sidebar
x
Przekaż dalej

Kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego

Jeśli zamierzasz budować od podstaw dom lub rozbudować istniejący, to do całego naręcza dokumentacji musisz dodać prawidłowo wypełniony kosztorys budowlany. Kosztorys budowlany to rozpiska wszystkich ważnych elementów budowy w podziale na poszczególne etapy budowy (stan zero, surowy otwarty, surowy zamknięty, deweloperski, pod klucz). Każdy bank ma na to przewidziany własny druk. Struktura kosztorysów pomiędzy bankami potrafi się delikatnie różnić. Nierzadko trzeba też wstępnie określić orientacyjne terminy realizacji poszczególnych prac budowlanych.  Niektóre banki wymagają, by na kosztorysie podpisała się osoba z uprawnieniami budowlanymi, np. kierownik budowy lub inspektor. W dzisiejszym wpisie „Kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego” dowiesz się:

Jaka jest minimalny koszt budowy 1 m2.
Jakie są najczęściej popełniane błędy podczas wypełnienia kosztorysu budowlanego.
Jak się rozlicza kosztorys budowlany.
Gdzie na blogu znaleźć link do wszystkich, aktualnych druków kosztorysów.

kosztorys budowlany

Minimalny stan zaawansowania budowy

Minimalny stan zaawansowania budowy to dla banku etap pozwalający na oddanie budynku do użytkowania. Część banków, jak np. ING Bank Śląski, Millennium, Eurobank, jest w stanie zgodzić się na częściowy odbiór techniczny. Dwupoziomowa nieruchomość tworzy możliwość częściowego odbioru. Parter uzyska akceptację, a piętro jeszcze nie. Banki nie zabezpieczają się na budowach, które docelowo nie będą formalnie zakończone. Wyobraźmy sobie sytuację, w której kredytobiorca traci zdolność płatniczą. Kredytobiorca nie posiada środków finansowych pozwalających na pokrycie całości zadłużenia wobec banku. Bank finalnie przejmuje niedokończoną nieruchomość. Pierwszy mały problem to mały potencjał sprzedaży rozgrzebanej inwestycji. Jest to bardzo skomplikowane. Drugi to pozwolenie na budowę. Obecnie obowiązująca ustawa wskazuje, iż decyzja wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Bank nie ma działów, w których trzyma kierowników budowy czy ekipy budowlane, żeby dokończyć budowę. Bank jest zainteresowany szybkim zbyciem nieruchomości celem odzyskania środków finansowych i zamknięciem kredytu.

Dlaczego bank wymaga kosztorysu budowlanego do wniosku kredytowego?

Kosztorys budowlany służy ocenie kosztów przewidzianych przez kredytobiorcę do budowy domu. Bank każdorazowo musi sprawdzić, czy prace wykonane oraz te zaplanowane są realne do przeprowadzenia w określonym czasie i w ramach podanych kosztów. Kosztorys budowlany musi współgrać z projektem technicznym. W większości banków istnieją minima budowy 1 m2. Najczęściej jest to zakres 2000–2500 PLN/1 m2.. Duża część kredytobiorców w tym momencie zaczyna protestować. Ekipa wyceniła niżej, pewne prace będą wykonywane własnoręcznie, ktoś tam posiada znaczne upusty w sklepach budowlanych itd. To nie ma znaczenia – budowa ma mieć szansę na realizację w sposób komercyjny. Nie są przyjmowane argumentacje, że pomoże dziadek, wujek, zaprzyjaźniony skład budowlany. Jeśli bank oceni, że przewidziane koszty są zbyt niskie, może poprosić o edycję kosztorysu. Warto wspomnieć, że zmiana tego parametru może być problemowa, gdyż może wymagać złożenia wniosku od nowa. Warto zatem dobrze się zorientować przed rozpoczęciem procesu kredytowego, jakie jest podejście w wybranych bankach. Pamiętaj, iż w trakcie budowy ceny materiałów i usług budowlanych mogą pójść w górę. Twój plan budowy musi przewidywać pewien bufor bezpieczeństwa na ewentualne wzrosty cen. Większość kosztorysów okazuje się, że w trakcie budowy została niedoszacowana. W trakcie procesu budowlanego wychodzą dodatkowe koszty lub pewne rzeczy trzeba zrobić ponownie. Zabezpieczenie odpowiedniej kwoty jest bardzo ważnym parametrem dla inwestora budowlanego. Odpowiednio zabezpieczona kwota nie spowoduje wstrzymania inwestycji, nie trzeba będzie składać dodatkowego wniosku o podwyższenie kredytu. Jeśli kosztorys budowlany jednak okaże się prawidłowy i środki kredytowe nie zostaną w całości wykorzystane, a budowa zostanie ukończona, można nie uruchamiać nadwyżki.

Rozliczenie prac budowlanych

Banki nie wypłacają kredytów na budowę domu w jednej transzy. Liczba transz zależy od stanu zaawansowania. Transze są wypłacane zgodnie ze stanem zaawansowania inwestycji. Jeśli jest to dziura w ziemi, musisz się liczyć, że kredyt będzie wypłacony w 3–5 transzach. Jeśli wykonałeś we własnym zakresie część prac, to liczba transz może zostać zmniejszona do 1–4 Pierwsza transza będzie wypłacona na podstawie wyceny nieruchomości. Kolejne transze oraz potwierdzenie zakończenia budowy będą każdorazowo wymagały inspekcji lub udokumentowania zdjęciami. Dodatkowo trzeba przedstawić dziennik budowy zaktualizowany o aktualne wpisy z postępu prac. Środki z kredytu należy wydatkować zgodnie z przedstawionym do wniosku kosztorysem budowy. Istnieje możliwość przesunięcia pojedynczych prac między transzami. Nie ma niestety możliwości, by nie wykonać prac zadeklarowanych. Każda istotna zmiana powinna być konsultowana z bankiem. Można powiedzieć, że banki wymagają, by inwestycja została zakończona do 24 miesięcy od daty wypłaty pierwszej transzy.

Podstawowe błędy popełniane podczas tworzenia kosztorysu budowlanego

Podstawowym błędem jest niedoszacowanie kosztów prac budowlanych. Wielu kredytobiorców, co dość zrozumiałe, chce uniknąć wysokiego długu. Szczerze? Nie spotkałem jeszcze nigdy kredytobiorcy, który by powiedział, że przeszacował koszty inwestycji. Wszyscy, jak jeden mąż, twierdzą, że nie przewidzieli wielu zdarzeń. W trakcie budowy wychodzą różne kwiatki. A to czegoś w ogóle nie policzyli, a to wybrali droższy materiał zamiast tańszego, a to trzeba było zmienić ekipę na lepszą (droższą?). Taka opinia nie pojawia się tylko u lekkoduchów, ale też u osób, które podchodzą do papierków i wyliczeń bardzo poważnie. „Przeczytali Internet”, obejrzeli każdy film tematyczny na Youtube, rozmawiali z dziesiątkami osób, zbierając najważniejsze informacje. A jednak coś nie wyszło.

Kolejnym błędem jest uwzględnienie w kosztorysie prac lub rzeczy, których banki nie kredytują. Generalnie należy przyjąć, że banki finansują tylko rzeczy trwale zespolone. Bank nie da pieniędzy na TV, łóżko, kanapę. Owszem, nie wymaga faktur, więc niektórzy podwyższają wartości tam, gdzie jest na to przestrzeń.

Trzecim dość często popełnianym błędem jest wypełnienie kosztorysu bez przemyślenia, jakie prace, szczególnie wykończeniowe, chcemy wykonać. Jeśli deklarujesz wykonanie podłogi w drewnie, to bank nie zaakceptuje tańszego panelu. Bardzo ważne jest wykonanie prawidłowego kosztorysu, gdyż bank na tej podstawie dokonuje wyceny nieruchomości, opierając się na prognozowanej wartości po pozwoleniu na użytkowanie. Obniżenie standardu wykończenia będzie miało wpływ na wartość nieruchomości. Bank może zarzucić niezgodność stanu zrealizowanego z dostarczonym do banku kosztorysem budowlanym.

Kosztorys budowlany a terminy

Budowa domu systemem gospodarczym musi być dobrze zorganizowana pod kątem terminów. Banki jak we wszystkim mają swoje wymagania w tym zakresie.  Czas w którym musisz się zmieścić z budową domu to 24 miesiące. Liczy się to od momentu wypłaty pierwszej transzy, do formalnego zakończenia potwierdzonego pozwoleniem na budowę domu lub zgłoszeniem. Część banków daje opcję wydłużonego terminu. Nie dłużej jednak niż 36 miesięcy. Nawet jeśli nie planujesz tak długiego okresu polecam uwzględnienie w swoim planie jakiegoś bufora na nieprzewidziane sytuacje. W umowie kredytowej znajdą się terminy z których trzeba się wywiązać. Przekroczenie nie jest jakąś wielką tragedią, aczkolwiek będzie to wymagało wyjaśniania i być może aneksowania umowy.
Część banków jak, np. BOŚ Bank będzie wymagać rozliczenia transzy w określonym terminie od jej wypłaty. W przypadku wspominanego BOŚ Bank jest to 2 miesiące. W mojej opinii jest to bardzo niekomfortowe, gdyż jakiekolwiek przesunięcie, niezależne od inwestora może spowodować komplikacje w relacjach z bankiem. Możesz mieć plan działania dopięty na ostatni guzik, ale wszystkich przeciwności nie jesteś w stanie przewidzieć. Warunki atmosferyczne, braki w składzie budowlanym czy konieczność zmiany ekipy budowlanej potrafią skutecznie storpedować każdy harmonogram.

Podsumowanie

Kosztorys budowlany to niby prosta rzecz, a jednak można popełnić sporo błędów. Konsekwencje tych błędów mogą być bardzo poważne, zatem należy dobrze się przygotować do tworzenia takiego kosztorysu. Kosztorys jest traktowany przez banki na serio. To od niego zależy wycena nieruchomości, rozliczenie i wypłata kolejnych transz, a nawet sama decyzja kredytowa. Kosztorys budowlany to jeden z fundamentów kredytu budowlano-hipotecznego. To że zazwyczaj jest to jedna kartka A4, nie ma żadnego znaczenia. Kosztorys budowlany powinien być bardzo dobrze przemyślany i wypełniony.

Powiązane wpisy