Czy refinansowanie kredytu Rodzina na Swoim jest opłacalne?
Refinansowanie kredytu
4 min. czytania
Jeżeli od pewnego czasu regularnie spłacasz kredyt hipoteczny, pewnie poczucie niepewności związanego z nową zobowiązaniem już dawno odeszło w zapomnienie. Raty płyną równym rytmem, a dokładna ich suma stała się codziennością. Ale zastanawiałeś się kiedyś, czy można spłacać mniej? A może nawet o kilkaset złotych miesięcznie?
Rynek kredytowy jest dynamiczny. Tak samo jak oferty kredytów hipotecznych, które zmieniają się z upływem czasu – czasem na korzyść, a czasem na niekorzyść kredytobiorców. Zastanawiając się nad refinansowaniem swojego kredytu, możesz odkryć możliwość zaoszczędzenia od kilku do kilkuset tysięcy złotych przez cały okres kredytowania. Szybka kalkulacja pokazuje, że na pozór niewielka oszczędność 100 złotych miesięcznie daje 36 tysięcy złotych w skali 30 lat.
Dlaczego więc nie rozważyć przeniesienia swojego kredytu mieszkaniowego do innego banku, który oferuje bardziej korzystne warunki? To inwestycja w Twój codzienny budżet.
W tym artykule podzielę się z Tobą konkretną wiedzą na temat refinansowania kredytu hipotecznego. Dowiesz się, jak to działa, dla kogo jest to opłacalne i jakie korzyści możesz z tego wynieść. Z moim doświadczeniem i ekspertyzą, chcę Cię przekonać, że odpowiednio zaplanowane refinansowanie kredytu hipotecznego może być kluczem do lepszej sytuacji finansowej. Zacznijmy więc od początku…
Przemyślany kredyt hipoteczny?
Porozmawiajmy
Refinansowanie kredytu hipotecznego – co to dokładnie jest?
Refinansowanie kredytu hipotecznego, mówiąc prosto, polega na przeniesieniu kredytu do innego banku w celu uzyskania korzystniejszych warunków. Czy to obniżka raty, zmiana waluty kredytu, przedłużenie okresu spłaty czy pozyskanie dodatkowej gotówki – wszystkie te elementy mają na celu poprawę Twojej sytuacji finansowej.
Chociaż w Polsce ten koncept wciąż zdobywa popularność, w odpowiednich warunkach rynkowych może to być klucz do znaczącej oszczędności. Dodatkowo, możemy czuć, że nasza relacja z obecnym bankiem nie jest już tak satysfakcjonująca – być może nie jesteśmy zadowoleni z poziomu obsługi klienta, dostępnych produktów finansowych czy lokalizacji oddziału. Zmieniając bank, możemy zyskać nie tylko lepsze warunki kredytu, ale również trochę większą wolność. Cześć banków wymaga od nas bliskiej współpracy (konto, wpływy, polisy, karty kredytowe), a część zadowoli się tylko kredytem i to dodatkowo w niższej cenie.
Zastanawiasz się, czy to odpowiedni moment na taki krok? Zdecydowanie warto przeanalizować swoje obecne warunki kredytowe i porównać je z tym, co oferuje rynek. W końcu, każdy z nas chce, aby jego pieniądze pracowały w jak najbardziej optymalny sposób.
Jak obliczyć oszczędności z refinansowania kredytu hipotecznego?
Sens i oszczędności, jakie mogą wyniknąć z refinansowania, dość dobrze można zobrazować na podstawie kredytów z lat 2009–2010 oraz z lat 2021-2022. Te lata charakteryzował się stosunkowo wysokimi marżami, które dla dużej liczby kredytów złotowych zawierały się w przedziale 2,5–3%. Obecnie marże dla kredytów złotowych kształtują się w przedziale 1,5–2%. Istnieją zatem spore możliwości w zakresie uzyskania oszczędności. Poniżej dwa sposoby wyliczenia kosztów opłacalności.
Przykładowe wyliczenia dla przeciętnego kredytu na 500 000 PLN, 30 lat, raty równe, WIBOR3M 5,85%:
1. Refinansowanie kredytu z obniżeniem raty
- marża 3,0% – 3 969 PLN, ogólny koszt odsetkowy: 928 936 PLN
- marża 2,0% – 3 496 PLN, ogólny koszt odsetkowy: 758 586 PLN
Różnica w ujęciu miesięcznym to 352 PLN, a w ogólnym koszcie odsetkowym 126 933 PLN.
Dzięki zdecydowanie niższej marży przeniesienie średniej wielkości kredytu pozwala zaoszczędzić nawet do 4 224 PLN/rok, co oznacza ok. 1 raty mniej w ciągu roku. Moim zdaniem ruch zdecydowanie opłacalny.
2. Refinansowanie ze skróceniem okresu kredytowania
Jeszcze lepiej wygląda sytuacja, w której refinansujemy kredyt i skracamy okres kredytowania, dostosowując go do obecnego poziomu raty.
- marża 3,0% – 3 969 PLN, ogólny koszt odsetkowy: 928 936 PLN
- marża 2,0% – 3 983 PLN, ogólny koszt odsetkowy 551 536 PLN
W drugiej opcji udało się skrócić okres kredytowania do 264 miesięcy (8 lat krócej!), zachowując wysokość raty z obecnego poziomu. Różnica w kosztach również jest gigantyczna ! Wynosi 377 400 PLN.
Czy refinansując kredyt spłacasz od nowa odsetki? – uwaga na mit!
Jednym z największych mitów jest konieczność spłaty na nowo odsetek. Wynika to również z błędnego przekonania, że w kredycie wpierw spłaca się odsetki zamiast kapitału. Struktura raty (kapitał vs. odsetki) są zależne od okresu finansowania. Im krótszy okres kredytowania, tym więcej kapitału masz w racie i odpowiednio mniej odsetek. Drugim czynnikiem wpływającym na zawartość kapitału i odsetek jest wysokość oprocentowania. Refinansując hipotekę do innego banku na lepszych warunkach cenowych, w tym samym lub krótszym okresie kredytowania, będziesz wręcz płacić mniej odsetek, jak we wcześniejszym kredycie.
Przykład:
Przykładowe wyliczenia dla przeciętnego kredytu na 500 000 PLN, 30 lat, raty równe, WIBOR3M 5,85%:
- marża 3,0% – 3 969 PLN w tym kapitał 282 PLN i odsetki 3 687 PLN
- marża 2,0% – 3 983 PLN w tym kapitał 346 PLN i odsetki 3 271 PLN
Ile kosztuje przeniesienie kredytu hipotecznego?
Należy oczywiście wziąć pod uwagę koszty dodatkowe, jakie będzie trzeba ponieść, aby uzyskać kredyt refinansowy. Zawsze wśród klientów pojawia się pytanie „Ile kosztuje refinansowanie kredytu?” Wśród nich należy wymienić:
1. Prowizja za wcześniejszą spłatę
Wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę jest uzależniona od oferty banku. Coraz częściej w ofertach banki nie stosują żadnych kosztów, lub są to minimalne stawki prowizji za wcześniejszą spłatę. Standardowy zakres to 0–3% pozostałego salda do spłaty.
2. Prowizja za udzielenie kredytu refinansowego
Zaciągnięcie kredytu refinansowego zazwyczaj nie wymaga poniesienia prowizji za jego udzielenie. Jeśli taka sytuacja ma miejsce, to w zamian bank powinien zaoferować naprawdę niską marżę, aby cała operacja była ekonomicznie uzasadniona. Niska marża powinna dać szansę na odrobienie kosztów startowych w relatywnie krótkim czasie poprzez niską ratę.
3. Wycena nieruchomości
Każdą nieruchomość, jeśli ma stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego, należy wycenić oraz określić jej stan techniczny. Koszt wyceny jest zależny od rodzaju nieruchomości. Wycena mieszkania czy działki to koszt ok. 500 PLN. Za określenie wartości domu zapłacimy najwięcej, bo ok. 800–1000 PLN. Operat szacunkowy do kredytu można zrobić samemu lub zlecić w banku – jest to zależne od regulaminu. W ofertach nastawionych na kredyt refinansowy banki oferują okresowe promocje, w których wycena jest dla klienta bezpłatna.
4. Opłaty w sądzie wieczystoksięgowym
Zmiana banku będzie wiązała się z koniecznością dokonania zmian w księdze wieczystej. Konieczne będzie wpisanie hipoteki nowego banku: koszt 200 PLN, wykreślenia starej hipoteki: koszt 100 PLN oraz zapłacenia podatku PCC-3 (19 PLN) za ustanowienie hipoteki.
5. Ubezpieczenie pomostowe – już nie obowiązuje!
Ubezpieczenie pomostowe to był dodatkowy koszt, jaki banki pobierały sobie za brak wpisu kredytu do księgi wieczystej. W niektórych lokalizacjach trwało to nawet 1 rok. W wielu wypadkach „pomostówka” potrafiła sumarycznie wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych. Kredytobiorcy sprzed września 2022 roku mogą obawiać się, iż pod płaszczykiem oszczędności będą musieli zapłacić kolejny raz za ubezpieczenie pomostowe. Nic bardziej mylnego, gdyż ten koszt realnie zniknął z kosztów, jakie banki sobie sprytnie od nas pobierają. Mianowicie w polskim prawie pojawił się przepis, który nakazuje zwrot ewentualnie pobranej opłaty. W zdecydowanej większości banki przestały to robić, gdyż nie ma sensu pobierać, a później zwracać. Każda taka operacja wygeneruje dodatkowy koszt, który nie ma szans się zwrócić.
Jak wygląda przeniesienie kredytu hipotecznego?
Banki standardowo sprawdzą Twoją zdolność kredytową, historię spłaty w BIK i nieruchomość. Trzeba wykonać na nowo wycenę, aby ocenić, czy wartość nieruchomości i stan techniczny są na wystarczającym poziomie. Po analizie kredytowej bank wyda decyzję, a następnie udostępni umowę kredytową. Po podpisaniu umowy trzeba będzie pofatygować się do sądu wieczystoksięgowego. Do uruchomienia kredytu refinansowego będzie trzeba złożyć wniosek o wpis hipoteki na rzecz nowego banku. Koszt złożenia takiego wniosku to 200 PLN. Złożenie wniosku, nowe ubezpieczenie nieruchomości i dyspozycja całkowitej spłaty kredytu powinny pozwolić na uruchomienie Twojego kredytu refinansowego. Po dokonaniu spłaty kredytu bank macierzysty jest zobowiązany do wystawienia zaświadczenia o spłacie oraz do udzielenia zgody na wykreślenie spłaconej hipoteki. Kolejny raz należy udać się do sądu wieczystoksięgowego celem złożenia wniosku o wykreślenie starej hipoteki. Koszt: 100 PLN. Nie zapomnij poinformować „nowego banku”, że „stara hipoteka” została wykreślona.
Może zainteresuje Cię również:
Moim zdaniem KAŻDY kredyt hipoteczny będzie nadawał się do refinansowania
W mojej opinii niemal każdy klient będzie miał szansę, aby przenieść swój kredyt do innego banku celem uzyskania lepszych warunków cenowych. Skąd ta pewność? Poniżej znajdziesz kilka argumentów. Koniecznie daj znać w komentarzu, czy się zgadzasz.
1. Cykliczna zmiana ofert w bankach
Kredyt hipoteczny jest, co do zasady, zawierany na dłuższy okres kredytowania, często nawet na 25 lub 30 lat. W tym czasie będzie kilka momentów z wyższymi i niższymi poziomami marży lub wyższymi i niższymi stawkami oprocentowania stałego.
2. Stała stopa procentowa
Choć przez lata Polacy rzadko decydowali się na kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem, sytuacja na rynku zaczyna się zmieniać. Statystyki pokazują, że aż 98% kredytów hipotecznych w Polsce opiera się na oprocentowaniu zmiennym. Jednak podwyżki stóp procentowych, które miały miejsce w 2021 roku, rzuciły nowe światło na decyzje kredytobiorców z przeszłości.
Wiele osób, mimo dostępnych od lat ofert kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem, ryzykownie wybrało zmienne stawki. Oprocentowanie poszybowało w górę, powodując wzrost rat ponad dwukrotnie. Jesteśmy już po jednej fali spadki, rynek oczekuje na drugą. Spadek stałego oprocentowania do poziomu 4,5-5% może uruchomić falę zmiany banków na oprocentowanie stałe.
Moje case study!
Swój pierwszy kredyt hipoteczny zaciągałem w 2012 roku. Muszę przyznać, iż oceniając wstecz to był wybitnie dobry moment (marża na moim kredycie to było 1,1%), ale w 2019 roku zacząłem się obawiać o inflację, potencjalne wzrosty stóp procentowych (nie udało mi się przewidzieć COVID niestety) zdecydowałem się zmienić kredyt na stałą stopę (łączne oprocentowanie 3,5%) i to był strzał w dziesiątkę. Dzięki tej decyzji oszczędziłem kilkaset tysięcy złotych.
3. Obniżenie LtV
To jest opcja, którą powinni interesować się klienci, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym. Jeśli bazowo zaangażowałeś mniej, jak 20% środków własnych w zakup lub budowę, to warto zastanowić się nad rekalkulacją swojego kredytu hipotecznego.
Jak to dokładnie działa?
W trakcie spłaty rat regularnych, dodatkowej nadpłaty kredytu oraz cyklicznego podwyższenia wartości nieruchomości Twoje LtV (loan to value – stosunek kredytu do zabezpieczenia) będzie się cyklicznie obniżać. Obniżka LTV może oznaczać, że będziesz mniej ryzykownym klientem, a w konsekwencji inny bank może zaproponować Tobie lepsze warunki cenowe.
4. Żegnaj zły banku!
Myślisz o optymalizacji swojego kredytu hipotecznego? To więcej niż tylko możliwość zmniejszenia raty. Zastanów się nad poprawą warunków wcześniejszej spłaty kredytu czy dostosowaniem produktów dodatkowych takich jak konto bankowe, wpływy z wynagrodzenia, karta kredytowa czy ubezpieczenie na życie. Wiele osób decyduje się na refinansowanie, również by uzyskać dodatkową gotówkę na realizację swoich planów. A jeśli jesteś niezadowolony z obsługi swojego obecnego banku – to doskonały moment, by rozważyć zmianę. Pamiętaj, że jako klient masz prawo do oczekiwania najlepszej jakości usług. Jeśli twoje oczekiwania nie są spełnione, warto poszukać lepszej alternatywy.
Lista dokumentów do kredytu refinansowego
Kredyt refinansowy będzie wymagał skompletowania dokumentów osobistych, finansowych i nieruchomości. Te z kolei zależą od Twojej indywidualnej sytuacji i nieruchomości. Szczegółowe informacje znajdziesz w jednym z wcześniejszych wpisów lista dokumentów do kredytu hipotecznego. W stosunku do standardowego kredytu na zakup lub budowę do kredytu refinansowego trzeba dostarczyć zaświadczenie o kredycie oraz umowę kredytu hipotecznego przeznaczonego do spłaty.
Zaświadczenie o posiadanym kredycie
Zaświadczenie o posiadanym kredycie mieszkaniowym będzie niezbędne, by Twój nowy bank dokonał przelewu na spłatę kredytu. Czas oczekiwania na zaświadczenie może wynieść nawet do 1-2 tygodni. Koszt jest uzależniony od bankowej tabeli opłat i wynosi od 0 do 300 PLN. W niektórych wypadkach może istnieć konieczność dostarczenia dwukrotnie zaświadczenia, jeśli nie zamkniesz całego procesu w 1 miesiąc. Taka konieczność może wynikać z terminu ważności zaświadczenia, które zwykle określa się na jeden miesiąc od wystawienia dokumentu. Zaświadczenie koniecznie powinno zawierać następujące dane:
- dane osobowe kredytobiorcy,
- numer i data umowy kredytowej,
- wysokość udzielonego kredytu,
- wysokość pozostałego kapitału,
- odsetki naliczone od dnia ostatniej spłaty do dnia wystawienia zaświadczenia,
- prowizja za spłatę kredytu,
- informacja o rodzaju oprocentowania,
- data końca oprocentowania stałego,
- numer rachunku technicznego, poprzez który ma zostać przeprowadzona spłata,
- rodzaj przyjętych zabezpieczeń (hipoteka, weksel etc.) i deklaracja ich zwolnienia,
- deklaracja wydania dokumentów do zwolnienia hipoteki po spłacie kredytu.
Musisz mieć zdolność kredytową!
Nowy bank będzie wymagał ponownego wyliczenia zdolności kredytowej. Nie ma znaczenia, że spłacasz swoje zobowiązanie terminowo od długiego czasu. Polskie prawo wymaga, by banki każdorazowo podczas udzielania finansowania hipotecznego dokonywały oceny zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa jest wyliczana między innymi na podstawie wieku, dochodu, wydatków, wysokości zobowiązań, liczby osób w gospodarstwie i innych.
Co ważne, rata z Twojego bieżącego kredytu nie będzie brana pod uwagę. Nowy bank wyliczy zdolność kredytową uwzględniając ratę kredytu mieszkaniowego już po jego przeniesieniu.
Po jakim czasie od zaciągnięcia można przenieść kredyt hipoteczny?
Nie ma żadnego ograniczenia w tym zakresie. Jeśli mieszkanie ma założoną księgę wieczystą, Ty jesteś wpisany w dziale II jako właściciel, a obecny bank jest wpisany do działu IV jako wierzyciel hipoteczny, to możesz zmienić bank choćby „jutro”. Banki w żaden sposób nie limitują możliwości przeniesienia kredytu. Pamiętaj jednak, że to może być nieopłacalne ze względu na np. prowizję za spłatę hipoteki.
Ile razy można sobie „żonglować” kredytem hipotecznym?
Banki w większości nie stosują żadnych ograniczeń w tym zakresie. Możesz zmieniać bank dowolną liczbę razy w trakcie okresu kredytowania. W przypadku częstych zmian zadbałbym jednak o to, by w BIK usuwać informację o spłaconych kredytach. Jeśli analityk banku zauważy, że często „żonglujesz” swoim kredytem hipotecznym może wydać decyzję negatywną. Powodem będzie potencjalnie niska ocena uzyskania dochodu przez bank na Twoim zobowiązaniu.
Czy do kredytu refinansowanego musisz wnieść na nowo wkład własny?
Wkład własny do kredytu refinansowego to różnica między obecnym saldem zadłużenia a wartością nieruchomości. Do oceny wartości nieruchomości trzeba zrobić wycenę zewnętrzną lub bankową. W przypadku kredytu refinansowego zazwyczaj nie ma obowiązku wniesienia wkładu własnego, o ile LTV (loan to value – stosunek kredytu do zabezpieczenia) jest na akceptowalnym poziomie banku docelowego.
Specjalne oferty dla kredytów refinansowych!
Kredyty refinansowe to dla banków bardzo atrakcyjny „kawałek” rynku. Dzięki refinansowaniu bank ma szansę na zdobycie nowego, ale już sprawdzonego klienta, osłabienie konkurencji, sprzedaż dodatkowych produktów do kredytu (np.karta, limit, polisa ubezpieczeniowa) lub udzielenie dodatkowej kwoty kredytu.
Część banków już dziś widzi w tym biznes i udziela kredytów refinansowych na warunkach lepszych niż warunki standardowe. W takich sytuacjach klient najczęściej uzyska kredyt z niższą marżą, brakiem prowizji, a nawet taki, w którym nie będzie żadnych opłat tytułem wyceny, wpisów lub wykreśleń z ksiąg wieczystych itp. Uważam, że kredyt refinansowy zyska na znaczeniu, kiedy rynek standardowych kredytów zostanie mocno nasycony. W dalszym ciągu jest bardzo duża luka między liczbą nieruchomości na rynku a popytem. Z biegiem czasu będzie się to jednak zmieniało i rynek nowych nieruchomości nie będzie już tak aktywny jak teraz. Banki będą musiały szukać nowych możliwości i znacząco zyska na tym konsument.
Czy Twój bank może nie zgodzić się na przeniesienie kredytu mieszkaniowego?
Twój bank nie ma żadnej siły sprawczej, żeby zabronić przeniesienia kredytu do innej instytucji. Jeśli przeprowadzisz transakcję prawidłowo, opłacisz wszystkie koszty i skutecznie spłacisz cały kapitał, to Twój bank wystawi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Nie ma żadnego wyboru w tym zakresie.
Refinansowanie kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem
27.06.2023 roku Komisja Nadzoru Finansowego wydała komunikat (nie mylić z rekomendacją). W komunikacie zawarto oczekiwania względem klientów posiadających kredyty ze stałym oprocentowaniem i planujących zmianę banku.
Zgodnie z komunikatem:
- Brak możliwości zamiany z oprocentowania stałego na zmienne. Pozostaje możliwość konwersji kredytu ze stałego na stałe. Jeśli masz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym, masz pełną możliwość.
- Brak możliwości refinansowania hipoteki z oprocentowania stałego na stałe z krótszym okresem. Uważaj zatem na opcje oprocentowania stałego na okres dłuższy jak 5 lat. W Polsce takie możliwości dają pojedyncze banki (BNP Paribas, kiedyś Alior Bank, Credit Agricole). Wybierając kredyt z 10-letnią stałą ratą przez minimum 5 lat będziesz zmuszony do trwania w tym banku. Przynajmniej na ten moment żaden inny bank nie zaoferuje Ci możliwości przejęcia kredytu, gdyż okres stałej stopy będzie w tym banku krótszy jak w bieżącej umowie.
Kalkulator kredytu refinansowego
Wyliczenie kredytu hipotecznego nie jest zbyt trudne, a w większości przypadków lepsze i gorsze opcje można sprawdzić na liczbach. Rozumiem, że trudno określać szanse „na oko” i przydałby się kalkulator refinansowania kredytu hipotecznego. Polecam więc sprawdzić mój drugi serwis, który prowadzę na ten temat: kalkulator refinansowania. Do wyliczenia opłacalności refinansowania będziesz potrzebować kilku danych, m.in.: wysokość salda kredytu, oprocentowanie nominalne (WIBOR + marża), pozostały okres do spłaty, prowizja za całkowitą spłatę, rodzaj rat (równe/malejące). Koniecznie zobacz, jak to będzie wyglądało w Twojej sytuacji!
Utrzymuj kontakt ze swoim ekspertem kredytowym
Nie musisz sondować cały czas rynku kredytowego. Prawdopodobnie masz ciekawsze sprawy na głowie lub jesteś zajęty obowiązkami w swojej pracy. Dobrym rozwiązaniem jest utrzymywanie kontaktu ze swoim ekspertem kredytowym. Możesz skorzystać na tym w przyszłości. Profesjonalny ekspert hipoteczny w ramach swoich usług powinien posiadać bazę danych klientów i podstawowe warunki cenowe ich kredytów. Dzięki temu ma możliwość cyklicznego przeglądu ich ofert, uwzględniając bieżącą sytuację na rynku. Jeśli nadarzy się możliwość, aby przenieść kredyt na tańszy, może skontaktować się z Tobą w celu przedstawienia warunków.
Przemyślany kredyt hipoteczny?
PorozmawiajmyPodsumowanie
Zamiana kredytu może być bardzo ciekawym rozwiązaniem. Przeniesienie kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością odpowiedniego przygotowania. W Internecie napotkasz sporo nieprawdziwych informacji, które odradzają, aby przenieść kredyt hipoteczny. Nieprawdziwie są obiegowe opinie, że jesteś skazany do końca życia na bank, w którym zaciągnąłeś kredyt. Brzmi jakbyś był jeńcem banku po podpisaniu umowy kredytowej. Możesz swoim kredytem dysponować w dowolny sposób i kształtować jego formę tak, by spełniała Twoje wszystkie wymagania. Konkurencja na rynku daje dużo możliwości, więc dlaczego ich nie wykorzystać? Jeśli nie dziś, to może w przyszłości. Obserwuj rynek, bo ciekawe oferty refinansowania na pewno się pojawią.