sidebar
x
Przekaż dalej

Dlaczego nie można składać tylko jednego wniosku o kredyt hipoteczny?

Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny nie jest równoznaczne z otrzymaniem pozytywnej decyzji kredytowej. Analiza kredytowa to bardzo złożony proces, a na powodzenie otrzymania decyzji ma wpływ przynajmniej kilkadziesiąt mniej lub bardziej istotnych parametrów. Wiele osób popełnia techniczny błąd, wnioskując o hipotekę tylko w swoim banku. Najczęściej myślą, że skoro są klientami danego banku od x lat, to ten bank w ramach dobrej współpracy „na 100%” pozytywnie ustosunkuje się do ich prośby. Podobnie sporo osób myśli, że tam właśnie uzyskają najlepsze warunki cenowe. Niestety muszę odrzeć Was z marzeń: żaden bank nie stosuje takiej polityki. Wniosek klienta „własnego” jest traktowany dokładnie tak samo, jak wniosek klienta, który przyszedł „prosto z ulicy”. Staranie się o kredyt hipoteczny należy potraktować biznesowo. Poza analizą rynku i wyszukaniem dla siebie najlepszych opcji trzeba też myśleć strategicznie i rozważnie. Co w sytuacji, w której pracownik banku źle nas sprawdził, ocenił lub błędnie poinformował? Czy mamy plan B, który pozwoli wyjść z tarapatów na wypadek decyzji negatywnej? Nie należy również przesadzać w drugą stronę. Widziałem klientów, już którzy chcieli „oszukać system” i wypuszczali po 7–8 wniosków. W jakim celu? No właśnie do tej pory sam tego nie wiem. Pod wpływem pewnej dyskusji na facebookowej grupie postanowiłem napisać swoje przemyślenia na temat „Dlaczego nie można składać tylko jednego wniosku o kredyt hipoteczny?”. W dzisiejszym wpisie dowiesz się:

Dlaczego nie należy składać wniosku tylko do jednego banku.
Dlaczego należy złożyć 3-4 wnioski i jakie są tego korzyści.
Czy złożenie wniosku do kilku banków ma negatywny wpływ na BIK, zdolność i inne.
Jakie są koszty składania kilku wniosków kredytowych.

wniosek o kredyt hipoteczny

Jak wygląda analiza wniosku kredytowego?

Analiza kredytowa to złożony proces. Jest podzielona na trzy główne segmenty:

Analizę osobisto-finansowa kredytobiorcy;
Analizę prawna transakcji;
Analizę nabywanej nieruchomości.

W każdym banku wygląda to mniej więcej podobnie. W trakcie każdej z tych analiz sprawdzana jest łącznie bardzo obszerna dokumentacja. Im bardziej złożona sytuacja, tym większa ilość dokumentów i trudniejsza analiza. Wszystko musi się zgadzać z obowiązującym prawem oraz wewnętrzną polityką banku.

Analiza osobisto-finansowa polega na sprawdzeniu zdolności kredytowej wnioskodawcy, baz kredytowych (m.in. BIK, Bankowy Rejestr),  baz gospodarczych (m.in. KRD, ERIF, InfoMonitor), sytuacji prawnej, zgodności deklaracji złożonych we wniosku z przedstawionymi dokumentami, dokonywanych wydatków. W chwili obecnej banki również sprawdzają wnioskodawców w mediach społecznościowych. Z punktu widzenia banku to bardzo logiczne działanie. Media społecznościowe to dla niektórych okno na świat. Chwalimy się wszystkim, często zostawiając opcję publicznego dostępu dla wszystkich zainteresowanych. Działy analiz wykorzystują to zgodnie ze swoim interesem. Bank sprawdza, czy ktoś przypadkiem nie chwali się czwórką dzieci, a we wniosku zaznaczył „trochę” mniej. Może ktoś się chwali, kto jest jego partnerem, a jednocześnie jest równolegle jego pracodawcą. Nie ma w tym nic złego, proszę mnie źle nie zrozumieć. Jednak w banku w takiej sytuacji zapala się czerwona lampka.

Analiza prawna transakcji polega na sprawdzeniu, czy wniosek kredytowy i dokumenty są zgodne z obowiązującym prawem i polityką banku. Bank sprawdza w tym zakresie sytuację prawną wnioskodawców, nieruchomość i dokumenty.

Analiza nieruchomości polega na sprawdzeniu wartości nieruchomości i jej stanu technicznego. Banki nie przyjmują za pewnik wartości transakcyjnej wpisanej w umowę przedwstępną. Każdorazowo musi być wykonana wycena nieruchomości. Jej wartość po wycenie może odbiegać od umówionej kwoty ze stroną sprzedającą. Może to skutkować obniżeniem kwoty wnioskowanego kredytu. Istotny jest też stan techniczny nieruchomości. Oczywiście bank nie będzie się czepiał, że kafelki w łazience są brzydkie, a w kącie zalega kurz. Akceptowalny stan techniczny oznacza, że nieruchomość musi spełniać pewien standard użytkowy. Nieruchomości z wychodkiem na dworze, miejsca, w których trzeba palić w piecu kaflowym lub dach jest z eternitu, zwyczajnie pod hipotekę się nie nadają. W przypadku budowy domów niezbędne jest również sprawdzenie realności przedstawionego kosztorysu budowy. Musi on koniecznie współgrać z projektem technicznym. Bank nie udzieli kredytu na budowę domu, jeśli przedstawione koszta są nierealne.

By klient uzyskał kredyt hipoteczny, wszystkie segmenty analizy kredytowej muszą być ocenione jednoznacznie pozytywnie. Istnieją pewne możliwości odstępstw, ale to raczej dotyczy kwestii mniej istotnych. Nawet jeśli posiadasz duży wkład własny, jesteś klientem banku od dawien-dawna lub Twoje dochody są bardzo wysokie, możesz spotkać się z decyzją negatywną. Jeśli bank przykładowo oceni negatywnie nieruchomość, która w jego ocenie nie może stanowić zabezpieczenia, Twoje walory nie będą miały żadnej wartości. W hipotekach na ewidentne problemy nikt oka nie przymknie.

Dlaczego nie należy składać wniosku kredytowego tylko do jednego banku?

Analiza wniosku kredytowego jest wielowątkowa. Każdy wniosek musi przejść wiele etapów analizy, czasem jest obsługiwany przez nawet 5–6 osób. Złożenie wniosku tylko do jednego banku jest typowym strategicznym błędem, który popełnia wielu laików działających na własną rękę. Bank nie ma żadnego obowiązku udzielenia kredytu każdemu, kto o to wnioskuje. Banki to komercyjne instytucje, które udzielają pożyczek w sytuacjach, które uważają za słuszne ze swojego punktu widzenia. Kredyt może być udzielony, jeśli jest zgodność dokumentacji, a ryzyko niespłacenia kredytu niewielkie. W mojej opinii nie można złożyć tylko jednego wniosku, gdyż:

  1. Złożenie wniosku nie gwarantuje pozytywnej decyzji kredytowej. Analiza kredytowa jest na tyle skomplikowana, że należy brać pod uwagę potencjalny negatywny wynik. Powyżej opisałem kilka przykładów, pokazujących dlaczego może tak się zdarzyć.
  2. Istnieje możliwość, że czas analizy w banku, do którego złożyło się wniosek będzie się wydłużał. Przedłużający się okres oczekiwania na decyzję kredytową może spowodować przekroczenie terminów zapisanych w umowie przedwstępnej.
  3. Bank może wycenić daną nieruchomość niżej niż wskazana wartość transakcyjna. Wnioskodawca będzie zmuszony do wniesienia wyższej kwoty, co może być poza zasięgiem jego możliwości.
  4. Istnieje możliwość „odpadnięcia na scoringu”. Część banków posiada własny system oceny wnioskodawcy. Jest to ocena punktowa danego kredytobiorcy na podstawie danych z wniosku. Bank na dany moment może ocenić profil wnioskodawcy jako negatywny i nie udzielić kredytu. Wszystko zatrzyma się na etapie oceny przez system bankowy. Wniosek może nawet nie dotrzeć do analityka.
  5. Złożenie wniosku do kilku banków to „kupienie czasu” dla samego siebie. Daje to możliwość przemyślenia, czy pierwotna decyzja była właściwa. Jeśli nie, to jest szansa na płynną zmianę banku.
  6. Przedstawiony kosztorys budowy domu zostanie przez bank oceniony jako zbyt niski. Jednocześnie podniesienie kwoty kredytu tak, by spełnić wymagania banku, będzie niemożliwe ze względu na Twoją zdolność kredytową (czy raczej jej brak).
  7. Deweloper, od którego kupujesz nieruchomość, zostanie oceniony jako niewiarygodny. Bank może nie chcieć udzielić kredytu na nieruchomości budowane przez firmę, z którą miał w przeszłości problemy.
  8. Decyzja kredytowa z jednego banku może być argumentem w negocjacjach cenowych z drugim bankiem.
  9. Bank, do którego złożyłeś wniosek, może wpaść w tarapaty finansowe i będzie za wszelką cenę szukał we wnioskach słabych punktów, byleby wydać decyzję negatywną.

Powyższe to nie jedyne argumenty przemawiające za złożeniem kilku wniosków. Mógłbym wymienić jeszcze całe naręcze. Argumenty przeciwko temu pomysłowi? Przykro mi, nie jestem w stanie wymienić żadnego. Lenistwo, wygoda czy też nieświadomość nie są dla mnie żadnymi argumentami. Są oznaką braku wyobraźni, niedoinformowania i braku świadomości na temat tego, jak działają banki, analizując wniosek o kredyt hipoteczny.

Ile wniosków o kredyt hipoteczny?

W swojej codziennej pracy jako pośrednik kredytowy hołduję zasadzie, iż optymalna liczba wniosków to 3. Dzięki temu i ja, i mój klient mamy komfort działania i oczekiwania na finalne decyzje. W szczególnych przypadkach, które określam jako bardzo niepewne, potrafię złożyć 1–2 wnioski więcej. Nie jest to strzelanie na ślepo, tylko dbanie o to, by zmaksymalizować szanse klienta na uzyskanie decyzji pozytywnej.

Ilość złożonych wniosków kredytowych a BIK

Kredyt hipoteczny a BIK. Kwestia, która urosła do rangi „urban legend”. Czasem, gdy czytam teorie wszelakiej maści blogerów i dziennikarzy, to ręce mi opadają. Wszyscy, jak jeden mąż, twierdzą – liczba wniosków ma negatywny wpływ na możliwość uzyskania kredytu, zdolność kredytową i Bóg wie, co jeszcze. To naprawdę ciekawe, bo od ponad 9 lat praktycznie dla każdego klienta składam minimum 3 wnioski kredytowe. Zdarza się, że nawet więcej, jeśli sytuacja tego wymaga. Jeszcze nigdy nie miałem z tego tytułu problemów (mój rekord to 7 wniosków – ultra trudna sytuacja). Nie przeczę, że zapytanie bankowe nie ma wpływu na scoring BIK. Byłoby to faktycznie istotne, gdyby scoring BIK miał jakiekolwiek przełożenie na możliwość uzyskania kredytu hipotecznego. Kredyt hipoteczny to nie kredyt gotówkowy. Analityk nie patrzy na scoring BIK, tylko na to, czy wnioskodawca miał zadłużenia powyżej 30 dni. Jeśli nie, to wszystko jest ok. Jeśli tak, to wtedy udzielenie kredytu zależy od skali opóźnień, rodzaju zobowiązania i ewentualnych wyjaśnień kredytobiorcy. Nawet brak historii kredytowej nie jest przeszkodą. Oczywiście, jeśli ktoś ma 10 zapytań w krótkim czasie, to może z tego tytułu mieć problem. Dla analityka jest to sygnał ostrzegawczy. Może klient próbuje wyłudzić kredyt, może ja nie widzę czegoś, co widzą inni, którzy dali decyzję negatywną. Wracając do tematu, 3–4 wnioski to absolutny standard. Żaden z analityków nie będzie miał wątpliwości przy takiej liczbie wniosków.

Koszty złożenia kilku wniosków kredytowych

Banki nie pobierają opłat za analizę wniosku kredytowego. Jedną wycenę nieruchomości można wykorzystać w wielu bankach równolegle. Nie ma zatem żadnych dodatkowych kosztów złożenia wniosków do kilku banków. Jeśli robisz to na własną rękę, to owszem będziesz musiał znaleźć czas na organizację hipoteki na kilku frontach. Jeśli działasz przez pośrednika kredytowego, to całość dodatkowej pracy on bierze na siebie. Przynajmniej tak to powinno wyglądać. Przypominam jednak, że kredyt hipoteczny to zabawa dotycząca najczęściej kilkuset tysięcy złotych. Być może wpłaciłeś zadatek. Być może jest to swoiste być albo nie być dla Twojej rodziny. Wszystko to jest zdecydowanie więcej warte niż dwa miesiące intensywnej pracy i zainteresowania, jakie trzeba poświęcić podczas starania się o kredyt hipoteczny.

Podsumowanie

Wniosek należy złożyć do kilku banków. Koniec, kropka. Nawet jeśli oceniasz swoją sytuację jako bardzo klarowną. Nawet jeśli w swoim mniemaniu jesteś wzorowym, wymarzonym, długo wyczekiwanym klientem hipotecznym dla wybranego banku. Masz duży wkład własny, wysokie dochody i pracujesz w rozwojowej branży. Nie bądź mądrzejszy od ludzi, którzy zjedli na tym zęby. Systemu nie oszukasz, co najwyżej samego siebie i swoje oczekiwania. Tak naprawdę to nie kosztuje dużo więcej pracy, a praktycznie może przynieść same korzyści.

Jeśli masz jakieś uwagi, wątpliwości lub doświadczenia w kwestii, dlaczego nie można złożyć tylko jednego wniosku o kredyt hipoteczny, zapraszam do komentowania poniżej.

  • Dodatek za brak mieszkania? Nie rozumiem. Proszę wyjaśnić. Może nie być akceptowany. Niemniej podstawa + premia + nadgodziny = 6400 PLN. Jeśli takie przelewy są cykliczne to na 305k PLN zdolności powinno wystarczyć.

    Otrzymywane alimenty obniżają koszty utrzymania dziecka tylko w kilku bankach min. w Millennium. Muszą być sądownie przyznane, wpłacane na rachunek. Realizowałem dla klientki takie finansowanie ostatnio, więc temat znam na świeżo.

    Okres kredytowania oczywiście ma wpływ ma na zdolność.

    W ING trzeba mieć 20% wkładu. Nie trzeba wnosić wkładu na 20% wartości remontu. Warunek jest jeden. Wartość kredytu musi być mniejsza niż 80% wartości docelowej nieruchomości czyli wartości po remoncie. To dość skomplikowana gimnastyka, ale tak właśnie jest. Dlatego w tym wypadku warto robić własną wycenę nieruchomości. Łatwiej zadbać o odpowiednią wartość w wycenie.
    PKO BP liczy zdolność ze średniej za ostatnie 12 miesięcy. Czy jest sens? Nie wiem. Na razie wiem tylko szczątkowe informacje.

    Pozdrawiam
    Michał

  • Cześć,
    To nie jest kwestia przychylności tylko kwestia zdolności. Albo się ja ma, albo nie. Każdy bank jak mBank czy Mille mają określone sposoby liczenia zdolności. Nie jestem w stanie odpowiedzieć jaka będzie odpowiedź z mBanku. Możesz rozpisać dodatki za ostatnie 3mc wraz z wyróżnieniem jakiego rodzaju są to dodatki?
    Pozdrawiam
    Michał

Powiązane wpisy