Ryczałt a kredyt hipoteczny. W jakim banku starać się?

Kredyt hipoteczny na ryczałcie nawet w niedalekiej przeszłości to był dość niszowy przypadek. Na dobrą sprawę ograniczony do zaledwie kilku branż m. in. programistów, lekarzy lub budowlańców. Obecnie po zmianach sprzed kilku lat w następstwie „Polskiego Ładu” ryczałt ewidencjonowany bardzo mocno zyskał na zainteresowaniu osób prowadzących działalność gospodarczą również w innych branżach.

Niewątpliwie jest to rozwiązanie bardzo atrakcyjne z punktu widzenia podatków i składem ubezpieczeniowych. Przedsiębiorcy rozliczający się poprzez KPiR (na zasadach ogólnych), którzy zostali skuszeni mniejszymi obciążeniami fiskalnymi zmienili sposób opodatkowania. Niestety podejście w bankach do klienta na ryczałcie nie okazało się w ogóle elastyczne. Osoby, które dokonały zmiany opodatkowania w 2022 roku na początku zderzyły się ze ścianą i problemami ze zdolnością kredytową. W późniejszym okresie banki zauważyły problem i postanowiły dostosować się do nowych zasad gry. Czy obecnie można dostać kredyt hipoteczny na ryczałcie? Z dzisiejszego artykułu dowiesz się o wszystkich istotnych zagadnieniach związanych z tematem „Ryczałt a kredyt hipoteczny”.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Co to jest ryczałt ewidencjonowany?

Ryczałt ewidencjonowany jest uproszczoną formą rozliczenia z urzędem skarbowym.

W przypadku ryczałtu prowadzący firmę ewidencjonuje tylko przychód. W przeciwieństwie do rozliczeń podatkiem liniowym przedsiębiorca nie zbiera dokumentacji kosztów i jej nie rozlicza (wyjątkiem jest VAT-owiec, ale tylko na potrzeby VAT-u)). Wystarczy ewidencja przychodów ewidencjonowanych w uproszczonej formie. Z punktu widzenia banku dość trudna jest ocena uzyskiwanego dochodu, gdyż przedsiębiorca nie ewidencjonuje kosztów. Zatem trudno określić, jaka wartość z przychodu jest dochodem.

W zależności od rodzaju prowadzonej firmy, a dokładnie wybranego numeru PKD stawki podatkowe odprowadzane do urzędu skarbowego w przypadku ryczałtowców mieszczą się w zakresie od 2% do 17% uzyskanego przychodu.

Ile czasu musisz prowadzić działalność będąc na ryczałcie?

Banki podchodzą do działalności gospodarczej bardzo ostrożnie. Osoby będące na jednoosobowej działalności gospodarczej muszę wykazać znacznie dłuższy staż niż osoby zatrudnione na umowę o pracę. Każda instytucja finansowa ma swoją indywidualną politykę w tym zakresie.

Banki wymagające minimum 12 miesięcy

Banki, które wymagają od przedsiębiorców prowadzenia działalności gospodarczej od minimum 12 miesięcy to:

1. Millennium,
2. BOŚ,
3. BPS,
4. Santander – dla kredytów do 300 tys. PLN,
5. Pekao – dla kredytów do 700 000 PLN,
6. mBank – dla niektórych segmentów np. IT, służba zdrowia lub występuje drugi dochód uop.
7. PKO BP.

Banki wymagające minimum 2 lata

Banki, które wymagają od przedsiębiorców prowadzenia firmy przez minimum 2 lata to:

1. Alior Bank,
2. Citi Handlowy*,
3. ING Bank Śląski,
4. Santander – dla kredytów powyżej 300 tys. PLN,
5. Pekao – dla kredytów powyżej 700 000 PLN,
6. BNP Paribas,
7. mBank,
8. Velo Bank.

*tylko dla zmieniających z KPiR (na zasadach ogólnych) za ryczałt w 2022 roku. Bank nie uwzględnia przychodów z ryczałtu dla osób, które rozliczają się z urzędem skarbowym w ten sposób wcześniej jak od 2022 roku.

Ryczałt a kredyt hipoteczny – zmiana formy zatrudnienia na b2b

Kilka z powyższych banków jest w stanie „odpuścić” i na zasadzie odstępstwa udzielić kredytu bez spełnienia minimalnych wymogów prowadzenia działalności gospodarczej (minimum 12/24 miesięcy).

Aby wziąć kredyt hipoteczny, będziesz musiał udowodnić, iż wykonujesz swoje obowiązki w branży, w której posiadasz doświadczenie. Bank nie chce udzielać kredytów nowicjuszom. Bank chce mieć pewność, iż klient poradzi sobie w nowej roli, miejscu i strukturze.

Koniecznym będzie przedstawienie świadectwa pracy lub innych umów potwierdzających staż w danym zawodzie.

Zmiana na B2B musi być w miarę płynna tj. bez długiej przerwy między stary i nowym zatrudnieniem. Wniosek kredytowy będziesz mógł złożyć po 3-6-9-12 miesiącach od założenia firmy.

Podobne zasady będą dotyczyły ryczałtowców, jak i osoby rozliczające się poprzez KPiR (na bazie skali podatkowej lub podatku liniowego).

Jak banki liczą zdolność kredytową w przypadku ryczałtu

Banki są coraz bardziej przychylne dla tej formy opodatkowania. Ponieważ dla ryczałtu nie jest prowadzona ewidencja kosztów banki nie wiedzą, jaką wysokość dochodu należy estymować dla konkretnego przypadku. Znany jest tylko i wyłącznie sumaryczny przychód. Najczęściej przyjmowany jest ustalony z góry określony procent przychodu.

Poniżej znajdziesz skrócone opisy, jak do wyliczenia dochodu podchodzą najbardziej popularne banki dla ryczałtowców oraz który bank najlepiej liczy ryczałt. Mimo wszystkich przeciwności masz do wyboru kilka ciekawych opcji.

Może zainteresuje Cię również:

Kredyt hipoteczny w ING Bank Śląski w szczegółach!

Oferty banków

9 min. czytania

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Co wybrać teraz do kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu

8 min. czytania

Kredyt hipoteczny dla programisty i branży IT

Zawód a kredyt

5 min. czytania

Jak bank oblicza dochód z ryczałtu?

W bankach spotkasz różne podejście do okresu, który będą badać banki. Część banków będzie wymagała od Ciebie PIT-ów z 2 lat oraz wyników bieżących. Reszta oprze się na ostatnim PIT oraz bieżących wynikach. Różne też jest podejście, co do wysokości dochodu, jaki od uznanego przychodu przyjmą banki.

Poniżej zestawienie dla najczęściej spotykanych stawek ryczałtu u naszych klientów – segment IT – (tu znajdziesz dedykowany wpis dla tej grupy zawodowej Kredyt hipoteczny dla programisty).

Alior Bank

Jeden z najbardziej przychylnych banków dla klienta rozliczającego się na bazie ryczałtu. Jest znany z wyliczania dochodu na bardzo wysokim poziomie w stosunku do konkurencji. W zależności od danej sytuacji bank może policzyć dochód nawet jako 90% przychodów ewidencjonowanych, co powoduje, że w tym banku Twoja zdolność kredytowa będzie liczona bardzo dobrze. Kredyt hipoteczny w Alior Bank to jeden z liderów na rynku.

BOŚ Bank

Zaskakująca pozycja dla przedsiębiorców na ryczałcie, ale warto ją rozpatrzyć. Twoja zdolność kredytowa wedle zasad banku będzie wyliczona w oparciu o 50% wysokości przychodów pomniejszonych o składki ZUS (Zakład Ubezpieczeń Społecznych). Bank Ochrony Środowiska zadziwiająca całkiem nieźle liczy zdolność kredytową.

BNP Paribas

BNP Paribas jest praktycznie jedynym bankiem, który nie wprowadził żadnych zmian od czasu Polskiego Ładu. Nic nie zmienił w procedurze liczenia zdolności kredytowej oraz dalej nie rozróżnia ryczałtowców bez względu na stawkę podatku i PKD. Dochód stanowi 35% wartości przychodu uwzględnionego do liczenia zdolności kredytowej.

ING Bank Śląski

Zdolność kredytowa będzie uzależniona od branży, w której prowadzisz własną działalność gospodarczą. Twój dochód zostanie wyliczony przez specjalny kalkulator. Będzie uzależniony od rodzaju PKD, wysokości przychodu za badany okres oraz deklarowanych kosztów. Na całkiem sensowne wartości w liczeniu zdolności kredytowej mogą liczyć przedstawiciele: informatyki, opieki zdrowotnej oraz usług finansowych wraz z ubezpieczeniami. Jeśli szukasz banku, który liczy dobrze zdolność kredytową, to ING Bank Śląski zdecydowanie jest godne uwagi.

mBank

W przypadku ryczałtu bank oblicza dochód jako pięciokrotność wysokości zapłaconego podatku w trakcie ostatnich 12 miesięcy (wcześniej decydował przychód uzyskany w poprzednim roku podatkowym). Im większa stawka zapłaconego ryczałtu, tym wyższa zdolność kredytowa. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, mBank może być całkiem sensownym rozwiązaniem.

Millennium

Millennium liczy dochód z ryczałtu w zależności od numeru PKD działalności gospodarczej i wysokości przychodów w badanym okresie. Przykładowo na powyżej 50% może liczyć przedstawiciel branży IT, a finanse charakteryzują się niższymi wartościami nawet poniżej 30%. Istotne z punktu widzenia tego banku jest to, czy klient posiada umowę o współpracy B2B. Obliczenia zdolności kredytowej w takim wypadku wyjdą korzystniej.

Pekao

Obok Alior Bank jeden z liderów. Bank Pekao policzy dochód nawet do 80% uzyskanego przychodu za badany okres. Działalność gospodarcza w Bank Pekao może liczyć na świetnie liczoną zdolność kredytową. Jeden z bankowych liderów dla przedsiębiorców na ryczałcie.

PKO BP

W trzecim kwartale 2022 roku PKO BP zmieniło swoją politykę liczenia zdolności dla ryczałtowców. Wyliczenie dochodu jest uzależnione od stawki podatki oraz wysokości przychodu. PKO BP w porównaniu do konkurencji liczy zdolność kredytową dla ryczałtowców naprawdę na porządnym poziomie.

Santander Bank

Santander świetnie liczy zdolność kredytową dla przedsiębiorców rozliczających się na ryczałcie, gdy mają umowę z jednym kontrahentem. W takiej sytuacji bank pod uwagę bierze 6 ostatnich faktur oraz PIT z zeszłego roku. W przypadku standardowej procedury bank policzy dochód i zdolność kredytową przedsiębiorcy niższe o około 30%.

Velo Bank

Velo Bank jest całkiem nowym graczem na rynku kredytów hipotecznych, ale dzielnie się rozpiera łokciami między konkurencją. SDochó jest procentowo uzależniony od stawki podatku. Przelicznik to 10-80% uzyskanego przychodu. Im niższa stawka podatkowa, tym Velo Bank stosuje niższy przelicznik. Jeśli posiadasz umowę B2B, od minimum 6 miesięcy rozliczasz się tylko z jednym kontrahentem, to bank policzy jako dochód 70% Twojego przychodu.

Różne stawki ryczałtu a zdolność kredytowa

Jeśli w obrębie jednej działalności gospodarczej oferujesz różne usługi może się okazać, że Twoje przychody są opodatkowane różną stawką ryczałtu. Banki będą miały różne podejście w takiej kwestii. Przede wszystkim, będą chciały prześledzić, czy dana usługa jest powtarzalna i można na niej wiarygodnie wyliczać przyszły dochód, a więc i zdolność kredytową. Bank do tego będzie chciał wgląd w PIT za ostatnie 1/2 lata oraz ewidencję za bieżący okres. Przychody w tych dokumentach są rozbite na stawki podatku. Jeśli wykonujesz tę samą usługę, ale zmieniłeś sposób jej ewidencji koniecznie napisz oświadczenie do banku. Analitykowi trzeba pewne kwestie wyjaśnić nie czekając, aż sam zapyta.

W powyższym przypadku banki będą różnie uwzględniały różne stawki podatku. W części banków liczenie zdolności kredytowej oprze się o dochód dominujący, w części dochód każdej ze stawek zostanie policzony oddzielnie.

Jeśli sprzedałeś samochód lub inny majątek trwały, od sprzedaży odciągnąłeś 3%, musisz wiedzieć, że tego przychodu bank prawdopodobnie nie zaliczy. Jest to jednorazowe zdarzenie, które nie będzie cyklicznie powtarzało się w przyszłości.

Wyliczenie zdolności kredytowej dla Ciebie!

Wyliczenie maksymalnej zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego jest uzależnione od wielu różnych parametrów osobistych, finansowych i nieruchomości. Niestety nie jest możliwe opisanie tego w sposób przejrzysty w jednym artykule. Ludzie charakteryzują się różnymi parametrami.

Jeśli jesteś zainteresowany wyliczeniem zdolności kredytowej, możesz skontaktować się ze mną. Będę potrzebował do tego wszystkiego trochę Twoich danych.

Mam dostęp do bankowych kalkulatorów zdolności kredytowej, znam wewnętrzne procedury i znam specyfikę ryczałtowców. Mamy za sobą w firmie ponad 350 kredytów hipotecznych dla osób na ryczałcie. Moja usługa jest dla Ciebie darmowa.

Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową będąc na ryczałcie?

Jeśli Twoja zdolność kredytowa jest zbyt niska, można spróbować ją „podkręcić”. Oczywiście wszystko zgodnie z prawem, ale skoro są możliwości, to dlaczego nie podwyższyć szansę na kredyt hipoteczny.

Zwiększenie dochodu

Dodatkowe zlecenia są zawsze mile widziane, jednakże nie od razu dają możliwość starania się o wyższą kwotę kredytu. Miesięczna podwyżka będzie równomiernie rozkładała się średnio-miesięczny dochód.

Wyższy wkład własny

Dla banków wkład własny określa czynnik ryzyka danej transakcji. Im wyższy wkład własny, tym niższe ryzyko, a bank chętniej udzieli finansowania.

Wkład własny będzie również wpływał na wysokość oprocentowania. Im wyższy wkład własny, tym niższe oprocentowanie. W Polsce musisz mieć minimum 10% wkładu własnego. Jednakże tylko kilka banków udzieli w takiej sytuacji finansowania nieruchomości. Posiadanie wkładu w zakresie 10-19,99% oznacza dla Ciebie, że mniej banków udzieli Ci finansowania, transakcja jest bardziej ryzykowna, a bank musi objąć Ciebie ubezpieczeniem niskiego wkładu. W konsekwencji to oznacza, że będziesz mieć droższy kredyt. Warto zatem mieć minimum 20% wkładu.

Zmniejszenie zobowiązań finansowych

Wiele osób posiada zobowiązania finansowe. Warto dokonać analizy, czy istnieje możliwość aby zmniejszyć ich miesięczną kwotę lub zmniejszenie dostępnych limitów kredytowych. Nie musisz tego robić przed kredytem. Wystarczy do wniosku kredytowego dołączyć deklarację zamknięcia lub zmniejszenia limitów w przypadku pozytywnej decyzji kredytowej. Analityk nie uwzględni tych zobowiązań podczas liczenia zdolności kredytowej.

Dodatkowy kredytobiorca

Warto rozważyć uwzględnienie dodatkowego kredytobiorcyz dochodem, aby podwyższyć ocenę zdolności kredytowej. Ta osoba nie musi być współwłaścicielem nabywanej nieruchomości. Po jakimś czasie, gdy Twój dochód wzrośnie można dodatkowego kredytobiorcę odłączyć od kredytu na podstawie aneksu do umowy kredytowej.

Może zainteresuje Cię również:

Ekspert kredytowy – zobacz w czym może Ci pomóc

Ekspert kredytowy radzi

9 min. czytania

PKO BP Kredyt hipoteczny – oprocentowanie, wkład własny, zdolność kredytowa, opinie i inne

Oferty banków

10 min. czytania

Kredyt hipoteczny a okres kredytowania

Wybór kredytu

5 min. czytania

Lista dokumentów do wniosku kredytowego

Uzyskanie kredytu hipotecznego będzie wymagało w zależności od banków różnych zestawów dokumentacji. Istnieje jednak pewien minimalny zasób dokumentacji, który będziesz musiał złożyć wraz z wnioskiem kredytowym. Twój bank wyda decyzję kredytową na podstawie poniższych dokumentów do kredytu hipotecznego:

1. ewidencja przychodów za rok bieżący i ubiegły w formie podsumowania,
2. ewidencja przychodów za rok bieżący i ubiegły w formie szczegółowej (zależy od banku),
3. PIT 28 + UPO za rok lub dwa lata wstecz,
4. potwierdzenie opłaty podatku za rok ubiegły i bieżący rok podatkowy,
5. zaświadczenie z ZUS o braku zaległości w płatnościach podatków – nie starsze niż 1mc ,
6. zaświadczenie z US o braku zaległości w płatnościach składek ZUS – nie starsze niż 1mc,
7. druki bankowe do działalności,
8. umowa o współpracy B2B,
9. świadectwa pracy, umowy zlecenie/umowy o dzieło – celem potwierdzenia stażu zawodowego.

Zobowiązania w przypadku ryczałtowców

Co ciekawe, jeśli prowadzisz ewidencję przychodów i zaciągniesz leasing operacyjny to banki w znakomitej większości nie będą uwzględniały tego jako obciążenia. Natomiast zobowiązanie finansowe typu: kredyt gotówkowy, limit kredytowy, kartę kredytową, kredyt obrotowy, leasing finansowy już będą wpływały na Twoją zdolność kredytową.

Ryczałt a kredyt hipoteczny – krok po kroku

Co do zasady każda transakcja kredytu hipotecznego jest dość podobna. Organizacja procesu aby uzyskać kredyt hipoteczny zajmie od 1 do 3 miesięcy. Poniżej znajdziesz standardowe krok po kroku kredytu mieszkaniowego.

Spotkanie z ekspertem kredytowym

Do spotkania przygotuj zestaw danych gospodarstwa domowego (ilość osób, wiek, zobowiązania, stan cywilny), zestawienie wyników finansowych firmy (PKD, wysokość płaconego podatku, podsumowanie ewidencji przychodów) oraz dane planowanej inwestycji (rodzaj nieruchomości, wartość nieruchomości, wkład własny). W trakcie spotkania ekspert kredytowy na podstawie danych dokona analizy Twojego przypadku, policzy zdolność kredytową oraz zaproponuje najlepsze oferty kredytu hipotecznego.

Poszukiwanie nieruchomości

Znając swoją zdolność kredytową możesz rozpocząć poszukiwania wymarzonej nieruchomości.

Potwierdzenie możliwości uzyskania kredytu u eksperta

Warto ponownie potwierdzić możliwość uzyskania kredytu hipotecznego, jeśli Twoja zdolność kredytowa była wyliczona kilka tygodni przed znalezieniem nieruchomości. Banki potrafią zmieniać kalkulatory zdolności kredytowej. Na przestrzeni czasu może zmienić się również kwota osiąganego dochodu. Przegadaj warunki umowy przedwstępnej szczególnie w zakresie terminu obowiązywania oraz wpłaty zaliczki/zadatku.

Podpisanie umowy przedwstępnej oraz skompletowanie listy dokumentów

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna zabezpiecza Twoje interesy. Dobrze przygotowana dokumentacja przyspiesza proces kredytowy oraz podwyższa nasze szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego. W bankach cenią dobrze przygotowaną dokumentację od klientów.

Złożenie wniosków kredytowych

Warto złożyć w miarę możliwości minimum 3 wnioski kredytowe, żeby podwyższyć szansę na kredyt oraz uzyskać najlepsze warunki cenowych.

Uzyskanie decyzji kredytowej

Po skutecznym złożeniu wniosków proces do wydania decyzji ostatecznej w banku powinien zająć między 2 a 6 tygodni.

Negocjacje cenowe

W kilku bankach obecnie można próbować negocjować warunki cenowe kredytu. Najczęściej negocjuje się obniżenie marży lub warunki wcześniejszej spłaty. W części banków negocjacje w ogóle nie są możliwe.

Analiza umowy kredytowej

Koniecznie zapoznaj się z zapisami umowy kredytowej. Masz prawo domagać się przesłania draftu umowy wraz z załącznikami. Ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami gwarantuje Tobie taką możliwość. Sprawdź, czy bank przygotował dokument zgodnie z wnioskiem. Masz prawo omówić szczegóły umowy wraz ze swoim ekspertem kredytowym. Koniecznie sprawdź, jakie warunki musisz spełnić, żeby uruchomić kredyt hipoteczny.

Podpisanie umowy kredytowej

Podpisane umowy w banku potraktuj jako formalność. Warto na podpisanie zabrać wcześniej uzyskany draft umowy oraz zaznaczyć w nim najważniejsze punkty. Będziesz się pewniej czuł podpisując umowę w banku.

Wypłata kredytu hipotecznego

Skompletuj listę wymaganych dokumentów do uruchomienia kredytu. Pamiętaj, iż bank będzie potrzebował do kilku dni roboczych, żeby przelać środki na konto sprzedającego.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Podsumowanie

Nikt nie twierdził, iż prowadzenie firmy w Polsce będzie łatwe. Tym bardziej, jeśli jesteś na ryczałcie (trudniejsza do oceny dla banku jest tylko karta podatkowa). Podatek liniowy był i będzie prawdopodobnie najbardziej pożądaną formą rozliczenia dla banku. Od „Polskiego Ładu” minęło już na dobrą sprawę kilka lat, sporo kurzu opadło, a banki w większości dość dobrze dostosowały się do nowej sytuacji.
Jeśli nie dokonałeś zmiany formy opodatkowania na ryczałt, to do czasu starania się o kredyt hipoteczny pozostań na podatku liniowym. Podatek dochodowy, składki ubezpieczeniowe i koszty będą trochę wyższe, ale będziesz miał większą szansę na kredyt. Twoja zdolność kredytowa będzie w większości przypadków zdecydowanie lepiej liczona, będziesz mógł wybierać wśród większej ilości banków i być może uzyskasz lepsze warunki cenowe. Jeśli jednak już rozliczasz się ryczałtem, to otrzymanie kredytu hipotecznego jest możliwe, ale z pewnością napotkasz po drodze na trochę więcej problemów. Mniejsza ilość banków, gorzej liczona zdolność kredytowa i finalnie niższy dochód.