśli chcesz zmienić kredyt ze stałego oprocentowania na zmienne, masz dwie opcje:
a) poczekać do końca 5-letniego okresu stałej stopy;

b) refinansować kredyt w innym banku, który zaproponuje Ci zmienne oprocentowanie lub nowe warunki stałego oprocentowania.

W skrócie: Ze zmiennego na stałe — tak, w dowolnym momencie. Ze stałego na zmienne – tylko po zakończeniu okresu stałej stopy lub poprzez refinansowanie w innym banku.

Mam oprocentowanie zmienne – czy warto przejść na stałe? [Analiza 2025]

Zmiana oprocentowania na stałe powinna być podyktowana kilkoma kluczowymi czynnikami, jak:

• aktualny stan rynku finansowego;
• perspektywy zmian stóp procentowych;
• okres pozostały do spłaty kredytu;
• wysokość raty kredytowej oraz
• indywidualne preferencje kredytobiorcy.

Kiedy warto rozważyć przejście na oprocentowanie stałe?

Po pierwsze, gdy spodziewasz się, że stopy procentowe będą rosnąć. Wówczas stałe oprocentowanie pozwala zabezpieczyć się przed wzrostem rat i lepiej planować budżet. I po drugie, gdy cenisz stabilność kosztów i chcesz dokładnie wiedzieć, ile zapłacisz co miesiąc przez najbliższe lata.

Co trzeba wziąć pod uwagę?

✅ Oprocentowanie stałe zazwyczaj jest nieco wyższe niż zmienne: bank uwzględnia w tym cenę ryzyka zmian stóp procentowych. To oznacza, że rata może wzrosnąć w momencie zmiany.

✅ Przejście na stałe oprocentowanie opłaca się wtedy, gdy perspektywy rynku wskazują na dalsze podwyżki stóp, a Ty chcesz uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w domowym budżecie.

W skrócie: Zmiana oprocentowania powinna być decyzją przemyślaną, warto ją oprzeć na analizie własnej sytuacji i prognoz rynkowych. Przyda się także konsultacja z doradcą finansowym lub specjalistą z banku, aby uzyskać dokładne informacje i poradę na temat potencjalnych kosztów i korzyści wynikających z tego kroku.

Najczęstsze błędy przy wyborze oprocentowania do kredytu hipotecznego

1. Brak indywidualnej analizy

Każda sytuacja jest inna. Co innego, gdy w gospodarstwie domowym macie 15 tys. zł dochodu i pożyczacie 250 tys. zł, a co innego, gdy planujesz zaciągnąć kredyt na 1 milion zł. Oprocentowanie powinno być dopasowane do Twoich realnych możliwości finansowych i planów.

2. Kierowanie się zdaniem znajomych

Każdy z nas zna „ekspertów” od wszystkiego: od szczepionek, przez geopolitykę, po stopy procentowe. Tymczasem oprocentowanie kredytu to bardziej złożona sprawa. Stopy ustala RPP, korzystając z analiz, modeli ekonometrycznych i danych z całej gospodarki. Tego nie da się sprowadzić do prostych porad w rozmowie przy kawie.

3. Przestawianie celów: taniość zamiast bezpieczeństwa

Oprocentowanie kredytu powinno być przede wszystkim stabilne i przewidywalne. Jeśli przy okazji okaże się tańsze — świetnie. Niestety wiele osób odwraca te priorytety, stawiając taniość na pierwszym miejscu, a stabilność na drugim.

4. Próba „trafienia dołka” w oprocentowaniu

Tak jak trudno kupić akcje idealnie na dołku giełdowym, tak samo nie da się idealnie wyczuć najniższego oprocentowania kredytu. Na szczęście hipoteka daje Ci przewagę. W przyszłości możesz skorygować swój wybór, np. zmieniając oprocentowanie albo dokonując refinansowania.

5. Zaufanie do prognoz z internetu i mediów

Prognozy ekonomiczne brzmią profesjonalnie, ale to tylko scenariusze. Pamiętasz 2021 rok? Nikt nie przewidział wtedy, że inflacja sięgnie 18%, a stopy procentowe wzrosną z 0,2% do 7,5%. Nikt nie przewidział, że w przeciągu roku raty kredytowe urosną ponad dwukrotnie.

6. Wybór banku bez analizy kosztów wcześniejszej spłaty

Pamiętaj: bank, w którym bierzesz kredyt, nie jest na całe życie. Jeśli warunki oprocentowania się pogorszą, możesz go zmienić. Prowizja za wcześniejszą spłatę będzie dodatkowym kosztem zmiany instytucji, ale jeśli jest to krok korzystny dla Twojego portfela, to nie wahaj się go poczynić.

Wady i zalety oprocentowania zmiennego

Zalety oprocentowania zmiennego:

1. Niskie koszty początkowe: oprocentowanie zmienne zazwyczaj jest niższe od oprocentowania stałego, co oznacza, że początkowe koszty kredytu są niższe.
2. Elastyczność: oprocentowanie zmienne umożliwia dostosowanie stawki do sytuacji na rynku. Gdy spadają stopy procentowe, rata kredytu hipotecznego również spada, co pozwala zaoszczędzić na kosztach spłaty kredytu.
3. Możliwość zmiany oprocentowania: jeśli w trakcie trwania umowy uznasz, że oprocentowanie stałe jest korzystniejsze, zawsze możesz dokonać zamiany.

Wady oprocentowania zmiennego:

1. Ryzyko wzrostu oprocentowania: oprocentowanie zmienne jest narażone na wahania stóp procentowych, co oznacza, że rata kredytu hipotecznego może wzrosnąć, gdy stopy procentowe pójdą w górę. To z kolei może prowadzić do większych kosztów spłaty kredytu.
2. Brak stabilności: oprocentowanie zmienne jest mniej stabilne niż oprocentowanie stałe, czego konsekwencje odczuje Twój budżet domowy.
3. Prowizja za wcześniejszą spłatę: banki mają możliwość pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę do 3% przez pierwsze 3 lata trwania umowy kredytowej. Większość instytucji jednak z tego rezygnuje.

Wady i zalety oprocentowania stałego

Zalety stałej stopy oprocentowania:

1. Przewidywalność kosztów: dzięki stałemu oprocentowaniu znasz wysokość raty przez cały okres spłaty kredytu, co ułatwia planowanie budżetu domowego.
2. Bezpieczeństwo finansowe: nie musisz obawiać się nagłych skoków wysokości raty, co zwiększa poczucie bezpieczeństwa finansowego.
3. Długoterminowe korzyści: gdy stopy procentowe rosną, masz pewność, że rata zobowiązania pozostanie na stałym poziomie. Stanowi to korzyść w długim okresie spłaty zadłużenia.

Wady oprocentowania stałego:

1. Wyższe koszty kredytu: oprocentowanie stałe jest zwykle wyższe niż oprocentowanie zmienne. Jest to rekompensata dla banków w związku ze zmiennością stóp procentowych.
2. Mniejsze korzyści w przypadku spadku stóp procentowych: gdy stopy procentowe spadają, nie możesz skorzystać z niższych rat, jakie oferuje oprocentowanie zmienne.
3. Możliwe opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu: niektóre banki pobierają opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu z oprocentowaniem stałym, co może być kosztowne, jeśli zamierzasz spłacić kredyt przed czasem.
4. Brak możliwości zmiany oprocentowania na zmienne: KNF zabronił bankom zmiany w trakcie trwania umowy. Dopiero po upływie okresu stałej stopy procentowej istnieje możliwość przejścia na oprocentowanie kredytu oparte o WIBOR i marżę banku.

Refinansowanie kredytu hipotecznego w 2025: kiedy się opłaca i jak to działa?

Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na zamianie obecnego kredytu na nowy, zwykle z korzystniejszymi warunkami, np. z niższym oprocentowaniem, innym rodzajem stopy (stała zamiast zmiennej lub odwrotnie), dłuższym okresem spłaty czy niższymi kosztami dodatkowymi, np. warunkami ubezpieczenia nieruchomości.

To rozwiązanie może być opłacalne, gdy:

• warunki na rynku zmieniły się na Twoją korzyść (np. spadły stopy procentowe);
• znalazłeś bank z lepszą ofertą;
• chcesz przejść na oprocentowanie stałe lub zmienne,
• chcesz obniżyć ratę albo skrócić okres spłaty.

Refinansowanie wiąże się jednak z dodatkowymi opłatami (m.in. prowizja, notariusz, opłaty administracyjne), dlatego przed podjęciem finalnej decyzji warto dokładnie przeanalizować korzyści i koszty. W innych częściach wpisu znajdziesz szczegóły o tym, jak refinansowanie pomaga przy zmianie oprocentowania czy obniżeniu raty.

Jaki rodzaj oprocentowania wybrać w 2025? Najważniejsze wnioski!

Od lat wielu kredytobiorców w Polsce przyzwyczaiło się do stabilnych lub malejących rat. Dopiero wzrost stóp procentowych od września 2021 roku pokazał, jak ważne jest świadome podejście do ryzyka stopy procentowej. I choć dzisiaj one spadają, temat wciąż pozostaje aktualny.

Dlatego decyzja o wyborze oprocentowania sprowadza się tak naprawdę do odpowiedzi na jedno pytanie: co jest dla Ciebie ważniejsze: spokój i przewidywalność czy możliwość zaoszczędzenia kosztem ryzyka?

• Oprocentowanie stałe to opcja dla tych, którzy chcą mieć pewność co do wysokości raty i uniknąć niespodzianek. Świetnie sprawdza się w czasach niepewności, gdy trudno przewidzieć, co wydarzy się ze stopami procentowymi. Daje poczucie stabilności i bezpieczeństwa.
• Oprocentowanie zmienne wybierają z kolei osoby gotowe zaryzykować z nadzieją, że stopy będą spadać, a rata kredytu stanie się lżejsza. To rozwiązanie, które może się opłacić, ale równie dobrze może przynieść stres i wyższe koszty, jeśli rynek się dezaktualizuje.

I faktycznie na te pytanie nie ma jednej dobrej odpowiedzi. Wszystko zależy od Twojej sytuacji finansowej, planów na przyszłość i tego, jakie ryzyko jesteś w stanie udźwignąć na swoich barkach.

Czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego jest najlepsze dla wszystkich? Czy stałe oprocentowanie oznacza brak ryzyka? Czy warto brać oprocentowanie stałe w 2025 roku? Daj znać w komentarzu, Jak to wygląda Twoim zdaniem.

FAQ: najczęściej zadawane pytania