Kredyt hipoteczny na dom energooszczędny
Budowa domu
7 min. czytania
„Bezpieczny Kredyt 2%” to program dopłat do kredytów hipotecznych dla osób, które chcą nabyć lub wybudować pierwszą nieruchomość. W założeniach programu docelowe oprocentowanie kredytu będzie wyznaczane na bardzo korzystnych warunkach cenowych. Różnica między kredytem hipotecznym na standardowych zasadach a kredytem z dofinansowaniem jest bardzo duża.
Jeśli interesujesz się budową domu jednorodzinnego i spełniasz zasady programu, to ten wpis odkryje przed Tobą wszystkie szczegóły, kruczki oraz potencjalne problemy. Nie ma co ukrywać, ale odpowiednia ustawa jest napisana w sposób skandaliczny. Pozostawia wiele miejsca do interpretacji, co czyni ten program bardzo nieprzejrzystym. Miejscami wygląda tak, że wystarczy niewielki błąd, żeby nie uzyskać finansowania z dopłatą.
W tym wpisie postaram się zgłębić wszystkie tajniki oraz przedstawić wątki związane z budową domu przy wykorzystaniu „Bezpiecznego Kredytu 2%”.
Spis treści
W dzisiejszym wpisie „Budowa domu a Bezpieczny Kredyt 2%” dowiesz się:
- jakie jest realne oprocentowanie kredytu z dopłatą,
- ile będzie wynosiła rata w kredycie z dopłatą,
- jakie są zasady uzyskania dopłaty w Bezpiecznym Kredycie 2%,
- jakie problemy napotkasz w trakcie starania się o kredyt hipoteczny na budowę domu,
- najczęściej popełniane błędy we wnioskach kredytowych,
- jaką listę dokumentów musisz przygotować do budowy domu,
- jak się dzieli i rozlicza transze budowlane.
Jakie rodzaje domów można sfinansować poprzez „Bezpieczny Kredyt 2%”?
Ustawa o kredycie z dopłatami nie reguluje w żaden sposób rodzaju domów, które można sfinansować przy użyciu programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Te ograniczenia mogą jednak wynikać z wewnętrznej polityki banku. Zatem istnieje możliwość, żeby sfinansować poniższe rodzaje domów jednorodzinnych, ale zawsze warto to skonsultować.
Rodzaj domu może przyczynić się do powstania różnic w kosztach budowy oraz w podjęciu decyzji o jej prowadzeniu przez generalnego wykonawcę, w terminie, a także w podziale i szybkości wypłat transz oraz innych rzeczy wydatnie wpływających na sytuację kredytobiorcy.
Rodzaje domów możliwych do sfinansowania:
- dom murowany,
- dom drewniany (np. dom z bala),
- dom szkieletowy,
- dom modułowy.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Budowa domu a „Bezpieczny Kredyt 2%” – kto może dostać kredyt 2%?
Istnieje kilka podstawowych warunków, które trzeba spełniać, żeby móc starać się o „Bezpieczny Kredyt 2%”. Poniżej przedstawię najważniejsze warunki przystąpienia do „Bezpiecznego Kredytu 2%”.
Pierwsza nieruchomość
Żeby móc starać się o kredyt na budowę domu jednorodzinnego, musisz spełniać warunek nieposiadania obecnie lub w przeszłości mieszkania lub domu. Istnieje kilka wyjątków od tej reguły:
- Kredytobiorca mógł posiadać maksymalnie do 1/2 udziałów prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, które nabył w drodze spadku. W tej nieruchomości kredytobiorca nie mógł zamieszkiwać przez co najmniej 12 miesięcy od daty wniosku. Nabycie w formie darowizny lub więcej jak jednej nieruchomości niestety dyskwalifikuje.
- Kredytobiorca mógł posiadać nieruchomość mieszkalną, która została wyłączona z użytku mieszkalnego przez nadzór budowlany co najmniej 12 miesięcy przed złożeniem wniosku o Bezpieczny Kredyt 2%.
- Kredytobiorca mógł posiadać nieruchomość mieszkalną jako dziecko, ale ta została zbyta przed ukończeniem 18 roku życia.
Dla osób poniżej 45 roku życia
Program przeznaczony jest dla osób w wieku poniżej 45 lat. Wyjątkiem jest małżeństwo lub para wychowująca wspólne dziecko. Warunek ten musi spełnić przynajmniej jedna osoba w gospodarstwie domowym.
Budowa domu a „Bezpieczny Kredyt 2% – wkład własny kredytobiorcy
Co do zasady, budując dom, Twoim wkładem własnym będą działka budowlana, wykonane prace oraz środki, które ewentualnie zamierzasz wprowadzić w inwestycje. Jednakże ustawa w odniesieniu do wkładu własnego jest skomplikowana. W zależności czy budowa domu jednorodzinnego została rozpoczęta przed 1 lipca 2023 roku, czy po tym terminie, Twój maksymalny wkład własny do kredytu hipotecznego oraz jego struktura mogą się różnić. O fakcie rozpoczęcia budowy decyduje data zapisu w dzienniku budowy.
Budowa domu rozpoczęta przed 1 lipca 2023 roku
W przypadku, gdy rozpocząłeś budowę domu przed 1 lipca, Twój wkład własny – a dokładnie jego struktura – może wydatnie wpływać na całą transakcję.
Działka i prace budowlane poniżej 200 000 PLN
W przypadku, gdy wysokość Twojego wkładu własnego (nieruchomość gruntowa niezabudowana i prace budowlane) zostały wycenione poniżej 200 000 PLN, to maksymalna kwota kredytu będzie wynosić 500 000 PLN / 600 000 PLN odpowiednio, jeśli jesteś singlem lub małżeństwem / parą z dzieckiem / singlem z dzieckiem.
Działka i prace budowlane powyżej 200 000 PLN
Jeśli rozpocząłeś już prace budowlane, to Twój wkład może być naprawdę duży – nawet do 900 000 PLN / 850 000 PLN dla singla lub małżeństwa / pary z dzieckiem. Problem polega na tym, że otrzymasz maksymalnie 100 000 PLN/150 000 PLN, w zależności czy jesteś singlem lub małżeństwem / parą z dzieckiem / singlem z dzieckiem. Drugi problem napotkają osoby, które nieznacznie przekroczyły tę barierę np. o kilkanaście / kilkadziesiąt tysięcy. Limit jest zero-jedynkowy. Dostępna jest tylko kwota, którą zapisałem w tym akapicie.
Budowa domu rozpoczęta po 1 lipca 2023 roku
Trochę inne podejście do wkładu własnego ustawa narzuca wobec inwestycji, które rozpoczęły się po 1 lipca lub dopiero będą rozpoczęte.
Wkładem własny jest tylko działka budowlana
Podstawowym wkładem własnym w przypadku budowy domu jest działka budowlana. Jeśli jest to jedyna składowa wkładu własnego, to może być warta maksymalnie dla małżeństw i singli / par wychowujących wspólne dziecko lub singla odpowiednio 600 000 PLN lub 500 000 PLN. Wartość ta wynika z zapisu ustawy, która mówi, że wartość docelowa budowy domu może wynieść do 1 000 000 PLN. Wartość ta ma wynikać z wkładu własnego oraz kwoty kredytu. Jeśli małżeństwo lub singiel / para z dzieckiem / singiel mogą odpowiednio uzyskać kredyt hipoteczny na budowę domu w wysokości 600 000 PLN/500 000 PLN, to różnica między wartością inwestycji, a wartością kredytu, to wartość działki budowlanej.
Wkład własny to działka oraz prace o wartości niższej od 200 000 PLN
W przypadku, gdy działka budowlana jest warta mniej niż 200 000 PLN, to Twoim wkładem mogą być również prace budowlane. Maksymalna wysokość wkładu własnego w tym wypadku to 200 000 PLN.
Wkład własny to działka oraz prace o wartości wyższej od 200 000 PLN
Jeśli wartość gruntu wraz z pracami przekroczy 200 000 PLN, to niestety uzyskanie kredytu 2% nie będzie możliwe.
Czy kupione materiały należy liczyć jako wkład własny?
Na ten moment tego nie wiemy. Banki nie odniosły się szczegółowo do każdego przypadku. Wiele kwestii „wyjdzie w praniu”, co będę starał się skrzętnie aktualizować w tym wpisie. Moim zdaniem zakupione materiały lepiej jest trzymać poza obrębem działki budowlanej, żeby nie dać powodu do zaistnienia niekorzystnej dla siebie interpretacji ustawy „Bezpieczny Kredyt 2%”.
Minimalny wkład własny
Teoretycznie nie musisz posiadać wkładu własnego. „Bezpieczny Kredyt 2%” możesz połączyć z programem, w którym wkład własny nie jest wymagany (Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy). W odniesieniu do wkładu własnego w praktyce powinieneś posiadać działkę budowlaną na własność. Dobrze jest mieć 20% wkładu własnego, to zawsze daje większe szanse na wydanie pozytywnej decyzji oraz zapewnia najlepsze warunki cenowe kredytu hipotecznego.
Jak się wyznacza wartość wkładu własnego?
Do wyliczenia zaangażowanego wkładu własnego trzeba będzie zrobić wycenę nieruchomości. Taki dokument wykonuje rzeczoznawca majątkowy. Musisz wiedzieć, iż nie jest tak, że za działkę budowlaną zapłaciłeś kwotę X, za pewien etap prac kwotę Y, to wystarczy zsumować te kwoty i już możesz ocenić wkład własny. To działa zupełnie inaczej. Więcej szczegółów przeczytasz w tym artykule w akapicie poświęconym wycenie nieruchomości.
Może zainteresuje Cię również:
Budowa domu a „Bezpieczny Kredyt 2%” – do jakiego stanu zaawansowania
Ustawa nie przewiduje do jakiego stanu zaawansowania ma być doprowadzony dom w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Te wytyczne będą wynikały z indywidualnych zasad banku. Jedno jest pewne – dom musi zostać oddany do użytkowania, uzyskując pozwolenie na użytkowanie lub potwierdzenie przyjęcia do użytkowania. Żaden bank nie udzieli kredytu na stan pośredni, np. SSO, SSZ lub inny. Dom musi mieć szansę na formalne zakończenie budowy. Aczkolwiek to nie będzie wystarczało w każdym banku. W części banków możesz budować – nazwijmy to – do stanu deweloperskiego, a część banków może wymagać od Ciebie stanu wykończonego.
Biorąc pod uwagę maksymalne dostępne kwoty kredytu oraz najczęściej spotykane metraże budowanych domów, to należy wybierać banki, które udzielą nam finansowania do stanu deweloperskiego.
Budowa domu a „Bezpieczny kredyt 2%” – kosztorys budowlany
Kosztorys budowlany to najbardziej niedoceniany dokument w przypadku kredytu hipotecznego. Mam kontakt z wieloma osobami, które planują budowę domu. Nigdy tego nie sprawdzałem, ale „organoleptycznie” oceniam, iż 7/10 osób nie ma rozpisanej transakcji. Tak, dobrze czytasz. 7/10 osób zdecydowało o największej inwestycji swojego życia, nie rozpisując punkt po punkcie tego, co, za ile oraz w którym momencie trzeba kupić – „Jakoś to będzie, innym też się udało, czytałem w internecie, szwagier kolegi mówił…” etc. Następnie na wielu grupach facebookowych można przeczytać lament, że bank „przyczepił się”, nie uwzględnił wzrostu kosztów, każe dokończyć, a ja jeszcze lesie. Gwarantuję, że mianownikiem 9/10 wszystkich problemów jest kosztorys zrobiony „na odwal się”.
OK, ten przydługi wstęp miał Cię trochę przygotować. Wierzę, że czytając powyższy wpis, masz plan znaleźć się w grupie 3/10, a jeśli nie miałeś, to tym wpisem sprawię, że przemyślisz temat.
Kosztorys budowlany to fundament, który będzie Tobie towarzyszył od wniosku kredytowego do momentu rozliczenia kredytu. Dobrze przygotowany pozwoli uzyskać pozytywną decyzję kredytową, a następnie będzie potwierdzał realizację poszczególnych transz. Dobrze przygotowany kosztorys pozwoli uniknąć problemów w przyszłości.
Każdy bank ma własny druk kosztorysu. Składając wnioski do kilku banków, będziesz musiał przygotować kilka kosztorysów. Staraj się nie robić tego naprędce. Dobrze jest taki dokument przygotować dłuższy czas. Dzięki temu masz szansę przemyśleć sporne kwestie, wyłapać błędy oraz skorygować nieprawidłowe zapisy. Nigdy nie bazuj na czyimś kosztorysie. Ceny materiałów i usług są zmienne w czasie. Ludzie wybierają także różny standard i rozwiązania techniczne. Nie wiesz, czy kosztorys został przygotowany z odpowiednią dbałością. Z kosztorysu niekoniecznie musi wynikać metraż nieruchomości. Nigdy nie bazuj na kosztorysach dołączonych do projektu budowlanego.
Kosztorys możesz wykonać samemu, wyszukując ceny materiałów i usług. Taką usługę możesz zlecić również kosztorysantowi. Koszt usługi to około 1 000 PLN, co jest niewielką kwotą względem całej inwestycji.
Więcej na ten temat przeczytasz w jednym z moich wcześniejszych wpisów – kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego
Budowa domu a „Bezpieczny Kredyt 2%” – minimalny koszt budowy domu
„Bezpieczny Kredyt 2%” wprowadzi dużo bólu i złości u niektórych inwestorów indywidualnych. Na papierze wygląda świetnie. Całkiem wysoka kwota kredytu, bardzo niskie oprocentowanie docelowe i stała rata dają poczucie bezpieczeństwa. Nie jest to jednak program dla wszystkich. Trzeba połączyć zapisy z ustawy z zasadami banków, a te wymagają coraz wyższych kosztów na budowę 1 mkw.
Jako podstawę banki biorą różne warianty powierzchni. W jednym banku może to być powierzchnia użytkowa, w drugim powierzchnia użytkowa plus garaż, jeszcze w innym wszystkie powierzchnie uwzględnione w bryle budynku. Banki różnie podchodzą do standardu wykończenia. W jednym banku będziesz musiał dokończyć dom do stanu wykończonego, a w innym do stanu deweloperskiego.
W zależności od banku i od lokalizacji będziesz zmuszony zastosować przelicznik zawierający się w przedziale 3000-4500 PLN – spory rozstrzał. Dla domu o powierzchni 150 mkw. Twój kosztorys musi kształtować się się w przedziale 450 000-675 000 PLN. I tu mamy problem. O ile niższa z wartości jest OK, o tyle druga może stanowić problem. Realizacja inwestycji z kosztorysem 675 000 PLN będzie możliwa, ale tylko jeśli spełnisz dwa warunki: posiadasz 75 000 PLN / 175 000 PLN w gotówce (małżeństwo lub singiel / para z dzieckiem / singiel), a Twoja działka budowlana jest warta 125 000 / 25 000 PLN. Czy widzisz, gdzie jest problem? Spróbuj zrobić to samo wyliczenie dla 180 mkw. albo nawet 200 mkw. Wiele osób buduje takie domy. Będą musieli budować za gotówkę wiele lat lub skorzystać z droższego kredytu. Przez metraż domu i wartość działki możesz znaleźć się w klinczu.
Zatem, jeśli jesteś na etapie projektowania domu, warto skontaktować się ze specjalistą, żeby skonsultować planowane rozwiązania. Być może odjęcie metrażu, zastosowane odpowiednich opisów do pomieszczeń, a nawet zaplanowanie „poddasza nieużytkowego” pomoże w realizacji budowy przy „pomocy państwa”.
Dlaczego banki mają ustalony minimalny koszt na budowę domu?
Bank musi być pewny, iż inwestycja będzie zakończona przynajmniej do stanu pozwalającego na oddanie budynku do użytkowania. Banki nie chcą finansować stanu surowego otwartego, stanu surowego zamkniętego czy innych pośrednich. Wynika to z faktu, iż pozwolenie na budowę domu wygasa po 3 latach od daty ostatniej pracy na budowie zapisanej w dzienniku budowy. Bank nie chce brać na siebie obowiązku prowadzenia inwestycji w przypadku przejęcia nieruchomości na skutek niespłacania kredytu.
Minimalne koszty na budowę domu mają oddawać realia komercyjnej realizacji inwestycji. Nie ma znaczenia, że ktoś ma „fach w ręku”, zna personalnie ludzi na składach budowlanych albo „szwagier pomoże za flaszkę”. Nawet, jeśli wspomniane wcześniej argumenty mają mocne podstawy, to bank musi mieć pewność, że będziesz miał zapewnione środki na realizację inwestycji w sposób komercyjny.
Może zainteresuje Cię również:
Budowa domu a „Bezpieczny Kredyt 2%” – transze: podział i rozliczenie
Kredyt na budowę domu będzie najczęściej podzielony na transze. W zależności od banku i kwoty kredytu ten zostanie podzielona nawet do 4 transz. Jednak, biorąc kredyt hipoteczny na budowę domu na 100 000 PLN, istnieje duża szansa, że całą kwotę uzyskasz w jednej wypłacie. Zaciągając kredyt maksymalny 600 000 PLN, prawdopodobnie będziesz musiał się liczyć z podziałem na 4 transze po 150 000 PLN.
Pierwsza transza zostanie wypłacona na podstawie operatu. Druga transza i kolejne wymagają rozliczenia. Do rozliczenia będzie potrzebny wspomniany kosztorys budowlany. Nie musisz zbierać faktur. W zależności od banku będziesz musiał dostarczyć własne zdjęcia lub zlecić inspekcję poprzez bank – taka weryfikacja może wymagać uiszczenia opłaty do 300 PLN. Bank po pozytywnej weryfikacji wypłaci kolejną transzę. Jeśli bank będzie miał zastrzeżenie, może poprosić o wyjaśnienia.
„Bezpieczny Kredyt 2%” na budowę domu a wycena nieruchomości
Każda nieruchomość musi być poddana wycenie nieruchomości. Taką wycenę wykonuje rzeczoznawca majątkowy z państwowymi uprawnieniami. W zależności od banku dopuszczalne jest dostarczenie wyceny zewnętrznej lub skorzystanie w wyceny wewnętrznej.
Jeśli jest to możliwe, zalecam zlecanie wyceny we własnym zakresie. Operat szacunkowy będziesz mógł okazać w innych bankach i masz większe panowanie nad jej zawartością. W przypadku kredytu BK2 jest to bardzo istotne. Szczególnie, gdy mówimy o określaniu wartości działki oraz wartości docelowej nieruchomości po jej wybudowaniu, tzw. wartość prognozowana.
Koszt własnej wyceny budowy domu to 800-1000 PLN w zależności od lokalizacji. W przypadku wyceny bankowej może wynosić 185 PLN-1000 PLN.
Więcej na ten temat przeczytasz w jednym z moich wcześniejszych wpisów – wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego
Budowa domu a „Bezpieczny Kredyt 2%” – jak wyliczyć zdolność kredytową?
Kredytobiorcy wnioskujący o „Bezpieczny Kredyt 2%” mogą liczyć na wyższą zdolność kredytową w porównaniu z kredytem hipotecznym udzielanym na standardowych warunkach. Wynika to z rekomendacji, którą opublikowała Komisja Nadzoru Finansowego, zakładającej, iż dla standardowych kredytów hipotecznych banki muszą przyjmować wyższy bufor na ewentualny wzrost stopy procentowej. Można więc powiedzieć, iż dla kredytów z dopłatą banki będą liczyły zdolność kredytową wyżej o około 30-40%.
Zdolność kredytowa jest uzależniona od:
- liczby osób w gospodarstwie domowym,
- okresu kredytowania,
- wysokości dochodów,
- wysokości kredytowych zobowiązań,
- wieku kredytobiorcy,
- oprocentowania kredytu hipotecznego.
Banki w liczeniu zdolności kredytowej muszę uwzględniać wskaźnik DtI, który zgodnie z rekomendacją nie może przekroczyć 50%. Oznacza to, iż Twoje miesięczne obciążenia nie mogą przekroczyć 50% dochodu.
Ocena zdolności kredytowej jest realizowana na podstawie indywidualnej polityki danego banku. Fakt, że w danym banku posiadasz/nie posiadasz zdolności kredytowej nie oznacza, iż w innym banku jest tak samo. Różnice pomiędzy bankami potrafią być naprawdę spore.
Kalkulator zdolności kredytowej
Posiadam dostęp do bankowych kalkulatorów zdolności kredytowej. Nawet, jeśli uważasz, że Twoja zdolność kredytowa jest niewystarczająca, daj znać. Sprawdzę, jak banki patrzą na Twoje możliwości finansowe. Jeśli faktycznie się okaże, że to nie jest ten moment, to wskażę też, co należy zrobić, żeby zwiększyć zdolność kredytową. Moja propozycja i usługa jest dla Ciebie bezpłatna.
Więcej na ten temat przeczytasz w jednym z wcześniejszych wpisów – zdolność kredytowa do kredytu hipotecznego
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyBudowa domu a „Bezpieczny Kredyt 2%” – oprocentowanie kredytu hipotecznego
„Bezpieczny Kredyt 2%” przez pierwsze 10 lat oparty jest o oprocentowanie stałe. Ten okres jest dzielony na dwa podokresy trwające po 5 lat. Oprocentowanie stałe na pierwsze 5 lat będziesz miał wpisane do umowy kredytowej. Stawka za kolejny okres będzie wyliczona według odpowiedniego wzoru chwilę przed upływem pierwszego. Na chwilę przed upływem 10-letniego okresu otrzymasz ofertę przejścia na oprocentowanie stałe, ale już bez dopłat. Jeśli z tego nie skorzystasz, Twój kredyt mieszkaniowy zostanie oparty o oprocentowanie zmienne (WIRON + marża banku). Wysokość marży będzie zawarta w umowie kredytowej.
Oprocentowanie „Bezpieczny Kredyt 2%” wylicza się na bazie wzoru zawartego w odpowiedniej ustawie. Wpływ na wysokość końcowej stawki będą miały oferta cenowa i wskaźnik średniego oprocentowania stałego w poprzednim kwartale
Jak wyliczyć oprocentowanie kredytu hipotecznego w BK2?
Wskaźnik średniego oprocentowania stałego w poprzednim kwartale to 7,93%.
Wskaźnik dopłaty wyniesie: 7,93% * 0,9 – 2% = 5,14%.
Załóżmy, że starasz się o kredyt mieszkaniowy z dopłatą w banku, gdzie oprocentowanie stałe wynosi 7,14%.
Należy użyć prostego zadania matematycznego: 7,14% – 5,14% = 2,0%.
Twoje końcowe oprocentowanie stałe na pierwsze 5 lat będzie wynosiło 2,0%.
Maksymalna wysokość dopłaty
W ustawie zawarto informacje, iż maksymalna wartość dopłaty będzie liczona do wskaźnika średniego stałego oprocentowania stałego na poziomie 10%. Powyżej tej wartości wskaźnik nie będzie aktualizowany, a więc i Państwo nie będzie dopłacało.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania kredytu hipotecznego w założeniu wskazuje najlepszą ofertę. Ja sam osobiście uważam, że tak nie jest. W RRSO nie uwzględnia się parametrów, które mają wpływ na ocenę oferty, np. parametrów wcześniejszej spłaty kapitału. W RRSO dla tego samego przypadku można pewne parametry „ustawić” tak, by ten wskaźnik wyglądał lepiej od konkurencji. RRSO dla dłuższego okresu kredytowania, który generuje wyższe odsetki wskazuje na niższą wartość, jak przy krótszym okresie. Owszem RRSO jest wskaźnikiem, który „coś” nam pokazuje, ale nie można patrzeć na dane bezkrytycznie. Może być czynnikiem pomocniczym, ale nie powinien być traktowany jako decydujący.
Więcej na ten temat opisałem w jednym z wcześniejszych wpisów – oprocentowanie kredytu hipotecznego
Budowa domu a „Bezpieczny Kredyt 2%” – jak obliczyć ratę kapitałowo-odsetkową?
Obliczenie wysokości raty w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2%” jest wyjątkowo łatwe. Załóżmy, że pożyczasz 600 000 PLN na 25 lat. W ratach malejących spłata kapitału musi odbyć się w równych ratach kapitałowych. Zatem część kapitałowa raty wyniesie 2 000 PLN.
600 000 PLN ÷ 300 miesięcy = 2 000 PLN.
Pozostaje kwestia części odsetkowej. Zakładając, że oprocentowanie kredytu to 2%, to część odsetkowa dla pierwszej raty wyniesie 1000 PLN.
600 000 PLN x 2% ÷12 = 1 000 PLN.
Zatem rata kapitałowo-odsetkowa wyniesie 3 000 PLN:
2000 PLN + 1000 PLN = 3 000 PLN.
Kolejne raty liczysz w ten sam sposób, ale do wyliczenia części odsetkowej uwzględniasz 598 000 PLN, gdyż 2 000 PLN kapitału zdążyłeś już spłacić.
Ile wyniesie rata Bezpiecznego Kredytu 2%?
Poniżej znajdziesz zestawienie wysokości rat dla różnych kwot kredytu. Wyliczenie obejmuje okres 300 miesięcy, stałe oprocentowanie kredytu 2% i ratę malejącą:
- 100 000 PLN – 500 PLN
- 150 000 PLN – 750 PLN
- 200 000 PLN – 1000 PLN
- 250 000 PLN – 1250 PLN
- 300 000 PLN – 1500 PLN
- 350 000 PLN – 1750 PLN
- 400 000 PLN – 2000 PLN
- 450 000 PLN – 2250 PLN
- 500 000 PLN – 2500 PLN
- 550 000 PLN – 2750 PLN
- 600 000 PLN – 3000 PLN.
Kalkulator do wyliczania rat kredyt 2%
Jeśli chciałbyś policzyć, jak będzie wyglądała spłata kredytu w całym okresie kredytowania, to zapraszam na mój kalkulator, który pozwoli wyliczyć Tobie szacowany harmonogram płatności.
Może zainteresuje Cię również:
Budowa domu a „Bezpieczny Kredyt 2%” – jak płacisz raty w okresie karencji
W okresie karencji płaci się odsetki od kwoty wypłaconej.
Oprocentowanie kredytu to 7,14%. W przypadku bezpiecznego kredytu realne oprocentowanie to 2%, ale po dopłacie. Wyjściowo dopłaty obowiązują po wypłacie wszystkich środków, zatem wyliczenie raty odsetkowej będzie wyglądało następująco:
przykładowo masz kredyt hipoteczny 500 000 PLN / 600 000 PLN podzielony na 4 transze po 100 000 / 150 000 PLN.
125 000 PLN / 175 000 PLN x 7,14% = 8 925 PLN /10 710 PLN to odsetki w skali roku.
8 925 PLN / 10 710 PLN w skali miesiąca da odpowiednio wynik 743,75 PLN / 892,5 PLN.
Czy można mieć dopłaty w trakcie okresu karencji?
Zgodnie z ustawą bezpiecznego kredytu klient otrzymuje dopłaty przez okres 120 mies., licząc od uruchomienia całego kredytu, czyli w momencie, gdy zaczyna spłacać pełną ratę kapitałowo-odsetkową. W okresie dopłat nie można skorzystać z karencji indywidualnej.
a) Ustawa przewiduje sytuację, że klient warunkowo może wystąpić o uruchomienie dopłat w okresie karencji, czyli podczas spłat samych rat odsetkowych (tylko podczas wypłaty transz), jeśli złoży do banku dyspozycję zastosowania dopłat w tym okresie. Nie dotyczy karencji indywidualnej.
b) Zastosowane dopłaty w okresie karencji nie skróci klientowi liczby 120 rat (liczonych od momentu rozpoczęcia spłaty pełnych rat kapitałowo-odsetkowych), tylko pomniejszą wysokość dopłat do 120 rat kapitałowo-odsetkowych, czyli klient otrzyma dopłaty w okresie karencji + 120 dopłat w okresie spłaty raty kapitałowo-odsetkowej.
Od kiedy zaczynasz płacić pełną ratę w kredycie na budowę domu?
W kredycie na budowę domu pełną ratę zaczynasz płacić po ustaniu okresu karencji. Standardowo okres karencji ustalasz na minimum 24 miesiące (wyjątkiem jest budowa domu modułowego, gdzie proces budowlany idzie dużo szybciej). Po wypłacie wszystkich transz możesz przystąpić do spłaty kredytu hipotecznego. W niektórych bankach rezygnacja z okresu karencji jest prosta (np. ING, Millennium poprzez bankowość elektroniczną). W innych bankach trochę bardziej skomplikowana, gdyż wymaga aneksu do umowy kredytowej (np. PKO BP, Pekao S.A.).
Budowa domu a „Bezpieczny Kredyt 2%”– okres kredytowania
Minimalny okres kredytowania w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2%” wynosi 15 lat. Kredyt hipoteczny na budowę domu możesz spłacić wcześniej, nie musisz rzeczywiście płacić rat tyle czasu.
Okres kredytowania w przypadku budowy domu dzieli się na dwie części: część budowlaną i część kapitałowo-odsetkową.
Okres budowlany
Okres budowlany najczęściej należy określić na 24 miesiące. Bank wpisze w umowę kredytową ten okres plus 6-12 miesięcy na wykonanie całej budowy oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. To jest również czas na wypłatę wszystkich transz. Nawet jeśli zakładasz, że całość pójdzie zdecydowanie szybciej, spodziewaj się niespodziewanego. Problemy z ekipą, niedostępność materiałów, niesprzyjające czynniki atmosferyczne i inne, które mogą wprowadzić zamieszanie w Twój harmonogram. Jeśli założysz krótszy okres, a wystąpią niespodziewane wydarzenia, możesz mieć przedwcześnie zakończoną wypłatę transz kredytowych. W trakcie okresu budowlanego niemal w każdym banku obligatoryjnie płacisz tylko odsetki od kwoty wypłaconej.
Okres rat kapitałowo-odsetkowych
Jest to okres, gdy zaczynasz spłacać kapitał.
Więcej na ten temat opisałem w jednym z wcześniejszych wpisów – kredyt hipoteczny a okres kredytowania
Budowa domu a „Bezpieczny Kredyt 2%” – wielkość działki budowlanej
Ustawa o dopłacie do kredytów nie przewiduje żadnych ograniczeń w zakresie metrażu działki. To banki określają w swojej polityce kredytowej zasady w tym zakresie. Wielkość działki budowlanej zatem może ograniczać sfinansowanie budowy domu poprzez „Bezpieczny Kredyt 2%”. O ile działki do 2 999 mkw. nie stanowią większego problemu, o tyle właściciele większych areałów napotkają problemy.
Wyróżniam 3 segmenty wielkości działki, które ograniczają możliwość uzyskania finansowania:
- do 2 999 mkw.,
- od 3 000 mkw. do 9 999 mkw.,
- powyżej 10 000 mkw. (powyżej 1 ha).
Im większa działka, tym mniej dostępnych banków. Być może warto zastanowić się nad podziałem nieruchomości, co może pozwolić na poszerzenie listy dostępnych instytucji.
Może zainteresuje Cię również:
Działka na kredyt hipoteczny, a budowa domu na „Bezpieczny kredyt 2%”
Jest to bardzo skomplikowana sytuacja, która będzie dla wielu kredytobiorców stanowiła potencjalne ograniczenie w uzyskaniu „Bezpiecznego kredytu 2%”. Poniżej przedstawię scenariusze, które mogą dotyczyć części z Was.
Nie mam możliwości, żeby kredyt standardowy zrefinansować i dobrać kredyt na budowę domu. Jedyna konstrukcja to posiadanie dwóch kredytów hipotecznych w jednym banku. Jeden na działkę standardowy, drugi na budowę domu BK2. Nie ma możliwości, żeby mieć kredyt na działkę w banku A, a kredyt na budowę domu w banku B. Wynika to z faktu, iż żaden z banków nie zgodzi się na zabezpieczenie na drugiej pozycji w księdze wieczystej. W przypadku działki i budowy domu będzie jedna i ta sama księga wieczysta. Zatem, jeśli posiadasz kredyt hipoteczny na działkę w banku, który nie oferuje kredytu z dopłatą, a jednocześnie chcesz z niej skorzystać, to musisz ten kredyt zrefinansować do banku, który bierze udział w tym programie. Tu dochodzimy to kolejnego problemu, gdyż nie każdy bank zgodzi się na dwa wpisy w hipotece.
Pozostaje scenariusz spłaty kredytu na działkę z gotówki. Natomiast tu pojawiają się różne interpretacje. Ustawa zawiera zapis, który mówi:
„1. Rodzinny kredyt mieszkaniowy i bezpieczny kredyt 2% mogą zostać udzielone kredytobiorcy:
2) który w dniu złożenia wniosku o udzielenie tego kredytu nie jest ani nie był stroną umowy innego kredytu hipotecznego, zawartej w okresie 36 miesięcy przed dniem złożenia tego wniosku w celu pokrycia wydatków ponoszonych w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego albo spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, chyba że umowa ta została rozwiązana w związku z dokonanym na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177 i …) skutecznym odstąpieniem przez kredytobiorcę od umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 tej ustawy.”,
Pomimo, iż zakup działki nie jest wymieniony, to np. Pekao uznaje, że kredyt na zakup działki to wydatek związany z nabyciem domu. Dla mnie to jest absurdalne podejście. W przypadku innych banków interpretacje są inne. Kilku prawników, z którymi rozmawiałem jest podobnego zdania. Jeśli nie chcesz być ograniczony, masz gotówkę na spłatę kredytu, to spłać i zadbaj o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej oraz przenieść swoje zobowiązane do części statystycznej. Nie mogę Ciebie zapewnić, że kredyt nie zostanie zauważony, gdyż analityk może przejrzeć odpis zupełny, gdzie ruch związany z wykreśleniem hipoteki będzie widoczny. Przeniesienie kredytu hipotecznego do części statystycznej tzw. czyszczenie BIK będzie proste i skuteczne, jeśli nie miałem większych problemów ze spłatą zobowiązania.
Czy kredyt 2% można nadpłacać?
W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego w programie BK2 musisz uwzględnić zasady wpisane w ustawę oraz zasady wybranego banku.
Wcześniejsza spłata pod kątem ustawy
Co do zasady możesz to realizować od samego początku. Musisz jednak uważać, żeby nie stracić dopłat, gdyż ustawa przewiduje kilka zasad w tym zakresie.
Wcześniejsza spłata jest możliwa przed upływem 3 lat w przypadku, gdy:
- kwota nadpłaty była mniejsza/równa gwarancji BGK (opcja kredytu bez wkładu własnego),
- kwota nadpłaty i wkładu własnego nie przekroczyły 200 000 PLN,
- kwota nadpłaty i raty nie przekroczyły pierwszej raty (mowa o wysokości już po uwzględnieniu dopłaty).
Jeśli przekroczysz powyższe, to utracisz dopłaty. Nie będziesz musiał zwracać uzyskanych środków, ale od następnej raty będziesz płacił ratę regularną.
Wcześniejsza spłata pod kątem zasad banku
Równolegle z zapisami ustawy banki mają możliwość naliczania własnych prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Większość instytucji w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2%” mają od samego startu prowizję 0%. Sprawdź, czy Twój bank udostępnia nadpłatę z poziomu bankowości elektronicznej. Dogodnym rozwiązaniem jest możliwość skracania okresu kredytowania. Nie będziesz mógł jednak skrócić okresu kredytowania poniżej 15 lat.
Czy opłaca się nadpłacać BK2?
Na ten moment zdecydowanie nie. Oprocentowanie kredytu jest niższe od oprocentowania lokat lub narodowych obligacji, które są pewnymi miejscami do alokacji własnych środków. Zatem pieniądze przeznaczone na nadpłatę warto zainwestować. Więcej zyskasz na inwestycji, niż stracisz na odsetkach. Niemniej rozumiem, że część osób bardzo nerwowo reaguje na posiadanie zadłużenia. Część ludzi w takiej sytuacji nad cyferki i rachunki zysków i strat przedkłada swoje samopoczucie. Woli szybciej pozbyć się zobowiązania, niż liczyć odsetki z lokaty. Kredyt hipoteczny to matematyka z psychologią.
Więcej na ten temat opisałem w jednym z wcześniejszych wpisów – wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego
Jakie dokumenty do wniosku o „Bezpieczny kredyt 2%”?
Żeby złożyć wniosek kredytowy oraz uzyskać pozytywną decyzję o kredyt hipoteczny na budowę domu, będziesz musiał dostarczyć komplet określonej dokumentacji. Każdy bank ma indywidualne wymagania, ale istnieje pewien standard dokumentów, który będzie w miarę powtarzalny w każdej instytucji:
- podstawa nabycia działki, np.: akt notarialny kupna-sprzedaży, akt notarialny darowizny, wyrok spadkowy;
- numer księgi wieczystej działki;
- prawomocne pozwolenie na budowę domu lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy;
- wypis z i wpis do rejestru gruntów – nie starszy niż 3 miesiące;
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy lub inny dokument potwierdzający budowlane przeznaczenie działki;
- zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej;
- uzupełniony dziennik budowy;
- kosztorys budowlany oraz harmonogram prac budowlanych – na bankowym druku;
- projekt budowlany (techniczny) nieruchomości;
- operat szacunkowy/inspekcja bankowa.
Więcej na ten temat opisałem w jednym z wcześniejszych wpisów – dokumenty do kredytu hipotecznego
Budowa domu a Bezpieczny kredyt 2% – współpraca z ekspertem kredytowym
Kredyt hipoteczny na budowę domu możesz załatwiać samemu lub przy współpracy z pośrednikiem. Z przyczyn oczywistych nie będę tu obiektywny, gdyż wykonuję zawód eksperta kredytowego od 2009 roku. Uważam, że najlepszym rozwiązaniem jest wsparcie doświadczonego i polecanego eksperta. Dzięki temu zyskujesz:
- Czas, gdyż w jednym miejscu możesz porównać ofertę wszystkich banków, przeanalizować najlepsze oferty oraz złożyć wnioski kredytowe za jednym zamachem.
- Możliwość porównania na zasadzie plusów i minusów każdej z ofert. Ekspert, dzięki temu, że uczestniczy w całej transakcji, może przedstawić każdą z ofert w sposób obiektywny. Zupełnie inaczej niż pracownik banku.
- Możliwość uzyskania obniżki. Ekspert, który generuje duże wolumeny kredytowe oraz współpracuje z danym bankiem przez wiele lat może w niektórych bankach uzyskać znaczne obniżki cenowe dla swoich klientów.
- Wiedzę, doświadczenie i relacje z ludźmi. Doświadczony ekspert kredytowy ma szeroką wiedzę na temat rozwiązań stosowanych przez banki. Jedną z cech pośrednika jest umiejętność przeanalizowania sytuacji klienta, znajomość procedur bankowych oraz dopasowanie, by móc kredyt hipoteczny na budowę domu zrealizować. Pracownicy banków mają mniejsze rozeznanie. Pracują w oparciu o jedną politykę kredytową. Ekspert kredytowy po kilku latach pracy nabywa znajomości, które potrafią w niejednej sytuacji pomóc w finalizacji transakcji.
- Skuteczność. Doświadczony ekspert kredytowy wie jak skutecznie prowadzić proces. Zarządza 3 wnioskami równolegle. Dzięki temu nie będziesz musiał prowadzić codziennych konferencji z tabunem ludzi z banków. Ekspert rozmawia z bankiem w Twoim imieniu.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyUbezpieczenie nieruchomości
Każda nieruchomość mieszkalna musi być ubezpieczona polisą majątkową.
Bank oczywiście zaproponuje polisę majątkową z własnej oferty. Bankowe ubezpieczenia nieruchomości to koszt 0,8-1,0% od wartości budynku. Wartość działki nie jest uwzględniana.
W większości przypadków nie ma problemu, żeby skorzystać z polisy kupowanej we własnym zakresie. Polecam te rozwiązanie, gdyż będzie tańsze oraz szersze zakresowo.
Konieczność dostarczenia polisy w większości banków pojawi się na etapie pozwolenia na użytkowanie. Jestem zdania, że należy zrobić to wcześniej. Znane są mi przypadku kradzieży, dewastacji czy następstw w wyniku nagłych zmian atmosferycznych. Warto zadbać o własny kapitał odpowiednio wcześniej.
W jednym z wcześniejszych wpisów opisałem ten temat – ubezpieczenie nieruchomości do kredytu hipotecznego
Ile wniosków kredytowych powinieneś złożyć?
Nigdy, jeśli nie masz ograniczeń formalnych, nie powinieneś składać tylko jednego wniosku kredytowego. Nawet w przypadku klarownej sytuacji ta może być inaczej widziana inaczej w zależności od banku. Uważam, że optymalna liczba wniosków to 3. Dzięki temu zmniejszasz ryzyko nieotrzymania kredytu. Takie rozwiązanie zapewni Tobie najszybszą decyzję kredytową. Wbrew obiegowym opiniom nie obniżasz sobie zdolności kredytowej, składając kilka wniosków kredytowych. Pracuję w branży od 2009 roku. W tym czasie złożyłem ponad 1000 wniosków kredytowych. Niemal każdy z moich klientów składał 3, a czasem więcej wniosków. Nie spotkałem się z decyzją negatywną z tego powodu.
Budowa domu a „Bezpieczny Kredyt 2%” – krok po kroku
Każdy kredyt hipoteczny na budowę domu ma swoje „krok po kroku. Wśród najważniejszych wymieniłbym:
1. Spotkanie z ekspertem kredytowym
W pierwszej kolejności proponuję spotkanie z ekspertem kredytowym. Dzięki temu w trakcie jednego spotkania ustalisz swoją zdolność kredytową, oferty dostępnych banków, listę wymaganych dokumentów, szacowany czas oczekiwania na decyzję, „step by step” kredytowe oraz inne.
2. Wybór banków, aby złożyć wniosek kredytowy
Po spotkaniu z ekspertem należy wybrać 2-3 banki, aby złożyć wniosek o kredyt hipoteczny na budowę domu jednorodzinnego. Wybór banków będzie determinował finalną listę dokumentów.
3. Skompletowanie dokumentacji do wniosku kredytowego
Na tym etapie musisz skompletować niezbędne dokumenty osobiste, finansowe oraz nieruchomości. Musisz mieć dobrze przemyślany oraz przygotowany kosztorys. Zalecam wykonanie operatu szacunkowego we własnym zakresie.
4. Złożenie wniosków kredytowych
Po skompletowaniu dokumentów należy złożyć wniosek kredytowy. Każdy bank ma własny druk. W niektórych przypadkach to kilkadziesiąt stron „kwadratowych formułek”, które z obowiązku trzeba wypełnić.
5. Analiza kredytowa w wybranych bankach
Od momentu złożenia wniosku musisz założyć 1-2 miesiące oczekiwania na decyzję kredytową. Oferta kredytu hipotecznego z dopłatami cieszy się dużym zainteresowaniem. W związku z tym banki totalnie się nie wyrabiają. W miarę poszerzania listy banków zatory powinny się trochę zmniejszać, aczkolwiek ruch na nieruchomościach może spowodować ruch na kredytach standardowych, co uruchomi całą machinę. Oby nie było powtórki z sytuacji z okresu COVID, gdy na decyzje czekało się niejednokrotnie po 3-4 miesiące.
6. Decyzja, umowa, analiza
Bank podejmując decyzje kredytową udostępni do zapoznania się szereg dokumentów, w tym najważniejszy – umowę kredytową. Koniecznie zapoznaj się, czy czy są w warunki do podpisania umowy. Koniecznie zapoznaj się z warunkami uruchomienia kredytu hipotecznego. Masz prawo oczekiwać omówienia draftu ze swoim ekspertem kredytowym. Powinien wyjaśnić, kiedy możesz utracić dopłaty, jakie są warunki cenowe, jak nadpłacać kredyt hipoteczny, jak rozliczać transze kredytowe i inne istotne.
7. Podpisanie umowy kredytowej
Po omówieniu umowy kredytowej, zaznajomieniu się ze wszystkimi obowiązkami i warunkami „Bezpiecznego Kredytu 2%” należy umówić się na podpisanie umowy kredytowej. Taka czynność odbywa się w oddziale banku. Twój ekspert kredytowy powinien Tobie towarzyszyć. Polecam zabranie ze sobą otrzymanego draftu umowy, zaznaczenie istotnych kwestii oraz porównanie z przedłożonym w oddziale draftem. Dzięki temu przyspieszysz podpisanie, będziesz miał większą pewność i spokój.
8. Wypłata kredytu hipotecznego
Umowa kredytowa ma swój termin ważności. Zazwyczaj jest to 2-4 miesiące. W tym czasie musisz spełnić warunki i uruchomić kredyt hipoteczny. Warunki mogą się różnić od banku. Z pewnością będziesz musiał wpisać kredyt do księgi wieczystej, ubezpieczyć budowę domu, opłacić ewentualne koszty startowe i inne.
Kredyt na budowę domu poza niewielkimi kwotami będzie podzielony na transze. Pierwszą otrzymasz na bazie wyceny, a kolejne zostaną wypłacone, jeśli rozliczysz się z uzyskanych środków.
9. Finalne rozliczenie transakcji
Po zaciągnięciu kredytu hipotecznego na budowę domu i wypłacie wszystkich środków będziesz musiał rozliczyć otrzymane transze. Bank będzie wymagał od Ciebie dokumentu pozwalającego na użytkowanie nieruchomości. Jeśli nie miałeś nadanego adresu nieruchomości, to będziesz musiał dostarczyć do banku nadanie numeru administracyjnego. Pamiętaj, że musisz się wprowadzić do domu do 24 miesięcy od pozwolenia na użytkowanie.
Więcej na ten temat opisałem w jednym z wcześniejszych wpisów – kredyt hipoteczny krok po kroku
Może zainteresuje Cię również:
Bezpieczny kredyt 2% – do kiedy można składać wnioski, ile osób dostanie kredyt 2%?
Program cieszy się gigantycznym zainteresowaniem. W 2023 roku, nie ma co się oszukiwać, dzięki wyborom nie ma żadnego maksymalnego limitu dostępności środków w programie dopłat. Każdy kredytobiorca, który spełnia warunki, złoży prawidłowo wniosek i uzyska pozytywną decyzję kredytową, otrzyma środki.
Ustawa przewiduje obniżenie dostępności od 2024 roku. 24 listopada 2024 roku BGK poinformowało oficjalnie, jak ma wyglądać proces przyjmowania wniosków kredytowych na przełomie 2024/2024.
Przydatne informacje:
- Kompletny wniosek kredytowy musi być złożony do końca 2023 roku.
- Wniosek musi być zarejestrowany w systemie bankowym do 7 stycznia 2024 roku.
- Jeśli limit kwotowy przewidziany na 2024 roku zostanie przekroczony (wszystko na to wskazuje), to najwcześniej 8 stycznia 2024 roku BGK poinformuje o zablokowaniu przyjmowania nowych wniosków w programie Bezpieczny Kredyt 2%.
Przydatne wskazówki dla osób chcących uzyskać Kredyt 2% LAST MINUTE!!!!
- Nie czekaj do samego końca, gdyż będzie poważny problem, żebyś znalazł osobę zdatną do pomocy (pośrednik/doradca bankowy). Podobnie sytuacja wyglądała z końcówką programu Mieszka dla Młodych. Wiele osób odeszło z kwitkiem nie mając możliwości skutecznego złożenia wniosku.
- Zadbaj o komplet dokumentacji. Wnioski niekompletne mogą być odrzucane.
- Złóż dla pewności 3 wnioski kredytowe. Wniosek nie równa się pozytywnej decyzji kredytowej.
Jak będzie wyglądał program Bezpieczny Kredyt 2% w latach kolejnych?
Na chwilę obecną nie ma żadnych informacji dotyczących kontynuacji programu. Dalej obowiązuje ustawa, która określa limity przewidziane w kolejnych latach budżetowych. Nie można jednak zapominać, iż prawdopodobnie będzie rządził nowy rząd. Bezpieczny Kredyt 2% to jeden z flagowych projektów poprzedniej władzy, więc dopuszczam możliwość, iż nowy rząd będzie chciał coś w tym zakresie zmienić. Będę na bieżąco informował o nowych ustaleniach.
Koszty związane z uzyskaniem kredytu „Bezpieczny Kredyt 2%”
Każdy kredytobiorca musi się liczyć z potencjalnymi kosztami związanymi z uzyskaniem kredytu z dopłatami. Te specjalnie się nie różnią od kredytu standardowego, chyba że zaciągasz Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, to wtedy musisz opłacić gwarancję w kwocie 1000 PLN.
Standardowe koszty kredytowe:
- prowizja na udzielenie kredytu – 0-2%,
- ubezpieczenie na życie,
- wycena nieruchomości – do 1 000 PLN,
- opłata za gwarancję wkładu własnego – jeśli Twój wkład wynosi mniej, niż 20%, to musisz być przygotowany na opłatę gwarancyjną 1% od kwoty gwarancji maksymalnie 1 000 PLN.
- ubezpieczenie nieruchomości – do 0,08% wartości budynku
- wpisy do księgi wieczystej – 200 PLN.
Jakie banki biorą udział w program dopłat – Bezpieczny Kredyt 2%
Lista banków, które biorą udział w programie Kredyt 2%:
Utrata dopłat w programie „Bezpieczny Kredyt 2%”
Poniżej znajdziesz powody z jakich przestaniesz otrzymywać dopłatę do raty:
- nabędziesz nową nieruchomość mieszkalną (wyjątek to dziedziczenie),
- przejdziesz w trakcie 10 lat na oprocentowanie zmienne,
- wynajmiesz lub użyczysz swoją nieruchomość,
- nadpłacisz kredyt hipoteczny niezgodnie z zasadami ustawy,
- sprzedasz nieruchomość,
- nie wprowadzisz się do domu do 24 miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie,
- nie będziesz zamieszkiwał w nieruchomości przez minimum 12 miesięcy,
- zmienisz sposób użytkowania nieruchomości,
- ogłosisz upadłość konsumencką.
Ile się czeka na decyzję w kredycie 2%?
Wnioskujący o kredyt z dofinansowaniem muszą uzbroić się w cierpliwość. W chwili obecnej tylko kilka banków udziela finansowania w tym programie. Jak wspomniałem wcześniej, cieszy się on gigantycznym zainteresowaniem. Wiele osób chcę uzyskać finansowanie z dopłatami. Ponadto program rozpoczął się w okresie urlopowym, co jest związane z mniejszą ilością pracowników bankowych Od początku grudnia 2023 roku można zauważyć powrót popytu na rynek nieruchomości. To wszystko bezwzględnie wydłużyło czas oczekiwania na decyzję kredytową. Obecnie, żeby uzyskać odpowiedź z banku należy poczekać minimum 2-3 miesięcy na decyzję o przyznaniu kredytu mieszkaniowego.
Najczęściej popełniane błędy we wniosku kredytowym
Program nie trwa długo, ale już można zaobserwować błędy, które są popełniane częściej niż inne. Wśród najważniejszych wymieniłbym:
- brak przygotowania kosztorysu budowlanego,
- poleganie na wycenie bankowej,
- złożenie tylko jednego wniosku kredytowego,
- założenie zbyt krótkiego czasu na uzyskanie kredytu,
- wykonanie dodatkowych prac na budowie bez konsultacji z ekspertem,
- niekompletnie przygotowana dokumentacja do wniosku kredytowego.
Zarobki w walucie – czy „Bezpieczny Kredyt 2%” jest możliwy?
Kredyt z dopłatą musi być udzielony w złotówkach. Jednocześnie w ustawie o kredycie hipotecznym jest zapis, który mówi, że w dochodach musi występować tożsamość waluty wynagrodzenia z walutą kredytu. Zatem, jeśli uzyskujesz dochody w walucie, to zostaje kredyt walutowy. Czy są jakieś wyjątki?
W gospodarstwie są dwa dochody – walutowy i złotowy – czy BK2 jest możliwy?
Istnieje szansa, żeby uzyskać kredyt hipoteczny BK2, jeśli w gospodarstwie domowym są dwa dochody – jeden walutowy i jeden złotowy. Warunkiem jest to, żeby dochód złotowy był wyższy od dochodu walutowego. Dochód walutowy nie może być uzyskiwany z działalności prowadzonej poza granicą Polski, gdyż takie źródło dochodu nie jest akceptowane w żadnym banku.
Działalność gospodarcza – faktury wystawiane w innej walucie
W przypadku jednoosobowej działalności gospodarczej, która świadczy swoje usługi na rzecz zagranicznego podmiotu oraz wystawia faktury w innej walucie istnieje możliwość uzyskania „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Przedsiębiorca w tym przypadku przewalutuje przychód wedle kursu średniego NBP i płaci podatki w Polsce. W części banków jest to możliwe do zrealizowania, ale nie wszędzie.
Różne interpretacje zapisów z ustawy „Bezpieczny kredyt 2%”
Projekt ustawy Bezpieczny kredyt 2% jest napisany w sposób bałaganiarski. Program nie jest przejrzysty, klarowny, nie przewiduje wielu różnych, możliwych scenariuszy. Z mojego punktu widzenia wygląda jakby pisała to osoba nie mająca wielkiego doświadczenia z zakupem/budową nieruchomości przy pomocy kredytu. Finalna wersja w wielu punktach zostawia pole do interpretacji. Banki między sobą różnią się w podejściu do poszczególnych elementów. Nawet w obrębie jednego banku na przestrzeni kilku tygodniu zmienia się podejście, gdyż dział prawny zrewidował swojego poprzednie podejście. Szczególnie pierwsze kilka miesięcy programu będzie problematyczne. Należy być cierpliwym i o ile to możliwe, składać kilka wniosków kredytowych celem rozproszenia ryzyka.
Może zainteresuje Cię również:
Dodatkowe poboczne sytuacje, o które pytają czytelnicy
Poniżej znajdziesz mniej spotykanie zagadnienia, ale ważne dla części obecnych lub przyszłych kredytobiorców.
1. Brak dopłaty, jeśli spóźnisz się z ratą
Jeśli nie zapewnisz środków na zapłatę raty, to w tym miesiącu będziesz musiał zapłacić pełną ratę.
2. Budowa domu z powierzchnią usługową
Jakiś czas temu zgłosił się do mnie klient zainteresowany sfinansowaniem budowy domu przy pomocy „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Po przejrzeniu zestawienia powierzchni natrafiłem na pozycję o części usługowej. Klient chciał w domu otworzyć lokal beauty. Intuicyjnie czując, że to może być kłopot, złożyłem zapytanie do kilku banków w tym zakresie. Nie ma możliwości, żeby uzyskać kredyt z dopłatą, gdyż nie jest to w 100% cel mieszkaniowy. W przypadku standardowego kredytu w kilku bankach jest szansa, żeby część usługową sfinansować, ale tu występują inne zasady.
3. Czy obcokrajowiec może starać się o kredyt hipoteczny BK2?
Zdecydowanie tak. Nie ma żadnego problemu, żeby obywatel innego kraju, który pracuje i mieszka w Polsce otrzymał kredyt hipoteczny na budowę domu w programie dopłat. Zasady będą takie same jak w przypadku standardowego finansowania. Może być potrzebna karta pobytu, numer PESEL i inne.
4. Działka była/jest zabezpieczeniem kredytu. Czy można uzyskać „Bezpieczny Kredyt 2%”.
Tutaj jest rozjazd w interpretacji w poszczególnych bankach. Ustawa mówi, że wnioskodawca o BK2 nie mógł być stroną kredytu hipotecznego na nabycie lokalu lub domu. Jedne z banków uznają, że kredyt hipoteczny na działkę nie jest kredytem na nabycie domu (np. Alior, mBank), a inne banki uważają zupełnie odwrotnie (np. Pekao S.A).
5. Małżeństwo lub para z dzieckiem planuje budowę domu na działce, której właścicielem jest tylko jedna osoba
Problem uzyskania Bezpieczny Kredyt 2% na budowę domu, gdy właścicielem jest tylko jedna osoba pojawił się w ostatnich tygodniach. Dochodzą mnie słuchy, iż poszczególne banki wydają decyzje negatywne, gdy o kredyt wnioskuje małżeństwo lub para z dzieckiem, a działka jest własnością tylko jednej osoby. Zarejestrowałem, iż takie decyzje negatywne wydaje PKO BP i BPS Bank.
Update 21.09.2023 rok
Na stronie ministerstwa pojawiła interpretacja odnośnie powyższego przypadku. To niestety wyczerpuje temat.
Zakup działki budowlanej i budowa domu jednorodzinnego za jednym zamachem
W grę wchodzi raczej mały domek, gdyż cała transakcja nie może wynieść więcej jak 700 000 PLN/800 000 PLN w zależności, czy jesteś singlem/parą z dzieckiem, singlem z dzieckiem, małżeństwem. Twój wkład własny nie może przekroczyć 200 000 PLN. Zatem pamiętaj, iż banki mają swoje minima na budowę domu jednorodzinnego.
Istnieją dwa scenariusze na ten wypadek. Będą się różniły możliwością uzyskania finansowania z dofinansowaniem.
Zakup działki budowlanej wraz z pozwoleniem na budowę i budowa domu
Jeśli uda Ci się znaleźć działkę budowlaną z wydanym i aktualnym pozwoleniem na budowę, to bez problemu możesz starać się o Bezpieczny Kredyt 2%. W takiej sytuacji praktycznie każdy bank biorący udział w programie będzie zainteresowany udzieleniem finansowania. Do wniosku będziesz musiał dostarczyć komplet dokumentów finansowych, osobistych i nieruchomości. W zakresie dokumentów nieruchomości poza standardowymi dokumentami, będziesz musiał dostarczyć też dokumenty do budowy domy np. pozwolenie na budowę, projekt techniczny, dziennik budowy, kosztorys budowlany.
Jeśli bank zdecyduje, żeby udzielić kredytu, to wpierw Ty przelewasz swój wkład własny na zakup działki, a bank dopłaca ewentualną różnicę. W kolejnym kroku musisz załatwić sprawy związane z przepisaniem pozwolenie na budowę. Gdy odpowiedni urząd wystawi dokumenty, pozwolenie będzie prawomocne, możesz uruchamiać środki na budowę domu.
Zakup działki budowlanej bez pozwolenia i budowa domy jednorodzinnego
Wyższa szkoła jazdy. Na dzień dzisiejszy w czystej teorii jest to do realizacji tylko w PKO BP. Bank będzie wymagał od Ciebie poza standardowymi dokumentami zakupionego projektu oraz kosztorysu budowlanego. Na tej podstawie sprawdzi, czy założone koszty dają szansę na realizację inwestycji. Bank uruchomi środki, po uzyskaniu przez Ciebie prawomocnego pozwolenia na budowę. Musisz być jednak świadomy, iż obecnie banki nie lubię niestandardowych transakcji, a ta takową jest.
Czy istnieją limity metrażowe w nabywanej/budowanej nieruchomości?
Ustawa o „Bezpiecznym Kredycie 2%” nie przewiduje żadnych limitów metrażowych. Można kupić nieruchomość mieszkalną o dowolnej powierzchni. Trochę gorzej to wygląda z budową, ale nie wnika to wprost z ograniczeń ustawy, a z ograniczeń bankowych związanych z minimalnym kosztem budowy 1 mkw. powierzchni.
Wspólna działka, a „Bezpieczny Kredyt 2%” dla singla
Przeglądając grupy facebookowe, natrafiłem na częste zapytanie, co w sytuacji, gdy dwie osoby bez związku małżeńskiego oraz bez wspólnego dziecka posiadają działkę. Kredyt z dopłatą w tym wypadku jest możliwy tylko, gdy osoby te wezmą ślub. Nie ma możliwości, żeby wziąć kredyt hipoteczny wspólnie, jeśli współwłaściciele nie są małżonkami lub nie posiadają wspólnego dziecka. Nie ma możliwości, żeby jedna osoba wzięła kredyt hipoteczny, gdyż wybudowany dom będzie stał na wspólnej działce, a wszystko, co jest trwale związane z działką należy do współwłaścicieli.
Podsumowanie kredytu na budowę domu BK2
Kredyty hipoteczne przez prawie półtora roku przeżywały jeden z najgorszych momentów w całej historii. Głównym winowajcom były oczywiście stopy procentowe, a w konsekwencji bardzo niska zdolność kredytowa. Program „Bezpieczny Kredyt 2%” został wprowadzony, żeby rozruszać budownictwo i jednocześnie umożliwić części Polakom możliwość starania się o zakup lub budowę swojej pierwszej nieruchomości. Myślę, że zainteresowanie przeszło oczekiwania wszystkich. Różnica obecnie jest kolosalna – relatywnie wysoka kwota kredytu i stabilna stała rata to zdecydowanie na plus. Minusem jest bardzo mocne oddziaływanie na rynek. Ceny na rynku nieruchomości wzrosły w kilka tygodni przynajmniej o kilka procent. Czy można było się tego spodziewać? Myślę, że tak. Skumulowany popyt, wstrzymany poprzez wysokie oprocentowanie, niepewną przyszłość i niską zdolność kredytową został skanalizowany poprzez bardzo dostępny program społeczny. W przypadku budowy domów wygląda to trochę inaczej, gdyż zakup działki budowlanej musi nastąpić z własnych środków (poza pewnymi wyjątkami), a o cenie budowy decydują ceny materiałów i usług. Budujący domy jednorodzinne są zatem w lepszej, względnie spokojniejszej sytuacji.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyZapraszam do komentowania wpisu Budowa domu a „Bezpieczny Kredyt2%”.
Czy powyższy artykuł dał tobie odpowiedzi na wszystkie niezbędne zagadnienia związane z bezpiecznym kredytem? Czy wiesz, jak działają kredyty hipoteczne? Czy wiesz, jak wygląda kwestia wkładu własnego? Czy wiesz, jakie zasady musisz spełnić, żeby otrzymać kredyt hipoteczny na budowę domu?
