Kredyt na zakup domu z rynku wtórnego – jak uzyskać najlepsze oferty?

Myślisz o własnym domu z rynku wtórnego i potrzebujesz kredytu hipotecznego? Tutaj znajdziesz prosty plan: co sprawdzić u sprzedającego, jakie dokumenty przygotować, jakie są koszty i jak przejść procedurę „krok po kroku”. Pokażę Ci jeszcze, jak porównać oferty i wybrać tę, która realnie pasuje do Twojego budżetu. Bez bankowego żargonu – za to z praktycznymi podpowiedziami z mojej pracy z klientami.

Na czym polega zakup domu z rynku wtórnego na kredyt?

Zakup domu z rynku wtórnego na kredyt to nic innego jak sfinansowanie zakupu istniejącej nieruchomości przy pomocy klasycznego kredytu hipotecznego. W praktyce oznacza to, że kupujesz dom od osoby prywatnej, a nie od dewelopera, a bank zabezpiecza się hipoteką na tej konkretnej nieruchomości.

Proces ten wygląda podobnie jak w przypadku kupna mieszkania, ale wymaga dokładniejszej oceny stanu technicznego, sprawdzenia księgi wieczystej i rzetelnej wyceny domu. To właśnie te elementy decydują, czy instytucja zaakceptuje nieruchomość jako zabezpieczenie i jak szybko otrzymasz środki.

Wypowiedź eksperta:

„Kupno domu z rynku wtórnego stanowi mniejszość transakcji, ale to właśnie tam najczęściej trafiają się perełki – dobra lokalizacja nieruchomości, rozsądna cena, szybki odbiór. Zanim jednak złożysz ofertę chęci zakupu, sprawdź stan techniczny, instalacje i realne koszty utrzymania wybranej inwestycji, bo często te czynniki potrafią zamienić okazję w pułapkę. Kredyt na dom z rynku wtórnego jest w pełni do ogarnięcia, jeśli masz plan, czyli rzetelną wycenę, kompletną dokumentację i realistyczną ocenę budżetu.”

Maciej Wiśniewski, Starszy Ekspert Kredytowy w Hipoteczny.pl

Jak wybrać oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Masz dwa warianty do wyboru: kredyt ze stałym oprocentowaniem albo zmiennym. Stałe oprocentowanie daje spokój – rata nie skacze przez min. 5 lat. Zmienne może być tańsze na starcie, ale rata rośnie, gdy wraz z nią rosną stopy procentowe. Banki w Polsce muszą oferować opcję stałą na co najmniej 5 lat. Po tym czasie dostajesz nową propozycję albo przechodzisz na zmienne według umowy kredytowej.

Kiedy klienci pytają mnie, od czego zacząć przygotowania do kredytu mieszkaniowego, zawsze odpowiadam: od zrozumienia, jak działa oprocentowanie. Bo to ono decyduje, ile naprawdę zapłacisz za swój kredyt. Więcej na temat tego, czy lepsze jest oprocentowanie stałe czy zmienne opracowałem w oddzielnym wpisie. Zapraszam Cię do zapoznania się ze szczegółami.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Oprocentowanie stałe (min. 5 lat) – dla świętego spokoju

W tym modelu kredyt nie jest podzielony na WIBOR i marżę – otrzymujesz jedną, z góry ustaloną stawkę. Oprocentowanie stałe zapewnia ochronę przed wzrostem stóp procentowych, co oznacza, że przez cały ten okres Twoja rata oraz całkowity koszt kredytu pozostaną niezmienne. To rozwiązanie daje większą przewidywalność i spokój finansowy.

• Plusy tego rozwiązania: przewidywalna rata, dzięki której łatwiej zaplanować domowy budżet.
• Minusy: gdy stopy procentowe spadną, Twoja rata nie będzie niższa, bo jest zamrożona na okres. min. 5 lat.
• Na co patrzeć?: ile kosztuje „spokój” na starcie i jakie masz opcje po 5 latach (odnowienie stałej czy przejście na zmienną).

Na kilka miesięcy przed zakończeniem okresu stałego oprocentowania bank zaproponuje Ci nową stawkę. Jeśli się na nią nie zgodzisz, kredyt automatycznie przejdzie na oprocentowanie zmienne określone w umowie.

Obecnie oprocentowanie stałe kształtuje się na poziomie około 5,8%, gdzie WIBOR wynosi około 4,70%, a marża banku waha się od 1,6% do 1,7%. Warto więc rozważyć tę opcję, szczególnie jeśli cenisz sobie stabilność i chcesz uniknąć ryzyka związanego z potencjalnymi podwyżkami stóp procentowych.

Oprocentowanie zmienne – dla tych, którzy akceptują ryzyko

Na polskim rynku kredytowym oprocentowanie zmienne jest najczęściej spotykaną formą finansowania. Składa się z dwóch elementów: stopy procentowej WIBOR 3M lub 6M oraz marży ustalonej przez bank.

• Plusy tego rozwiązania: bywa korzystne, gdy stopy spadają.
• Ryzyko: gdy stopy idą w górę, rośnie i rata. Pamiętaj też, że rynek indeksów jest w trakcie reformy (zmiany wskaźników referencyjnych), czytaj zapisy o indeksie i o tym, co dalej wydarzy się po zmianach.
• Minusy: w przypadku oprocentowania zmiennego nie istnieje górny limit, co oznacza, że teoretycznie nie ma ograniczeń dla wysokości odsetek – „sky is the limit”.

Aktualna wysokość oprocentowania zmiennego waha się w granicach 6,5%. Decydując się na ten rodzaj oprocentowania, warto dokładnie przeanalizować swoje możliwości finansowe i przygotować się na ewentualne wahania rynku.

RRSO – co naprawdę mówi o koszcie Twojego kredytu hipotecznego?

RRSO pokazuje całkowity koszt kredytu w skali roku – nie tylko samą stopę procentową, ale też dodatkowe opłaty. Jest to bardziej kompleksowa miara niż samo oprocentowanie nominalne, ponieważ uwzględnia wszystkie dodatkowe koszty związane z finansowaniem.

Co wchodzi do RRSO?

• Oprocentowanie nominalne;
• Prowizje banku;
• Ubezpieczenia powiązane z kredytem;
• Koszty „cross-sell” (np. konto/karta, jeśli są wymagane);
• Opłaty sądowo-notarialne (np. wpis hipoteki) i inne opłaty administracyjne.

Jak czytać RRSO?

• Niższe RRSO to zwykle tańszy kredyt, ale porównuj te same założenia (czyli ta sama kwota, okres spłaty, raty równe/malejące, wymagane produkty).
• RRSO nie uwzględnia np. opłat za wcześniejszą spłatę kredytu, ubezpieczenia pomostowego po czasie, ani ryzyka zmiennych stóp w przyszłości.
• Traktuj RRSO jako punkt startu do porównań, a nie jedyne kryterium wyboru oferty!

Jeśli chcesz, mogę pomóc Ci przeanalizować RRSO konkretnych ofert i pokazać, które z nich warto brać pod uwagę – bez bankowego żargonu, bez zobowiązań, zupełnie za darmo.

Ile trzeba mieć wkładu własnego, żeby dostać kredyt na dom z rynku wtórnego?

To jedno z najczęstszych pytań przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Zgodnie z rekomendacją KNF¹, większość banków wymaga co najmniej 20% wkładu własnego. Oznacza to, że jeśli kupujesz dom za 800 000 zł, powinieneś mieć minimum 160 000 zł środków własnych.

Czasem kredytodawca może zgodzić się na 10% wkładu własnego, ale tylko pod warunkiem wykupienia tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu, które zwiększa całkowity koszt kredytu. Warto też pamiętać, że wkład liczony jest od niższej z dwóch wartości – ceny z umowy albo wyceny bankowej.

Jeśli brakuje Ci gotówki, by dostać kredyt, to jeszcze nie wszystko stracone. Możesz wnieść środki własne nie tylko w formie gotówki, ale jako:

• drugą nieruchomość jako dodatkowe zabezpieczenie;
• środki z książeczki mieszkaniowej;
• lub środki pochodzące z darowizny od rodziny.

Zanim złożysz wniosek, sprawdź, jakie formy wkładu akceptuje dany bank (nie wszystkie akceptują to samo). Sporo możliwości masz, chociażby przy kredycie na budowę domu.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Dla osób bez oszczędności działa program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który pozwala sfinansować nawet 100% wartości nieruchomości (LtV = 100%), czyli uzyskać kredyt bez wkładu własnego. W przypadku domów z rynku wtórnego nie obowiązują limity cenowe za m², co daje jeszcze większą swobodę wyboru.

Z programu mogą skorzystać osoby, które:

• nie mają innej nieruchomości (poza wyjątkami przy spadku lub posiadaniu dzieci);
• przy dwójce dzieci mogą mieć mieszkanie do 50 m²;
• przy trójce: do 75 m²;
• przy czwórce: do 90 m²;
• przy piątce dzieci: bez limitu metrażu.

Jeśli zastanawiasz się, czy Twój przypadek kwalifikuje się do kredytu z niższym lub zerowym wkładem, mogę pomóc to policzyć i porównać realne możliwości w kilku bankach.

Może zainteresuje Cię również:

Kiedy spadną stopy procentowe? Analiza rat kredytu hipotecznego

Kredyty hipoteczne

7 min. czytania

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy 2025: dopłata z BGK i kredyt bez wkładu własnego – sprawdź, jak skorzystać

Kredyty hipoteczne

7 min. czytania

Kredyt na zakup działki i budowę domu 2025. Ile możesz dostać? Sprawdź warunki i koszty

Budowa domu

9 min. czytania

Zdolność kredytowa – kluczowy element ubiegania się o kredyt hipoteczny

Wyliczenie zdolności kredytowejw przypadku kredytu na zakup domu przebiega podobnie, jak przy finansowaniu zakupu mieszkania czy działki. To proces, w którym bank ocenia, czy jesteś w stanie spłacać zaciągnięte zobowiązanie.

Aby obliczyć zdolność kredytową, należy dostarczyć szczegółowe informacje, takie jak:

• Wiek – bank ocenia Twój potencjalny okres spłaty kredytu,
• Liczba osób w gospodarstwie domowym – wpływa na koszty życia,
• Dochody – ich wysokość i stabilność,
• Wydatki – codzienne koszty utrzymania,
• Obecne zobowiązania finansowe – kredyty, karty kredytowe, leasingi,
• Planowany okres spłaty kredytu – im dłuższy, tym niższe miesięczne raty, ale wyższy całkowity koszt,
• Wartość nieruchomości i wkład własny – wpływają na wysokość kredytu i LTV (Loan to Value).

Warto pamiętać, że każdy bank ma własne metody obliczania zdolności kredytowej. Oznacza to, że w jednym banku możesz otrzymać wyższą kwotę kredytu, a w innym niższą – wszystko zależy od przyjętych parametrów, polityki wewnętrznej i aktualnych ofert.

Dodatkowo, zdolność kredytowa może zmieniać się w trakcie roku. Czynniki takie jak przekroczenie drugiego progu podatkowego, wahania w dochodach czy zmiany w kosztach życia mogą wpływać na Twoje możliwości finansowe. Banki również modyfikują swoje oferty, a parametry w kalkulatorach mogą być aktualizowane w odpowiedzi na zmieniającą się sytuację rynkową, np. podwyżki stóp procentowych czy nowe regulacje wprowadzone przez KNF.

Twoje krok po kroku do zakupu domu z rynku wtórnego przy pomocy kredytu hipotecznego

Zakup domu na kredyt hipoteczny wygląda podobnie jak wszystkie inne tego typu transakcje.

1. Wizyta u eksperta kredytowego. W pierwszym etapie należy bezwzględnie udać się do eksperta kredytowego, który przedstawi różne oferty kredytów hipotecznych. Dzięki temu będziesz mógł szybko i sprawnie sprawdzić zdolność kredytową, dowiedzieć się istotnych kwestii z punktu widzenia kredytu, ustalić swoje słabe parametry i dowiedzieć się jak je poprawić.
2. Znalezienie docelowej nieruchomości. Koniecznie musisz sprawdzić, czy nieruchomość spełnia zasady danego banku pod katem zabezpieczenia i wartości.
3. Wybór banków oraz skompletowanie listy dokumentów. Musisz wybrać minimum 3 banki i dochować staranności, żeby skompletować listę dokumentów. To pozwoli przejść przez proces analizy kredytowej bez uzupełnień i opóźnień.
4. Podpisanie umowy przedwstępnej. Polecam podpisanie umowy w formie aktu. Zwróć uwagę na termin obowiązywania min. 2,5-3 miesiące oraz zabezpiecz zadatek na wypadek 3 decyzji negatywnych.
5. Złożenie wniosków kredytowych. Najszybciej zrobisz to u eksperta kredytowego.
6. Analiza wniosków kredytowych. Ten czas zajmuje 1-2 miesiące.
7. Decyzja kredytowa i finalny wybór banku. Po otrzymaniu pozytywnych decyzji kredytowych musisz dokonać ostatecznego wyboru, w którym banku podpiszesz umowę kredytową.
8. Analiza umowy kredytowej. Koniecznie przeczytaj draft umowy kredytowej kilka razy, omów swoje wątpliwości i pytania z ekspertem kredytowym. Sprawdź czy umowa nie zawiera błędów.
9. Podpisanie umowy kredytowej. Podpisanie umowy kredytu hipotecznego odbywa się w oddziale banku. Twój ekspert powinien tobie towarzyszyć.
10. Podpisanie umowy przyrzeczonej. Do notariatu musisz dostarczyć umowę kredytową i dokumenty do wpisu hipoteki.
11. Wypłata kredytu hipotecznego. Sprawdź warunki uruchomienia, są zapisane w umowie kredytowej. Po dostarczeniu kompletu dokumentów bank będzie potrzebował 1-5 dni na uruchomienie kredytu. W razie błędów lub braków uruchomienie może zostać wstrzymane.
12. Przekazanie nieruchomości. Najczęściej po wpływie pieniędzy na konto właściciela; aby sfinalizować proces, należy jeszcze podpisać protokół zdawczo-odbiorczy. Trzeba przepisać media, podpisać umowy na siebie, załatwić urzędowe kwestie, przemeldowanie.

Ekspert kredytowy – Twój przewodnik po świecie kredytów hipotecznych

Ekspert kredytowy to osoba, która pomoże Ci zorganizować finansowanie zakupu domu od A do Z. Już na samym początku przeprowadzi z Tobą wywiad, sprawdzi Twoją zdolność kredytową i przedstawi kilka najlepiej dopasowanych ofert kredytowych. Następnie otrzymasz jasną listę dokumentów, które będą potrzebne do złożenia wniosków kredytowych.

Po skompletowaniu dokumentacji ekspert zajmie się całym procesem – od złożenia wniosków, przez uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej, aż po podpisanie umowy kredytowej. Co najważniejsze, korzystanie z pomocy eksperta kredytowego nic Cię nie kosztuje. Wynagrodzenie eksperta pokrywa bank, w którym ostatecznie zrealizowany zostanie Twój kredyt hipoteczny.

Jak to możliwe, że taka kompleksowa usługa jest darmowa?

Bank wypłaca wynagrodzenie ekspertowi na zasadzie prowizji, co oznacza, że nie musi pokrywać kosztów zatrudnienia na etacie, zwolnień lekarskich, urlopów czy wyposażenia biura. Ekspert działa jako niezależny doradca, który ponosi swoje własne koszty działalności, takie jak reklama, telefon czy obsługa prawna. Dzięki temu banki mogą zaoferować wsparcie ekspertów swoim klientom, bez zwiększania kosztów samego kredytu.

Dla Ciebie oznacza to bezpłatną pomoc profesjonalisty, który przeprowadzi Cię przez często skomplikowany proces uzyskiwania kredytu, oszczędzając Twój czas, energię i nerwy.

Wycena nieruchomości do wniosku kredytowego

Każda nieruchomość, która ma być przedmiotem kredytowania, musi zostać oszacowana. Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy – specjalista posiadający odpowiednie uprawnienia i wiedzę, by rzetelnie określić wartość nieruchomości. Efektem jego pracy jest operat szacunkowy – pisemny dokument, który zawiera kompleksową analizę nieruchomości.

Operat szacunkowy obejmuje m. in.:

• wskazanie wartości nieruchomości (działki, budynku, wartość odtworzeniowa),
• analizę ryzyka,
• opis lokalizacji i otoczenia,
• standard wykończenia budynku,
• inne istotne informacje wpływające na wartość rynkową.

Warto pamiętać, że banki mogą mieć różne wymagania dotyczące wyceny. Niektóre akceptują wyceny wykonane przez dowolnego rzeczoznawcę, inne wymagają współpracy z osobami z ich listy akceptowanych ekspertów. W niektórych przypadkach bank sam zleca wycenę i jej koszt dolicza do całkowitej kwoty kredytu.

Koszt wyceny zależy od banku oraz indywidualnych stawek rzeczoznawcy. Ceny mogą wahać się od 137 PLN do nawet 1200 PLN, w zależności od lokalizacji, rodzaju nieruchomości oraz polityki banku. Warto zapoznać się z cennikiem wycen w wybranym banku przed rozpoczęciem procedury.

Wycena jest nie tylko formalnością, ale też kluczowym elementem decydującym o wysokości kredytu, jaki możesz uzyskać. Warto więc upewnić się, że wycena zostanie przeprowadzona rzetelnie i zgodnie z wymaganiami banku, aby uniknąć problemów na dalszych etapach procesu kredytowego.

Wymagane dokumenty do kredytu na zakup domu – co przygotować?

Nie istnieje jedna standardowa lista dokumentów wymaganych do wniosku kredytowego czy aktu notarialnego, ponieważ zakres dokumentacji zależy od sytuacji prawnej nieruchomości. Niemniej jednak istnieje podstawowy zestaw dokumentów, które niemal zawsze są potrzebne do wydania decyzji kredytowej.

Podstawowe dokumenty dotyczące nieruchomości:

1. Wypis z rejestru gruntów – nie starszy niż 3 miesiące.
2. Wypis z kartoteki budynków – nie starszy niż 3 miesiące.
3. Wyrys z mapy ewidencyjnej lub wyrys z rejestru gruntów – nie starszy niż 3 miesiące.
4. Pozwolenie na użytkowanie lub zgłoszenie domu do użytkowania z pieczęcią prawomocności – wymagane szczególnie dla nowszych nieruchomości (dla starszych budynków ten dokument może nie być dostępny).
5. Dokument potwierdzający powierzchnię użytkową nieruchomości – np. wypis z kartoteki budynków, inwentaryzacja powykonawcza, karta lokalu lub zawiadomienie o wysokości podatku.
6. Podstawa nabycia nieruchomości – konieczna szczególnie wtedy, gdy nieruchomość została nabyta w formie spadku, darowizny czy w drodze innej transakcji prawnej.
7. Świadectwo charakterystyki energetycznej – dokument wymagany zgodnie z przepisami, potwierdzający efektywność energetyczną budynku.
8. Operat szacunkowy nieruchomości – szczegóły dotyczące wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego (więcej o wycenie w poprzednich akapitach).

Dlaczego dokumenty są tak ważne?

Bank potrzebuje tych dokumentów, aby zweryfikować stan prawny nieruchomości oraz ocenić jej wartość i ryzyko związane z udzieleniem kredytu. Każdy dokument musi być aktualny, a w niektórych przypadkach konieczne może być uzyskanie dodatkowych zaświadczeń w zależności od specyfiki danej nieruchomości.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Umowa przedwstępna – kluczowy dokument przy zakupie domu z rynku wtórnego

Umowa przedwstępna to fundament przyszłej transakcji kupna-sprzedaży domu. Określa najważniejsze zasady, na jakich opiera się umowa właściwa, i zabezpiecza obie strony na wypadek ewentualnych konfliktów. Dlatego jej odpowiednie przygotowanie ma ogromne znaczenie.

Dlaczego umowa przedwstępna jest tak ważna?

Ten dokument stanowi gwarancję, że strony dotrzymają ustaleń zawartych przed finalizacją transakcji. W przypadku sporu to właśnie umowa przedwstępna będzie podstawą do rozwiązywania konfliktów, dlatego powinna być przygotowana precyzyjnie i z dbałością o szczegóły.

Indywidualne podejście do umowy

Nie istnieje uniwersalny wzór umowy przedwstępnej, który sprawdzi się w każdej transakcji. Każdy zakup ma swoje specyficzne warunki, dlatego umowa musi być dostosowana do indywidualnych potrzeb i sytuacji prawnej nieruchomości.

Forma umowy – cywilno-prawna czy notarialna?

1. Umowa cywilno-prawna
   • Jest to dokument sporządzony i podpisany przez kupującego i sprzedającego bez udziału notariusza.
   • Powinna zawierać kluczowe informacje, takie jak: dane stron, szczegółowy opis nieruchomości, uzgodnioną cenę, termin zawarcia umowy właściwej, wysokość zaliczki lub zadatku oraz warunki odstąpienia od umowy.
   • Choć jest tańsza, wymaga dużej precyzji, aby odpowiednio zabezpieczyć interesy obu stron.
2. Umowa w formie aktu notarialnego
   • Sporządzana przez notariusza, który dba o zgodność dokumentu z prawem oraz dokładnie sprawdza stan prawny nieruchomości.
   • Notariusz uwzględnia wszystkie niezbędne dane i załącza wymagane dokumenty, takie jak wypisy z ksiąg wieczystych czy ewidencji gruntów.
   • Forma ta daje większe bezpieczeństwo, ponieważ akt notarialny może stanowić podstawę do dochodzenia roszczeń przed sądem, np. w przypadku, gdy sprzedający odmówi podpisania umowy właściwej.

Dlaczego warto wybrać akt notarialny?

Choć umowa notarialna wiąże się z dodatkowymi kosztami (1000-2000 PLN), jest to wydatek, który warto ponieść. Dzięki niej:

• Zyskujesz pewność, że dokument jest profesjonalnie przygotowany i zgodny z przepisami,
• Masz gwarancję, że stan prawny nieruchomości został dokładnie zweryfikowany,
• Twoje interesy są lepiej zabezpieczone, co minimalizuje ryzyko problemów prawnych.

Decydując się na zakup domu z rynku wtórnego, nie warto oszczędzać na bezpieczeństwie transakcji. Odpowiednio przygotowana umowa przedwstępna – szczególnie w formie aktu notarialnego – to solidna podstawa dla Twojej inwestycji.

Minimalny termin obowiązywania umowy przedwstępnej

Przy zakupie domu z rynku wtórnego minimalny termin obowiązywania umowy przedwstępnej powinien wynosić 2,5–3 miesiące. Taki okres jest konieczny, aby zarezerwować wystarczająco dużo czasu na przeprowadzenie procedur związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Banki potrzebują czasu na analizę dokumentów, wycenę nieruchomości, weryfikację zdolności kredytowej oraz wydanie decyzji kredytowej. Zbyt krótki termin może prowadzić do stresujących sytuacji lub nawet do utraty nieruchomości, jeśli nie uda się sfinalizować formalności w przewidzianym czasie. Aby uniknąć problemów, warto ustalić termin w umowie w porozumieniu z ekspertem kredytowym, który pomoże ocenić, ile czasu potrzeba na realizację wszystkich etapów.

Zadatek czy zaliczka – co wybrać?

Podpisując umowę przedwstępną, często wpłaca się część ustalonej ceny jako formę zabezpieczenia transakcji. Możesz wybrać między zadatkiem a zaliczką, jednak różnice między nimi są istotne:

• Zadatek – pełni funkcję zabezpieczenia dla obu stron. Jeśli kupujący wycofa się z transakcji, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Natomiast jeśli to sprzedający odstąpi od umowy, kupujący ma prawo zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Zadatek daje więc większe poczucie bezpieczeństwa.
• Zadatek z klauzulą – jak wyżej, ale można dodać zapis o zwrocie części lub całości zadatku w przypadku przedstawienia 3 decyzji negatywnych z banków.
• Zaliczka – jest traktowana jako część ceny nieruchomości. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku z winy którejkolwiek ze stron, zaliczka po prostu wraca do kupującego. Nie zabezpiecza ona interesów w takim stopniu jak zadatek.

Jeśli chcesz maksymalnie zabezpieczyć swoją transakcję, zadatek będzie lepszym wyborem, szczególnie w przypadku umowy w formie aktu notarialnego. Warto również jasno określić w umowie kwotę oraz formę wpłaty, aby uniknąć nieporozumień na późniejszym etapie.

Tu przeczytasz moje zdanie na temat Zadatek a zaliczka.

Koszty, które Ciebie czekają przy zakupie domu!

Zakup nieruchomości niesie za sobą konieczność poniesienia kosztów związanych z transakcji. Z większych kosztów należy wymienić:

• prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego – 0-5% w zależności od oferty banku.
• podatek od czynności cywilnoprawnych PCC – 0-2% od wartości rynkowej nieruchomości; jest to istotne, jeśli kupujesz nieruchomość poniżej jej wartości,
• opłaty notarialne (taksa, koszty wypisów z aktu notarialnego; wysokość kosztów do indywidualnego ustalenia),
• prowizja z tytułu udzielenia kredytu od 0 do nawet 5% wartości kredytu na rzecz banku,
• wycena nieruchomości od 0 do 1200 PLN,
• ubezpieczenie nieruchomościskładka ubezpieczeniowa do 0,08% od wartości nieruchomości,
• wpisy w księdze wieczystej (200 PLN za wpis właścicieli, 200 PLN za wpis hipoteki, 19 PLN za ustanowienie hipoteki PCC-3)
• inne ewentualne związane z kredytem (np. ubezpieczenie na życie), prowizja biura nieruchomości (do 3,5% brutto od wartości zakupu).

Może zainteresuje Cię również:

Kiedy spadną stopy procentowe? Analiza rat kredytu hipotecznego

Kredyty hipoteczne

7 min. czytania

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy 2025: dopłata z BGK i kredyt bez wkładu własnego – sprawdź, jak skorzystać

Kredyty hipoteczne

7 min. czytania

Kredyt na zakup działki i budowę domu 2025. Ile możesz dostać? Sprawdź warunki i koszty

Budowa domu

9 min. czytania

Dom z rynku wtórnego? Pomyśl o remoncie!

Kupując dom z rynku wtórnego, warto rozważyć remont, aby dostosować nieruchomość do swoich potrzeb. Banki umożliwiają uzyskanie dodatkowych środków na ten cel w ramach kredytu hipotecznego. Aby skorzystać z tej opcji, należy przygotować kosztorys remontu, zwykle na indywidualnym druku dostarczonym przez bank.

Zakres prac remontowych finansowanych przez bank

Dopuszczalne prace remontowe obejmują:

• wymianę lub modernizację instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej czy grzewczej,
• układanie podłóg, montaż glazury, malowanie ścian,
• wymianę drzwi i okien,
• prace na zewnątrz, takie jak ogrodzenie czy elewacja,
• zabudowę meblową oraz AGD do zabudowy.

Warto jednak pamiętać, że banki nie finansują zakupu mebli wolnostojących, sprzętu RTV ani innych elementów, które nie są trwale związane z nieruchomością.

Wypłata środków i rozliczenie remontu

• Wypłata w transzach – w zależności od kwoty remontu, bank może podzielić środki na transze, które będą wypłacane etapami.
• Rozliczenie prac – banki zazwyczaj wymagają dokumentacji fotograficznej wykonanych prac, którą możesz dostarczyć samodzielnie. Alternatywnie inspekcja pracownika banku może zweryfikować postęp remontu. Koszt takiej inspekcji wynosi do 300 PLN.
• Brak konieczności faktur – obecnie banki nie wymagają faktur za materiały czy usługi, co znacząco ułatwia proces rozliczenia.

Dzięki dodatkowym środkom na remont możesz od razu przystosować dom do swoich potrzeb, bez konieczności szukania dodatkowego finansowania.

Ubezpieczenie domu – obowiązek przy kredycie hipotecznym

Obok wpisu kredytu w księdze wieczystej (popularnie w hipotece) banki wymagają abyś wykupił ubezpieczenie nieruchomości Z polisy obligatoryjnie musi być zrobiona cesja praw na bank udzielający kredytu hipotecznego.

Zazwyczaj banki akceptują wszystkie większe towarzystwa ubezpieczeniowe, chociaż każdorazowo należy sprawdzić wymagania w tym zakresie. Każdy z banków będzie również chciał sprzedać, oprócz kredytu, także polisę majątkową. Tego bym jednak nie polecał, gdyż bankowe ubezpieczenia generalnie są dość drogie i oferują niewielki zakres ryzyk. 

Wiele osób zastanawia się jak wybrać ubezpieczenie do kredytu. W przypadku domów należy każdorazowo podejść do sprawy indywidualnie. Bankowe wymagania minimum to tzw. ubezpieczenie murów i zdarzeń losowych. W przypadku domu rozpatrzyłbym dodatkowo ubezpieczenie dachu od zniszczeń wywołanych czynnikami atmosferycznymi, włamanie z kradzieżą, powódź, szczególnie gdy nieruchomość leży w zasięgu większego zbiornika wodnego, odpowiedzialność cywilną, wewnętrzne zalanie, pożar i przepięcia.

Należy koniecznie zwrócić uwagę na standaryzację klasy palności budynku w danym towarzystwie ubezpieczeniowym. Nieprawidłowe określenie konstrukcji może być podstawą do nieuznania szkody i braku wypłaty odszkodowania.

Koszt polisy zależy od wartości domu i zakresu ochrony. W przypadku kompleksowego ubezpieczenia nie powinien przekroczyć 0,08% wartości nieruchomości rocznie. Przykładowo, dla domu wartego 500 000 PLN koszt polisy wyniesie około 400 PLN rocznie (80 PLN za każde 100 000 PLN). Warto jednak porównać oferty różnych towarzystw, aby znaleźć najlepszy stosunek ceny do zakresu ochrony.

Kredyt na dom bez pozwolenia na użytkowanie – czy to możliwe?

Zakup niedokończonej inwestycji, takiej jak dom w stanie surowym otwartym, zamkniętym lub deweloperskim, daje dużą elastyczność w zakresie adaptacji i wykończenia. Jednakże wiąże się także z dodatkowymi formalnościami i wymogami, które musisz spełnić, aby uzyskać kredyt hipoteczny na taką nieruchomość.

Co sprawdzić przed zakupem?

1. Dziennik budowy
   • Upewnij się, że proces budowlany nie został przerwany i że nie upłynął maksymalny termin ważności pozwolenia na budowę. Informacje te znajdziesz w dzienniku budowy.
2. Stan techniczny nieruchomości
   • Sprawdź, czy budynek został odpowiednio zabezpieczony przed korozją i zawilgoceniem. Niedokończone inwestycje są szczególnie narażone na uszkodzenia wynikające z długotrwałego działania czynników atmosferycznych.

Jak działa kredyt hipoteczny na niedokończoną inwestycję?

Banki są skłonne udzielić kredytu na zakup niedokończonego domu pod pewnymi warunkami:

1. Zakup i przepisanie pozwolenia na budowę
   • Pierwsza transza kredytu zostanie przeznaczona na zakup nieruchomości od sprzedającego. Następnie nowy właściciel będzie musiał przepisać pozwolenie na budowę na swoje nazwisko.
   • Przepisanie pozwolenia jest konieczne, aby legalnie kontynuować budowę. Po uprawomocnieniu tego dokumentu bank będzie gotowy wypłacić kolejne transze kredytu na dokończenie inwestycji.
2. Transzowa wypłata kredytu
   • Środki na dokończenie budowy będą wypłacane w transzach, co oznacza, że bank będzie kontrolował postępy prac budowlanych. Spłatę kredytu rozpoczniesz po wypłacie całego kredytu. W czasie wypłaty transz będziesz płacił same odsetki.

Rozliczenie środków na budowę

Bank wymaga udokumentowania wykorzystania środków przeznaczonych na dokończenie budowy. Możesz to zrobić poprzez:

• Zdjęcia wykonane we własnym zakresie – dokumentujące postęp prac,
• Inspekcję pracownika banku – wizyta na miejscu budowy w celu weryfikacji stanu inwestycji (koszt inspekcji zwykle wynosi około 300 PLN).

Cel: pozwolenie na użytkowanie

Aby inwestycja była zgodna z wymogami kredytowymi, nieruchomość musi zostać doprowadzona do stanu, który pozwoli na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. To końcowy etap budowy, po którym możesz w pełni korzystać z nieruchomości.

Tu przeczytasz komplety artykuł na temat „Zakup niedokończonej budowy na kredyt hipoteczny„

Kupno domu z obciążoną hipoteką

Kredyty hipoteczne stały się tak powszechne, że bardzo duża liczba nieruchomości jest nimi obciążona. Kupno nieruchomości z hipoteką jest naprawdę proste. Banki wypracowały bardzo klarowne standardy postępowania w takich przypadkach. Sam osobiście oceniam transakcję tego typu jako standardową. Do wniosku kredytowego należy poprosić o zaświadczenie o kredycie sprzedającego. W zaświadczeniu muszą być zawarte szczegóły na temat pozostałego salda do spłaty, wysokości prowizji od wcześniejszej spłaty, numeru rachunku technicznego służącego do spłaty oraz zgodę banku o zwolnieniu hipoteki po całkowitym rozliczeniu zobowiązania właścicieli domu.

Kredyt na dom z dachem pokrytym eternitem – co musisz wiedzieć?

Eternit, choć kiedyś popularny jako materiał pokrycia dachów, jest obecnie uznawany za niebezpieczny dla zdrowia z uwagi na zawartość azbestu. Zgodnie z obowiązującymi dyrektywami Unii Europejskiej, wszystkie dachy pokryte eternitem muszą zostać usunięte i odpowiednio zutylizowane. Jeśli planujesz zakup domu z takim dachem przy pomocy kredytu hipotecznego, musisz przygotować się na dodatkowe wymagania banku.

Żaden bank nie sfinansuje zakupu nieruchomości z dachem pokrytym eternitem bez uwzględnienia w kredycie środków na remont. Zmiana pokrycia dachu to konieczność, a bank wymaga, aby środki na ten cel były częścią kredytu hipotecznego. W ramach kredytu bank przeznaczy określoną część środków na zakup nieruchomości, a kolejne transze zostaną uruchomione na wymianę pokrycia dachowego. Proces ten będzie wymagał przedstawienia kosztorysu budowlanego oraz harmonogramu prac.

Dlaczego zmiana pokrycia dachu jest obowiązkowa?

Eternit zawierający azbest jest materiałem, którego użytkowanie i przechowywanie podlega surowym regulacjom. Jest szkodliwy zarówno dla zdrowia mieszkańców, jak i dla środowiska, dlatego jego usunięcie to warunek konieczny przy finansowaniu nieruchomości przez bank.

Kredyt na dom z działką powyżej 5000 m² – jakie są opcje finansowania?

Zakup domu z działką o powierzchni przekraczającej 5000 m² może być wyzwaniem przy finansowaniu kredytem hipotecznym. Banki często stosują ograniczenia w przypadku takich nieruchomości, głównie ze względu na specyfikę dużych działek oraz potencjalne trudności z ich odsprzedażą. Niemniej jednak istnieją rozwiązania, które pozwalają sfinansować taki zakup.

Dlaczego banki mogą odmówić finansowania dużych działek?

• Ryzyko rynkowe – większe działki są trudniejsze do sprzedaży, co zwiększa ryzyko dla banku w przypadku niewypłacalności klienta.
• Funkcja działki – banki preferują nieruchomości stricte budowlane, a działki powyżej 5000 m² mogą mieć status mieszany (budowlano-rolny lub leśny), co komplikuje ocenę ich wartości i zabezpieczenia.

Jakie masz opcje finansowania?

1. Finansowanie zakupu i zabezpieczenie na innej nieruchomości
   • Jeśli posiadasz inną nieruchomość (np. mieszkanie, dom lub mniejszą działkę), możesz zaproponować bankowi zabezpieczenie kredytu na tej nieruchomości. Dzięki temu bank nie będzie opierał się wyłącznie na dużej działce jako zabezpieczeniu.
2. Podział działki na mniejsze części
   • Możesz dokonać podziału działki na mniejsze parcele, co sprawi, że każda z nich spełni wymagania banków dotyczące powierzchni.
   • Podział działki może zwiększyć jej atrakcyjność rynkową i ułatwić finansowanie przez bank. Warto jednak pamiętać, że procedura podziału wymaga decyzji administracyjnej i może być czasochłonna.
3. Wybór banków specjalizujących się w dużych działkach
   • Niektóre banki, szczególnie te z większym doświadczeniem w finansowaniu nieruchomości poza miastami, mogą być bardziej otwarte na kredytowanie domów z działkami powyżej 5000 m².

Plusy zakupu domu z rynku wtórnego

1. Zwyczajowo dobra lokalizacja. Wiadomo, jak wygląda okolica, jakie są plany urbanizacji okolicy. Ważna jest też bliskość obiektów użyteczności publicznej typu: szkoły, przedszkola, lekarz, sklepy, poczta,
2. Potencjał zakupu nieruchomości w dobrej cenie. Domy na rynku wtórnym sprzedają się dużo dłużej, niż z rynku pierwotnego oraz mieszkania. Dzięki temu sprzedający mogą być chętni do większych obniżek cen transakcyjnych w przypadku zainteresowania,
3. Pełne wyposażenie nieruchomości. W przeciwieństwie do rynku pierwotnego istnieje możliwość zakupu nieruchomości w pełni wyposażonej, np. meble, AGD.
4. Dostępność nieruchomości od ręki. Brak konieczności oczekiwania na zakończenie procesu budowlanego,
5. Możliwość sprawdzenia stałych kosztów użytkowania. Sprzedający ma możliwość przedstawienia rachunków za energię, gaz, wodę, podatki, wywóz nieczystości etc.
6. Rozwinięty teren wokół domu. W przeciwieństwie do rynku pierwotnego nie trzeba czekać kilku lat na całkowitą aranżację terenu działki wokół domu,

Minusy zakupu domu z rynku wtórnego

1. Problemy techniczne. Brak możliwości dokładnego określenia materiałów użytych do budowy – starsze standardy budowy, rozwiązania techniczne i materiały mogły być kiepskiej jakości,
2. Dodatkowe koszty w przyszłości. prawdopodobna konieczność przeprowadzenia remontu w niedługim czasie,
3. Dodatkowe koszty zakupu. Wyższe koszty zakupu nieruchomości przez podatek PCC o wartości 2% transakcji,
4. Ograniczenia. Ograniczona możliwość dostosowania nieruchomości względem swoich potrzeb.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Podsumowanie „Kredyt na dom z rynku wtórnego„

Zakup domu z rynku wtórnego na kredyt hipoteczny to inwestycja o specyficznych cechach, która wymaga dokładnego przemyślenia i analizy. Nie można jednoznacznie stwierdzić, że jest to opcja lepsza lub gorsza niż zakup na rynku pierwotnym czy kupno mieszkania – wszystko zależy od Twoich potrzeb i oczekiwań.

Na co zwrócić uwagę?

1. Lokalizacja – sprawdź, czy okolica spełnia Twoje wymagania, a plany urbanistyczne nie wpłyną negatywnie na komfort życia.
2. Stan techniczny i prawny – dokładna weryfikacja budynku i dokumentów prawnych pozwoli uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
3. Koszty stałe – analiza wydatków na ogrzewanie, wodę, wywóz nieczystości czy podatki jest kluczowa przy ocenie opłacalności inwestycji.
4. Możliwości finansowania – upewnij się, że wybrana nieruchomość spełnia wymagania banków i przygotuj odpowiednią strategię kredytową.

Kredyt hipoteczny – decyzja z głową
Wzięcie kredytu hipotecznego na zakup domu z rynku wtórnego nie jest wyjątkowo trudne, ale kluczem do sukcesu jest znalezienie oferty, która będzie najkorzystniejsza finansowo i dopasowana do Twojej sytuacji. Warto poświęcić czas na porównanie różnych propozycji, skorzystać z pomocy eksperta kredytowego i zadbać o to, aby kredyt był nie tylko dostępny, ale także optymalny pod względem kosztów i warunków.

Dobrze przemyślana inwestycja, poparta szczegółową analizą i odpowiednim planem finansowym, może stać się doskonałym wyborem, który spełni Twoje oczekiwania i zapewni komfort na lata.

Zapraszam do komentowania

Jeśli kredyt na budowę domu jednorodzinnego wydaje się zbyt śmiałym posunięciem, może warto rozważyć zakup domu z drugiej ręki. Jeśli masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości odnośnie kredytu hipotecznego na zakup domu z rynku wtórnego, śmiało komentuj poniżej. Może zapomniałem o jakimś istotnym elemencie w transakcji tego typu? Koniecznie daj znać, chętnie odpowiem. Jeśli porady zawarte w publikacji pomogły Tobie w jakikolwiek sposób, serdecznie proszę o udostępnienie linku w swoich mediach społecznościowych. Jestem małym podmiotem i nie mam takiej siły przebicia, jak banki lub duże firmy doradcze.