Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy 2025 – jak dostać kredyt bez wkładu własnego i zyskać dopłatę z BGK?

Zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego to marzenie wielu osób. Przy dzisiejszych cenach musisz jednak liczyć się z bardzo wysokim kosztem wejścia. Minimalny wkład własny wymagany w zależności od banku to 10-20% wartości nieruchomości, co oznacza konieczność wniesienia nawet kilkuset tysięcy złotych „na start”. Jak to możliwe, żeby w wieku 20-kilku lat zebrać taki kapitał? Istnieje rozwiązanie, które może pomóc w pokonaniu tej bariery – Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Program ten pozwala pominąć w całości lub części udział własny.

Czym jest Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy? [Aktualizacja 2025]

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy to program rządowy, który umożliwia zaciągnięcie kredytu hipotecznego bez konieczności posiadania wkładu własnego kredytobiorcy. W dużym skrócie oznacza to tyle, że brak środków na start nie jest przeszkodą – Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) udziela gwarancji wkładu. Przykład: jeśli Twój depozyt jest niższy niż 20% całkowitej kwoty, to część kredytu stanowiąca różnicę pomiędzy 20% a wkładem własnym kredytobiorcy, pokrywa właśnie dopłata z BGK.

Dodatkowo, gdy w trakcie spłaty Twoja rodzina się powiększy o kolejne dziecko, możesz uzyskać częściową spłatę kredytu, nawet do 60 000 zł.

Kto może skorzystać z kredytu bez wkładu własnego w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego (RKM)?

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy dostępny jest dla osób, które spełniają warunki związane ze statusem rodzinnym, obywatelstwem, dochodami i historią kredytową. Podzielę te parametry na konkretne podgrupy.

Dla kogo jest ten program?

• Single bez dzieci lub z dzieckiem/dziećmi.
• Osoby będące w związku nieformalnym, wychowujące wspólne lub przysposobione dziecko.
• Małżeństwa bez dzieci, z dzieckiem/dziećmi.

Warunki obywatelskie i mieszkaniowe

• Gospodarstwo domowe musi znajdować się na terenie RP (obowiązuje osoby bez polskiego obywatelstwa).
• Osoby mieszkające za granicą mogą przystąpić do programu, jeśli:

a) posiadają obywatelstwo polskie, lub

b) są w związku z osobą mającą polskie obywatelstwo.

Pozostałe wymagania formalne

• Rozdzielność majątkowa: jeśli jesteś w małżeństwie z rozdzielnością majątkową, możesz skorzystać ze wsparcia, ale drugi małżonek także musi spełniać odpowiednie warunki (np. brak innej nieruchomości).
• Zdolność kredytowa: wymagane jest wykazanie zdolności samodzielnie lub wspólnie z partnerem/małżonkiem. Nie można dołączyć osoby „tylko do zdolności” (np. rodzica).
• Dochód w złotówkach: zgodnie z polskim prawem kredyt hipoteczny musi być zbieżny z uzyskiwaną walutą dochodu. W momencie gdy partnerzy mają dochody w różnych walutach, ten z dochodem w złotówkach musi zarabiać więcej lub mieć wystarczającą zdolność samodzielnie.
• Brak innego kredytu hipotecznego przez ostatnie 36 miesięcy: którego celem był zakup mieszkania lub domu. Część banków traktuje zakup działki jako wydatek związany z nabyciem domu! Wyjątek stanowi sytuacja, w której wcześniejszy kredyt został anulowany przed podpisaniem umowy przyrzeczonej (np. odstąpienie od kredytu zawartego z deweloperem).
• Jednorazowa pomoc: Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy można uzyskać jednorazowo. Ponowne wnioskowanie nie jest możliwe, nawet po wspomnianych wyżej 36 miesiącach.

Co możesz sfinansować kredytem RKM?

Program dedykowany jest na zakup lub budowę całości lub części wydatków związanych z:

• budową domu jednorodzinnego;
• nabyciem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• zakupem niedokończonej budowy i sfinalizowaniem procesu budowlanego;
• remontem lub wykończeniem nieruchomości;
• zakupem działki budowlanej i budową domu;
• realizacją inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy.

Warunki Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego – co musisz wiedzieć w 2025 roku?

1. Kredyt hipoteczny oferowany jest w złotówkach: nie można wnioskować w euro czy innej walucie.
2. Okres kredytowania od 15 lat do 35 lat: krótszy okres nie kwalifikuje się do programu.
3. Brak ograniczeń wieku dla kredytobiorcy: liczy się głównie zdolność kredytowa.
4. Możliwość sfinansowania do 100% wartości nieruchomości: wkład własny zastępuje gwarancja BGK.
5. Dodatkowa spłata rodzinna: do 60 000 zł przy narodzinach dziecka w trakcie spłaty kredytu.
6. Brak limitu ceny za 1 m² dla domu jednorodzinnego: limit ten obowiązuje, m.in. dla mieszkań oraz segmentów i bliźniaków.
7. Limity cenowe za 1 m² mieszkań są ustalane lokalnie: różne w zależności od miasta i rynku.
8. Tylko wybrane banki oferują kredyt z gwarancją BGK: np. PKO BP, Alior Bank, Santander Bank Polska.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy dla obcokrajowców

Przy okazji, chciałbym dodać krótką adnotację odnośnie programu, do którego chcą przystąpić obywatele innych państw. Ustawa przewiduje, że obcokrajowcy z legalnym pobytem w Polsce, w tym Ukraińcy oraz obywatele UE (np. Niemcy), mogą ubiegać się o RKM na takich samych zasadach, jak obywatele polscy. Wymagania również są identyczne, ale dodatkowo konieczne jest spełnienie poniższych warunków.

• Nie mogą oni posiadać prawa własności mieszkania lub domu: ani w Polsce, ani poza krajem, chyba że spełnione są wyjątki (rodziny z ≥ 2 dzieci).

• Wymagane są dokumenty: jak PESEL, karta pobytu (lub status rezydenta UE), zaświadczenia o dochodach (dochody w PLN), płacenie podatków w Polsce, historia kredytowa, w tym ocena BIK i ewentualnie z kraju pochodzenia (np. w przypadku obywateli Ukrainy – ASA Access).

• Wkład własny jest niezbędny, ale w programie rodzinnym i rządowym możliwe jest uzyskanie kredytu bez wkładu własnego, również przez kwalifikujących się do niego obcokrajowców.

Jakie są limity cen i metrażu w 2025 roku?

Lokale mieszkalne

W przypadku mieszkań limity cenowe są bardziej restrykcyjne niż dla domów jednorodzinnych. Oznacza to, że nie każda inwestycja zalicza się do programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. W praktyce chodzi o to, by cena nieruchomości mieściła się w ustalonym limicie za 1 m² powierzchni użytkowej.

Ten limit wylicza się jako iloczyn:

• średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² (publikowanego przez BGK);
• oraz odpowiedniego współczynnika, zależnego od typu rynku i sprzedającego.

Aktualne współczynniki to:

• 1,4: dla rynku pierwotnego, jeśli kupujesz lokal od dewelopera działającego gospodarczo;
• 1,3: dla rynku wtórnego oraz rynku pierwotnego, ale gdy kupujesz lokal np. od osoby prywatnej (nieprowadzącej działalności gospodarczej).

Dodatkowo limit zależy od lokalizacji – inne stawki obowiązują w miastach wojewódzkich, a inne w mniejszych miejscowościach. Dlatego, jeśli planujesz kredytować również wykończenie mieszkania, to do limitu cenowego nie wlicza się wartość środków przeznaczonych na wykończenie i wyposażenie nieruchomości.

Aktualne limity cenowe publikowane są przez Bank Gospodarstwa Krajowego raz na kwartał – zawsze warto je sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej[^1].

Limity cenowe zmieniają się, co kwartał!

Podkreślę jeszcze jedną ważną rzecz: wspomniane przeze mnie limity aktualizowane są co kwartał, co oznacza, że ich wartości zmieniają się w czasie. Zależą one od tzw. wskaźnika kosztu odtworzenia, który zazwyczaj rośnie. Zdarzały się jednak sytuacje, kiedy parametr ten malał, i to tuż przed złożeniem wniosku kredytowego przez klienta.

Dlatego, jeśli upatrzona przez Ciebie nieruchomość ledwo mieści się w widełkach, a do końca kwartału zostało niewiele czasu, nie zwlekaj ze złożeniem wniosku.

W przypadku Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego decyduje data złożenia wniosku, nie data podpisania umowy przedwstępnej czy rezerwacyjnej. Wielu klientów czeka z formalnościami do ostatniej chwili, bazując na wcześniejszych trendach, że limity raczej rosną. Tymczasem jeden niespodziewany spadek wskaźnika może zamknąć drogę do kredytu z gwarancją BGK.

Domy jednorodzinne

Dla domów jednorodzinnych nie obowiązują powyższe ograniczenia cenowe za metr kwadratowy – co daje większą swobodę przy ich zakupie. Problem w tym, że nie każda nieruchomość nazywana „domem” w praktyce nim jest – przynajmniej w świetle przepisów.

Przykład:

• segmenty i bliźniaki bardzo często są rejestrowane jako lokale mieszkalne, a nie domy;
• jeśli sprzedaje je osoba prywatna (nie deweloper), obowiązuje współczynnik 1,3 – tak jak dla mieszkań.

W praktyce oznacza to, że taka nieruchomość musi zmieścić się w limicie cenowym, dokładnie tak samo jak mieszkanie. Częstym błędem w myśleniu klientów jest założenie, że kupując dom, nie obowiązuje ich żaden limit. Tymczasem potem okazuje się w dokumentach, że jest to lokal mieszkalny.

Może zainteresuje Cię również:

Budowa domu kredytem hipotecznym czy gotówką? Co się bardziej opłaca w 2025?

Budowa domu

8 min. czytania

Kredyt hipoteczny 1 milion zł – ile wynosi rata, oprocentowanie, warunki? Zdolność kredytowa 2025

Kredyty hipoteczne

5 min. czytania

Stałe czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego? Co się bardziej opłaca w 2025?

Kredyty hipoteczne

9 min. czytania

Czy można zbudować bliźniaka z kredytem bez wkładu własnego?

Niestety nie jest możliwe uzyskanie kredytu w tym programie, jeśli celem inwestycyjnym jest budowa domu jednorodzinnego dwulokalowego, czyli tzw. bliźniaka. Po zakończeniu inwestycji powstaną dwa odrębne lokale mieszkalne, co jest niezgodne z warunkami ustawy.

Jeśli więc planujesz taką inwestycję, musisz skorzystać ze standardowego kredytu hipotecznego – RKM w tym przypadku nie zadziała.

Banki oferujące Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy 2025

Lista instytucji biorących udział w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” nie jest długa, składa się ona z kilku pozycji:

• Alior Bank;
• Pekao;
• PKO BP;
• Santander Bank Polska.

Przez chwilę ofertę kredytu bez wkładu własnego miały u siebie również banki spółdzielcze, ale jakiś czas temu ich uczestnictwo zostało zawieszone.

Szybkie tipy! Jak zwiększyć swoje szanse na kredyt „Mieszkanie bez wkładu własnego”?

1. Złóż wniosek w odpowiednim czasie: wnioskuj maksymalnie kilka dni przed wprowadzeniem nowych limitów cenowych, jeśli chcesz skorzystać z kredytu na zakup mieszkania bez wkładu własnego.
2. Zdobądź gwarancję BGK: pamiętaj, że nie możesz zarejestrować działalności gospodarczej w miejscu prowadzenia firmy, dopóki nie spłacisz gwarancji udzielonej przez BGK.
3. Sprawdź zdolność kredytową: zanim zdecydujesz się na konkretny bank, sprawdź swoją zdolność kredytową. Nigdy nie idź na pewniaka tylko do jednej instytucji. Warto przed tym krokiem porównać kilka ofert kredytowych (min. 3), by wybrać tę najlepszą.
4. Nadpłata kredytu: jeśli planujesz powiększenie gospodarstwa domowego, rozważ, czy nadpłata kredytu będzie dla Ciebie najlepszym rozwiązaniem, czy może lepiej przeznaczyć te środki na inne cele.
5. Lokal mieszkalny a dom: w momencie gdy zamierzasz kupić bliźniaka lub segment, koniecznie sprawdź limity cenowe obowiązujące w danym regionie. W świetle ustawy nie jest to dom, a lokal mieszkalny, co wpłynie na ostateczne warunki kredytowe.

RKM a zakup działki i budowa domu – jak to działa?

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy pozwala połączyć zakup działki i budowę domu jednorodzinnego w ramach jednego kredytu. Szczegóły, co do tego kroku, zależą już od banku, który obsługuje program.

Przykłady podejścia banków:

• PKO BP, Alior Bank, Santander Bank Polska: nie wymagają one pozwolenia na budowę przy składaniu wniosku. Wystarczy projekt i kosztorys budowlany.
• Bank Pekao: wymaga, by działka miała wydane pozwolenie na budowę już na etapie wnioskowania.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy a wykończenie nieruchomości – co obejmuje?

Wykończenie nieruchomości jest akceptowanym celem kredytowania w ramach RKM. Trzeba jednak spełnić jeden warunek: kredyt na wykończenie musi być powiązany z zakupem nieruchomości. Nie ma możliwości sfinansowania tylko wykończenia już posiadanego mieszkania czy domu.

Co dokładnie można sfinansować?

Instytucje akceptują wyłącznie koszty materiałów trwale związanych z nieruchomością, czyli np.:

• podłogi;
• drzwi;
• instalacje;
• tynki;
• zabudowy stałe.

Wykluczone są meble ruchome czy sprzęt AGD. Rozliczenie środków następuje za pomocą własnych zdjęć lub inspekcji.

Wypowiedź eksperta:

„Koszty wykończenia mieszkania lub domu w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego nie są uwzględniane przy sprawdzaniu limitów cen za 1 m², które BGK ustala dla danego województwa i rynku (pierwotny/wtórny). Oznacza to tyle, że limit dotyczy wyłącznie ceny zakupu mieszkania lub domu – bez wykończenia. Jednak całkowita wartość kredytu, łącznie z wykończeniem, nie może przekroczyć 1 000 000 zł, bo to górny pułap w programie.”

Maciej Wiśniewski, Starszy Ekspert Kredytowy w Hipoteczny.pl

Wkład własny w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym – limity, wyjątki i ważne zasady w 2025 roku

Już wiesz, że banki oferujące kredyty hipoteczne w programie Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego nie wymagają wniesienia wkładu własnego, dzięki gwarancji BGK. Istnieje możliwość sfinansowania nawet 100% LtV (Loan to Value, stosunek kredytu do zabezpieczenia).

Ile wkładu własnego można mieć maksymalnie?

W zależności od rodzaju oprocentowania, możesz mieć wkład własny do:

• 20% wartości nieruchomości: przy oprocentowaniu zmiennym;
• 30%: przy oprocentowaniu okresowo stałym.

Górna granica to 200 000 zł wkładu własnego (niezależnie od powyższych procentów). Ta kwota stanowi łączną wysokość gwarancji oraz wkładu własnego kredytobiorcy.

Wkład własny a posiadana nieruchomość

Z kolei rodzina z co najmniej dwojgiem dzieci, posiadająca już mieszkanie lub dom, może wnioskować o RKM, ale pula wniesionych środków własnych nie może przekraczać 10% wartości nieruchomości.

Wartość działki jako wkład własny

A jeśli Twoim wkładem własnym jest działka budowlana (na której nie rozpoczęto budowy), jej wartość może przekroczyć 200 000 zł – pod warunkiem, że wykaże to wycena nieruchomości. Grunt ten nie może być również zabudowany, ani nie mogą być na nim rozpoczęte prace budowlane (liczy się stan faktyczny według operatu szacunkowego).

Jak działa gwarancja wkładu własnego w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym?

Gdy nie posiadasz wkładu własnego (czyli 20% wartości nieruchomości), Bank Gospodarstwa Krajowego może go za Ciebie zagwarantować. To właśnie tzw. gwarancja wkładu własnego – kluczowy element Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego.

Jak działa gwarancja?

Twój kredyt składa się z dwóch elementów:

• 80% wartości nieruchomości: to część finansowana standardowym kredytem mieszkaniowym;
• do 20% wartości nieruchomości: objęte gwarancją BGK, maksymalnie 100 000 zł.

W praktyce oznacza to, że możesz otrzymać nawet 100% finansowania bez wkładu własnego. Koszt skorzystania z gwarancji to 1% od jej wartości, maksymalnie 1 000 zł.

Gwarancja BGK dla kredytów do 500 tys. zł i powyżej tej kwoty

Dopłata z BGK dla Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego działa nieco inaczej w zależności od tego, czy wartość kredytu wynosi do czy powyżej 500 000 zł. Zrobiłem szybką symulację, kluczowe wnioski umieściłem w poniższej tabeli.

Porównanie zasad gwarancji BGK w zależności od kwoty kredytu.

Podsumowując, gwarancja BGK zawsze wynosi maksymalnie 100 000 zł, niezależnie od wartości nieruchomości, jaką wniesiesz. Przykładowo, przy kredycie do 500 000 zł możesz uzyskać pełną gwarancję i sfinansować 100% wartości nieruchomości bez wkładu własnego. Powyżej tej sumy, gwarancja stanowi mniejszy procent, co sprawia, że musisz mieć częściowy wkład własny lub zaakceptować niższy wskaźnik LtV (np. 90–95%), ew. sfinansować różnicę np. z wartości działki.

Czy trzeba mieć wysoką zdolność kredytową, by dostać kredyt bez wkładu własnego?

Gdy RKM był łączony z programem Bezpieczny Kredyt 2%, banki liczyły zdolność kredytową lepiej. Obecnie Bezpieczny Kredyt 2% już wygasł, oprocentowanie jest standardowe, zatem zdolność kredytowa jest liczona, jak przy zwykłym kredycie hipotecznym.

Mogę nawet stwierdzić, że jest potrzeba posiadania wyższej zdolności. Dlaczego?

• Kredyt bez wkładu własnego oznacza, że finansujesz pełną wartość nieruchomości (100% LtV).
• Stanowi to wyższą kwotę kredytu, a co za tym idzie – wyższą miesięczną ratę.
• Banki muszą być więc bardziej rygorystyczne przy liczeniu zdolności, zwłaszcza przy wyższych kwotach i braku „bufora” w postaci środków własnych.

Zadatek czy zaliczka przy kredycie bez wkładu własnego? Jak to rozwiązać bezpiecznie?

Co do zasady przy większości transakcji bank, zanim uruchomi kredyt, wymaga zawarcia umowy przedwstępnej. Zwykle wiąże się to z wpłatą środków, jako zaliczki lub zadatku. Stanowią one gwarant tego, że obie strony podchodzą do transakcji poważnie i mają wspólny cel.

Dobrze wiedzieć, czym one się różnią (zaliczek a zadatek) i jak zabezpieczyć swoje interesy, jeśli korzystasz z kredytu bez wkładu własnego.

Jak zabezpieczyć zadatek, jeśli korzystasz z kredytu?

Jeśli wpłacasz zadatek, ale nie masz jeszcze pewności co do decyzji kredytowej, warto dodać do umowy przedwstępnej odpowiedni zapis.

Przykład zapisu:
W przypadku uzyskania minimum trzech decyzji odmownych z banków, zadatek zostanie zwrócony w całości kupującemu.

Powyższa notka to gwarant bezpieczeństwa – gdy bank Ci odmówi, nie tracisz pieniędzy.

Co zrobić, gdy bank wymaga wkładu, a Ty już coś wpłaciłeś?

Kupując nieruchomość z gwarancją BGK (czyli bez wkładu własnego), może się zdarzyć, że wpłacisz zadatek lub zaliczkę z własnych środków. W takiej sytuacji:

1. Zadbaj, by sprzedający zobowiązał się do zwrotu tych pieniędzy po podpisaniu umowy przyrzeczonej (ostatecznej).
2. Zapisz to bezpośrednio w umowie przedwstępnej (to warunek uruchomienia kredytu).
3. Dołącz do wniosku kredytowego oświadczenie wyjaśniające sytuację (bank będzie tego wymagał).

Wcześniejsza spłata Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego – czy można nadpłacać i kiedy opłaca się to zrobić?

Wcześniejszą spłatę kredytu to temat, który trzeba rozważyć z dwóch stron: zasad bankowych oraz przepisów ustawy.

Wcześniejsza spłata kredytu ze względu na bank

W większości banków możesz nadpłacać kredyt już od pierwszego dnia. Warto jednak sprawdzić, czy i kiedy pobierana jest prowizja:

• Do 3% przez pierwsze 3 lata: jeśli masz oprocentowanie zmienne;
• Bez limitu: jeśli masz oprocentowanie stałe, ale większość banków i tak stosuje prowizję 0%.

Dobra wiadomość jest taka, że jeśli nadpłata jest niższa niż wartość gwarancji BGK lub pochodzi ze „spłaty rodzinnej”, to prowizja zawsze wynosi 0%.

Upewnij się tylko:

• czy możesz nadpłacać przez bankowość online (duża wygoda);
• czy po nadpłacie możesz skrócić okres kredytu (a nie tylko obniżyć ratę).

Co na to ustawa o Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym?

Tu zasady są bardziej precyzyjne, zwłaszcza jeśli planujesz skorzystać z tzw. spłaty rodzinnej (dopłaty z BGK).

Z kolei, jeżeli nie planujesz dopłaty rodzinnej (czyli BGK nie pokryje za Ciebie części kredytu po urodzeniu dziecka), możesz nadpłacać kredyt jak każdy inny – kiedy chcesz i ile chcesz.

Kalkulator wcześniejszej spłaty

Chcesz sprawdzić, ile możesz zaoszczędzić, spłacając kredyt wcześniej? Udostępniłem bezpłatny i prosty kalkulator, który w kilka sekund pokaże Ci, ile odsetek możesz „wyciąć” z kredytu, i jak bardzo skrócisz jego okres.

Refinansowanie Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego – czy warto zmieniać bank i kiedy to się opłaca?

Zmiana banku w trakcie spłacania Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego (RKM) jest jak najbardziej możliwa – żaden przepis tego nie zabrania. Jeśli znajdziesz na rynku korzystniejsze warunki (np. niższą marżę, lepszą ofertę z oprocentowaniem stałym), możesz swój kredyt zrefinansować.

Ale uwaga – jest jeden ważny haczyk! W momencie przeniesienia kredytu tracisz prawo do tzw. spłaty rodzinnej, czyli dopłaty od BGK w przypadku urodzenia dziecka. I nawet, jeśli zdecydowałeś się na nowy bank, który ma w ofercie kredyty w programie RKM, Twoje przeniesienie traktowane jest jak nowy kredyt, a nie kontynuacja starego.

Spłata rodzinna w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym – ile możesz zyskać i jakie są warunki?

Spłata rodzinna to jeden z największych bonusów w programie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Przysługuje osobom, którym po podpisaniu umowy kredytowej urodzi się drugie lub kolejne dziecko.

Dzięki temu BGK spłaca za Ciebie część kapitału kredytu, co oznacza:

• niższą ratę;
• krótszy czas spłaty;
• mniejszy koszt całkowity kredytu.

Ile wynosi spłata rodzinna?

Środki są automatycznie kierowane na spłatę kapitału, nie trafiają na konto beneficjenta programu.

Warunki uzyskania spłaty rodzinnej

Aby otrzymać spłatę rodzinną, trzeba spełnić wszystkie poniższe warunki jednocześnie:

• Kredyt dotyczy jednej jedynej nieruchomości (nie możesz posiadać innej);
• Dziecko urodziło się po podpisaniu umowy kredytowej;
• Prowadzisz gospodarstwo domowe w Polsce;
• Kredyt nie został wypowiedziany i nie ogłosiłeś upadłości;
• Nie nadpłaciłeś kredytu w ciągu 3 lat kwotą wyższą niż gwarancja BGK.

Przez 5 lat od otrzymania dopłaty nie możesz:

• sprzedać mieszkania lub domu;
• wynająć go ani udostępnić innej osobie (np. rodzinie);
• zmienić przeznaczenia nieruchomości (np. na biuro).

Jeśli złamiesz te warunki, będziesz zobowiązany zwrócić część dopłaty, proporcjonalnie do pozostałych miesięcy z 5-letniego okresu. Brak informacji o spółdzielczym prawie wynika z bałaganiarstwa ustawodawcy, nie wyjątkowego traktowania tego rodzaju nieruchomości.

W takich przypadkach zastosowanie ma poniższy wzór:

Wysokość raty dla kredytów w programie RKM

Standardowo zrobiłem wyliczenia dla rat kredytów w dwóch scenariuszach: oprocentowaniu zmiennym na poziomie 7% i stałym – 6% dla kwot: 300 tys., 450 tys. oraz 600 tys. zł.

Podsumowując, przy kredycie hipotecznym na krótszy okres kredytowania, możesz rozważyć oprocentowanie zmienne. Z kolei, jeśli interesujesz się dłuższym terminem spłaty, to wtedy wybierz kredyt oparty na okresowo stałym oprocentowaniu, który zagwarantuje Ci stałą miesięczną ratę przez najbliższe kilka lat.

Oprocentowanie kredytu w programie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – zmienne czy stałe?

Zaciągając kredyt RKM możesz wybrać:

• Kredyt na zmiennej stopie procentowej, LUB
• Kredyt na stałej stopie procentowej.

Ustawa RKM nie określa wysokości oprocentowania. Banki mogą ustalać warunki cenowe wedle własnego uznania i wewnętrznej polityki.

• Kredyty z niskim wkładem własnym (poniżej 20%) mogą wiązać się z wyższym ryzykiem dla banków, co sprawia, że ich oprocentowanie i warunki mogą być gorsze.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego może również zwiększyć finalny koszt zobowiązania.

Moje rozważania nt. tego, co jest lepszym wyborem: oprocentowanie stałe czy zmienne, przeczytasz w osobnym artykule. Dzielę się w nim swoimi przemyśleniami i doświadczeniem, które pomogą Ci lepiej zrozumieć, co kryje się za tymi opcjami.

Wypowiedź eksperta:

„Większość instytucji wprowadziła specjalne warunki cenowe dla programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, które są znacząco lepsze niż w przypadku kredytów standardowych. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania będzie bardzo korzystna. Jeśli wybierzesz zmienne oprocentowanie, większość banków zaoferuje kredyt z marżą 2%. Z kolei, decydując się na stałą ratę, Twoja oferta będzie również bardzo dobra. Nie jestem w stanie podać dokładnych danych, bo oferty ze stałym oprocentowaniem zmieniają się dość często. A co za tym idzie, stawki między nimi mogą się mocno różnić.”

Maciej Wiśniewski, Starszy Ekspert Kredytowy w Hipoteczny.pl

Jakie koszty dodatkowe czekają na kredytobiorców Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego?

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych: wynosi 0-2% wartości nieruchomości, jeżeli nie jest to pierwsza nieruchomość lub jeśli kupujesz dom w budowie.
2. Prowizja bankowa: zależy od oferty banku i może wynosić 0-3% kwoty kredytu.
3. Prowizja agencji nieruchomości: jeśli korzystasz z pośrednika, prowizja agencji wynosi zazwyczaj 1-3% wartości nieruchomości.
4. Wycena nieruchomości: zależy ona od rodzaju nieruchomości oraz jej lokalizacji. Ceny zwykle wahają się między 500 a 1000 zł.
5. Ubezpieczenie nieruchomości: koszt to około 0,05-0,09% wartości mieszkania/domu.
6. Gwarancja BGK: opłata za gwarancję BGK to 1% wartości gwarancji, z maksymalnym limitem 1000 zł.

Mam już na własność nieruchomość. Czy mogę wnioskować o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy w 2025?

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) jest skierowany głównie do osób, które nie posiadają nieruchomości mieszkalnej (lokal mieszkalny, dom jednorodzinny) ani nie dokonały zbycia takiej nieruchomości, np. na drodze darowizny, na rzecz osoby bliskiej (zaliczanej do grupy I i II podatkowej) w okresie 5 lat przed złożeniem wniosku.

Zakaz ten nie obowiązuje, gdy osoba obdarowana (nawet z I lub II grupy podatkowej) posiadała wcześniej udział w tej nieruchomości.

Wyjątki, które pozwalają na udzielenie Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego.

1. Sprzedaż nieruchomości: jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, możesz ją sprzedać przed złożeniem wniosku o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, a wtedy nie występuje żadne ograniczenie w uzyskaniu kredytu.
2. Posiadanie nieruchomości w formie spadku: gdy jesteś właścicielem nieruchomości (lub ktoś z Twojego gospodarstwa domowego) w udziale nie większym niż 50% i nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia, możesz wnioskować o kredyt. Ważne jest, aby ta osoba nie mieszkała w tej nieruchomości przez co najmniej 12 miesięcy, a kredyt miałby na celu nabycie reszty udziałów w tej nieruchomości.
3. Nieruchomość wyłączona z użytkowania: być może posiadasz nieruchomość, która została wyłączona z użytkowania na podstawie decyzji urzędowej (np. w wyniku katastrofy budowlanej, powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub innych żywiołów). Wtedy możesz wnioskować o finansowanie. Kluczowa jest tutaj decyzja o wyłączeniu nieruchomości z użytkowania, wydana co najmniej 12 miesięcy przed złożeniem wniosku.
4. Wyjątek dla rodzin wieloosobowych: rodziny wychowujące dwoje lub więcej dzieci mogą posiadać nieruchomości mieszkalne (mieszkanie, dom) w większej powierzchni niż standardowe limity:
   • 50 m²: dla rodzin z 2 dzieci;
   • 75 m²: dla rodzin z 3 dzieci;
   • 90 m²: dla rodzin z 4 dzieci;
   • Brak limitu powierzchniowego: dla rodzin z 5 i więcej dziećmi.
   Dodatkowym warunkiem dla rodzin wielodzietnych jest to, że wkład własny nie może przekroczyć 10%.

Podobał Ci się artykuł? Współpracuj ze mną!

Jeśli szukasz wsparcia eksperta kredytowego, który pomoże Ci uzyskać kredyt hipoteczny, napisz do mnie! Pracuję w branży kredytowej od 2009 roku i zrealizowałem ponad 1300 transakcji, w tym kilkadziesiąt kredytów w programie „RKM”.

Moje usługi są bezpłatne – wynagradza mnie bank, w którym podpiszesz umowę kredytową. Oferuję identyczne warunki jak bezpośrednio w oddziale, ale z dodatkowym wsparciem na każdym etapie.

Działam głównie w Warszawie i okolicach, ale obsługuję również klientów z całej Polski. Zapraszam do zapoznania się z referencjami, wystawionymi przez moich klientów. Są to prawdziwe opinie opublikowane na Google.

Kluczowe informacje o kredycie bez wkładu własnego na zakończenie

Podsumowując, Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy to ciekawe rozwiązanie dla tych, którzy chcą zrealizować marzenie o własnym mieszkaniu, ale mają trudności z uzbieraniem wkładu własnego. To dobra opcja, o ile podejdziesz do niej z odpowiedzialnością i uwzględnisz swoje realne możliwości finansowe. Zanim zdecydujesz się na zaciągnięcie kredytu, zasięgnij rady u doradcy finansowego, by podejść do tematu racjonalnie i z pełną świadomością.

FAQ: najczęściej zadawane pytania

Źródła:

[^1]: Zestawienie limitów cen lokali mieszkalnych i całkowitych kosztów nabycia spółdzielczego prawa w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej obowiązujących w III kw. 2025, dane z 30.06.2025 r., bgk.pl,