Zdolność kredytowa w kredycie hipotecznym, czyli jak bank ocenia Twoje szanse na kredyt hipoteczny!

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji w życiu wielu z nas. A kiedy zastanawiamy się nad kredytem hipotecznym, pojawia się pytanie: „Czy dostanę ten kredyt?” Jednym z głównych kluczy do odpowiedzi jest zdolność kredytowa. Wyjaśniamy, co to takiego i jak ją poprawić!

Zdolność kredytowa to nic innego jak nasza umiejętność spłaty zaciągniętej pożyczki w określonym czasie. Banki analizują wiele aspektów przed udzieleniem kredytu, takich jak historia kredytowa, dochody, czy stabilność zatrudnienia. Jeśli myślisz o zakupie domu lub mieszkania i zastanawiasz się, jak zoptymalizować swoje szanse na uzyskanie kredytu, jesteś we właściwym miejscu!

W tym artykule przeprowadzimy Cię przez kluczowe elementy zdolności kredytowej, pokażemy, jakie czynniki mają największy wpływ i podpowiemy, co robić, by zwiększyć swoje szanse na kredyt. Sprawdź, jak przygotować się do starania o kredyt hipoteczny i zrealizować marzenie o własnych czterech kątach!

Gotów na głębokie zanurzenie w temat? Czytaj dalej i zyskaj przewagę w negocjacjach z bankiem! A jeśli po przeczytaniu tego artykułu poczujesz, że potrzebujesz pomocy w tej kwestii, zapraszam do kontaktu. Jako doświadczony doradca kredytowy, pomogę Ci w każdym etapie procesu!

Spis treści

Z dzisiejszej publikacji „Zdolność kredytowa, czyli jak bank ocenia Twoje szanse na kredyt hipoteczny” dowiesz się:

1. co to jest zdolność kredytowa,
2. co ma wpływ na ocenę zdolności kredytowej,
3. czy wszystkie banki liczą podobnie zdolność kredytową,
4. czy historia kredytowa wpływa na zdolność kredytową,
5. jak zobowiązania wpływają na maksymalny dostępny kredyt,
6. co można zrobić, żeby poprawić swoje możliwości w bankach,
7. jak działa kalkulator zdolności kredytowej,
8. czy istnieje w Internecie wiarygodny kalkulator zdolności kredytowej.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Co to jest zdolność kredytowa w kredycie hipotecznym?

Zdolność kredytowa to zdolność klienta do spłacenia pożyczki lub kredytu hipotecznego w ustalonym terminie. Innymi słowy, jest to zdolność do zapłaty rat kredytowych w terminie i w pełnej wysokości zgodnie z warunkami umowy kredytowej.

Zdolność kredytowa jest oceniana przez instytucje finansowe, takie jak banki, w celu określenia ryzyka związanego z udzieleniem kredytu danej osobie. Ocena zdolności kredytowej opiera się na wielu czynnikach, takich jak dochód, stabilność zatrudnienia, historii kredytowej,, wysokości zobowiązań finansowych, a także innych czynnikach, które mogą wpłynąć na zdolność klienta do spłaty kredytu.

Ostatecznie, wysoka zdolność kredytowa zwiększa szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego lub pożyczki, natomiast niska zdolność kredytowa może prowadzić do odrzucenia wniosku lub uzyskania kredytu o niższej niż wnioskowana wartość.

Obliczenie zdolności kredytowej w kredycie hipotecznym

Sprawdzenie zdolności kredytowej będzie wymagało poniższych danych.

1. dane osobiste (np. wiek, ilość osób w gospodarstwie domowym, zobowiązania finansowe),
2. dane finansowe (tytuł dochodu, dochód netto),
3. wkład własny,
4. rodzaj rat kredytu hipotecznego (raty równie lub malejące),
5. okres kredytowania,
6. oprocentowanie kredytu hipotecznego (wysokość),
7. rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego (oprocentowanie stałe lub zmienne),
8. rodzaj planowanej transakcji (mieszkanie, dom, działka).

Ile musisz zarabiać, żeby otrzymać kredyt hipoteczny bez dopłat?

Różnice w liczeniu zdolności kredytowej przez banki mogą być zaskakujące. Często wynikają z indywidualnych polityk kredytowych, które każda instytucja stosuje, a także z różnych wskaźników ryzyka, jakie przyjmują. Dlatego warto jest dokładnie analizować oferty różnych banków, aby znaleźć tę najkorzystniejszą. Oto kilka przykładów:

Singiel, 30 lat, umowa o pracę na czas nieokreślony 7 000 PLN, brak zobowiązań finansowych, posiada 20% wkładu własnego

• Alior Bank – 498 000 PLN
• ING Bank Śląski – 494 000 PLN
• mBank– 449 000 PLN
• Millennium – 457 000 PLN
• PKO BP – 450 000 PLN
• Santander– 376 000 PLN

Para, 30 lat, umowa o pracę na czas nieokreślony 10 000 PLN, brak zobowiązań finansowych, posiada 20% wkładu własnego

• Alior Bank – 711 000 PLN
• ING Bank Śląski – 705 000 PLN
• mBank – 642 000 PLN
• Millennium – 614 000 PLN
• PKO BP – 610 000 PLN
• Santander – 537 000 PLN

To tylko kilka przykładów, które pokazują, jak różnorodne mogą być wyliczenia banków przy ocenie zdolności kredytowej. Dlatego tak ważne jest, aby przed podjęciem decyzji o kredycie hipotecznym dokładnie przeanalizować oferty różnych banków lub skonsultować się z ekspertem kredytowym, który pomoże wybrać najkorzystniejszą opcję.

Ile musisz zarabiać, żeby otrzymać kredyt hipoteczny z dopłatami Bezpieczny Kredyt 2%?

Program „Bezpieczny kredyt 2%” to inicjatywa mająca na celu wsparcie rynku nieruchomości i ułatwienie Polakom zakup domów czy mieszkań. Dzięki temu programowi banki oferują atrakcyjne warunki kredytowania, w tym niższe oprocentowanie i korzystniejsze warunki zdolności kredytowej. Ale jak dokładnie różni się to od standardowego kredytu hipotecznego? Banki w programie Bezpieczny kredyt 2% mogą liczyć wyżej zdolności kredytową, niż w przypadku standardowego kredytu hipotecznego.

Singiel, 30 lat, umowa o pracę na czas nieokreślony 7 000 PLN, brak zobowiązań finansowych, posiada 20% wkładu własnego

• Alior Bank – 500 000 PLN (kalkulator zdolności kredytowej banku wskazuje zdolność kredytową tylko do maksymalnej kwoty kredytu wynikającej z ustawy)
• mBank – 533 000 PLN
• Pekao S.A -615 000 PLN
• PKO BP – 579 000 PLN

Para, 30 lat, umowa o pracę na czas nieokreślony 10 000 PLN, brak zobowiązań finansowych, posiada 20% wkładu własnego

• Alior Bank – 600 000 PLN (kalkulator zdolności kredytowej banku wskazuje zdolność kredytową tylko do maksymalnej kwoty kredytu wynikającej z ustawy)
• mBank – 597 000 PLN
• Pekao S.A – 891 000 PLN
• PKO BP – 686 000 PLN

Ważne jest, aby pamiętać, że choć program „Bezpieczny kredyt 2%” oferuje korzystne warunki, nie każdy bank może uczestniczyć w tej inicjatywie, a kryteria kwalifikacyjne mogą się różnić w zależności od instytucji. Dlatego przed podjęciem decyzji warto dokładnie przeanalizować dostępne oferty lub skonsultować się z ekspertem kredytowym, który pomoże wybrać najlepszą opcję dostosowaną do indywidualnych potrzeb.

Zachowaj bufor bezpieczeństwa

Szukając kredytu hipotecznego, uzyskasz informacje na temat maksymalnej dostępnej kwoty kredytu. Nie zalecam staranie się o kredyt „pod korek”. Wyliczenia z kalkulatorów bankowych są tylko wyliczeniami. Analityk bankowy, biorąc na warsztat Twój wniosek, ma pewną strefę uznaniową. Może obniżyć dochód, zwiększyć koszty, algorytm bankowy zastosuje niższy scoring. Końcowy wynik analizy zdolności kredytowej może różnić się od Twoich oczekiwań. Bank pożycza pieniądze według własnych zasad. Zatem proponuję, by kwestie maksymalnej kwoty kredytu brać z dystansem – 10­-20% od wskazanej wartości przez kalkulator zdolności kredytowej. Oczywiście, jeśli nie jest to możliwe i interesuje Ciebie maksymalna kwota kredytu, to zadbaj o odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej. Warto zadbać, żeby zadatek lub zaliczka nie przepadały na wypadek decyzji negatywnej lub pozytywnej, ale na niższą kwotę kredytu.

Wyliczenie zdolności kredytowej – całkowicie za darmo!

Powyższe wyliczenia są aktualne na ich dzień wykonania. Wartości powyżej mogą się zmieniać. Banki zmieniają swoje oferty oraz dokonują korekt zasad, wedle których wyliczają maksymalną kwotę kredytu hipotecznego.

Jeśli jesteś zainteresowany indywidualnym policzeniem zdolności kredytowej, skontaktuj się ze mną. Mam podpisane umowy z bankami o współpracy. Na tej podstawie mam dostęp do kalkulatorów zdolności kredytowej. Pomagam w organizacji kredytów hipotecznych od 2009 roku. Za mną już grubo ponad 1000 udanych transakcji kredytowych, co jest moją wizytówką. Dzięki temu zdobyłem ogromne doświadczenie i know-how.

Wyliczenie zdolności kredytowej zrealizuję dla Ciebie zupełnie za darmo.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Zdolność kredytowa a oprocentowanie

Zgodnie z rekomendacją KNF banki są zobowiązane do stosowania bufora na potencjalny wzrost stopy procentowej. Jeszcze przed inflacją, której wybuchł nastąpił w 2021 roku banki musiały stosować założenie na wzrost WIBOR na poziomie 2,5%. Zaraz po rozpoczęciu cyklu podwyżek KNF wystraszył się na dobre i nakazał zmianę liczenia zdolności kredytowej z uwzględnieniem + 5 p.p (5% potocznie)

Obecnie po delikatnej korekcie kursu przez KNF oferty kredytu hipotecznego z okresowo stałym oprocentowaniem mogą być liczone + 2,5 p.p (2,5% potocznie). Oferty kredytu hipotecznego ze oprocentowaniem zmiennym powinni być liczone z buforem, który obowiązywał wcześniej. Co ciekawe część banków liczy obydwie opcje z zachowaniem tego niższego buforu.

Zdolność kredytowa, a rodzaje uzyskiwanych dochodów

Dochód to jeden z najważniejszych czynników wpływających na zdolność kredytową w przypadku kredytu hipotecznego. Banki oceniają zdolność kredytową klientów na podstawie ich przychodów i wydatków, aby określić, czy są w stanie regularnie spłacać raty kredytowe. Im wyższy dochód, tym większa zdolność kredytowa i tym większa kwota kredytu, jaką można otrzymać. Jednak przy ocenie zdolności kredytowej, nie tylko wysokość dochodów jest brana pod uwagę. Banki analizują również stabilność dochodów, a w szczególności źródło, stałość i przewidywalność przychodów, ponieważ wpływa to na stabilność spłaty kredytu.

Umowa o pracę

Umowa o pracę na czas nieokreślony powinna trwać od minimum 3 miesięcy, choć istnieje możliwość akceptacji umowy, która trwa dopiero od 1 miesiąca.

Umowa na czas określony nie przekreśla to szans na uzyskanie finansowania, ale trzeba spełnić dość rygorystyczne zasady. Najlepiej, aby taka umowa trwała minimum 6 miesięcy wstecz i minimum 12 miesięcy w przód. W kilku bankach istnieje możliwość, aby zaakceptować taki rodzaj umowy po 3 miesiącach i kończący się za 6 miesięcy.

Umowy na okres próbny, w trakcie wypowiedzenia oraz umowy na zastępstwo nie są uwzględnianie w liczeniu zdolności kredytowej.

Co do zasady najczęściej spotykaną zasadą w bankach jest liczenie maksymalnej kwoty kredytu na średniej z wynagrodzenia za ostatnie 3 lub 6 miesięcy. W kilku bankach dodatki liczone są w pewnej części, np. w połowie, w trzech czwartych. Jeśli uzyskałeś wzrost wynagrodzenia, to kilka banków policzy zdolność kredytową na bazie nowej podstawy, a nie podwyższonej średniej.

Jako podstawę do liczenia zdolności bank przyjmie niższą z wartości: wysokość z zaświadczenia o zatrudnieniu lub wpływ na rachunek.

Wpływ na zdolność mogą mieć potrącenia przy wypłacie środki za Multisport, ubezpieczenie zdrowotne, pożyczkę pracowniczą, samochód służbowy i inne.

Banki coraz częściej wymagają, by wynagrodzenie wpływało na rachunek. Wypłaty „do ręki” w wielu bankach nie są akceptowane jako dochód do wyliczenia zdolności kredytowej. Jeśli już, to musisz dostarczyć zaświadczenie o wysokości składek ubezpieczeniowych, jakie pracodawca odprowadził do ZUS

Umowa zlecenie, umowa o dzieło

Zdecydowanie bardziej rygorystyczne podejście w akceptacji dochodu. Należy przyjąć, że banki będą wymagały wykazania 12 miesięcy zatrudnienia na podstawie tego rodzaju umowy. Tylko w dwóch bankach występuje wymóg 6 miesięcy. Nie ma wymogów trwania umowy zlecenie lub umowy o dzieło w przód.

W zależności od kosztów uzyskania przychodu banki mogą liczyć do zdolności kredytowej wysokość wpływu na rachunek lub dochód księgowy. Dosłownie pojedyncze banki zaakceptują dochód z tego tytułu, który jest wypłacany „do ręki”.

Jako podstawę do liczenia zdolności bank przyjmie niższą z wartości: wysokość z zaświadczenia o zatrudnieniu lub wpływ na rachunek.

Wpływ na zdolność mogą mieć potrącenia przy wypłacie środki za Multisport, ubezpieczenie zdrowotne, pożyczkę pracowniczą, samochód służbowy i inne.

Działalność gospodarcza

Działalność gospodarcza musi trwać minimum 12 miesięcy. W ostatnim okresie banki zmieniły swoje podejście i coraz częściej wymagają, żeby działalność była prowadzona przez minimum 24 miesiące. Jeśli działalność gospodarcza jest kontynuacją zatrudnienia, to w kilku bankach można wnioskować już po 3-6-9 miesiącach. Istotnie jest to, żeby wykazać kontynuację w postaci zbieżności obowiązków i branży. Zdecydowanie pomocne będzie, gdy będziesz świadczył usługi na rzecz byłego pracodawcy

W zależności od rodzaju rozliczenia z urzędem skarbowym bank wyliczy dochód netto na podstawie KPiR, ryczałtu, karty podatkowej.

KPiR dochód na podstawie PIT za ostatni rok oraz KPiR za bieżący okres. W części banków możesz liczyć na podwyższenie zdolności kredytowej uwzględniając amortyzację lub remanent (spis z natury).

Jeśli ktoś rozlicza się na podstawie ryczałtu, to bank jako dochód netto przyjmie najczęściej tylko 15–80% wysokości przychodów. Wysokość przyjętego dochodu będzie uzależniona od branży. Inaczej będzie w branży budowlanej, inaczej w przypadku branży IT.

W przypadku karty podatkowej bank przyjmie wielokrotność stawki najczęściej do dziewięciokrotności stawki podatku. Jest to bardzo rzadki sposób rozliczania JDG z Urzędem Skarbowym.

Może zainteresuje Cię również:

Ekspert kredytowy – zobacz w czym może Ci pomóc

Ekspert kredytowy radzi

9 min. czytania

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Co wybrać teraz do kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu

8 min. czytania

Kredyt hipoteczny a BIK – wszystko w jednym miejscu

BIK

8 min. czytania

Jak zwiększyć zdolność kredytową poprzez dobór odpowiedniego momentu na złożenie wniosku?

Należy dokładnie przeanalizować swoją sytuację i postarać się, aby wnioskować o kredyt hipoteczny w momencie szczytowej zdolności kredytowej.

Przykładowo osoby z budżetówki mają wypłacane nagrody roczne w okolicach marca/kwietnia. Wnioskując o kredyt hipoteczny po tym terminie można być pewnym, iż ta nagroda znacząco wpłynie na średnią wynagrodzenia, a więc i zdolność kredytową. Ciekawym przypadkiem są osoby, które zarabiają znacznie powyżej średniej (załóżmy 20k PLN brutto) i w pewnym momencie w trakcie roku przekraczają drugi próg podatkowy tj. 120 000 PLN, co skutkuje zwiększeniem podatku, oraz zmniejszeniem zdolności kredytowej.

Osobnym przykładem są osoby prowadzące działalność gospodarczą, która wykazuje sezonowość. Warto starać się o kredyt hipoteczny po dokonaniu rozliczenia rocznego, gdyż wtedy dana osoba będzie charakteryzowała się najwyższą zdolnością kredytową.

Zdolność kredytowa, a zobowiązania finansowe

Jednym z podstawowych czynników do oceny zdolności spłaty kredytu są miesięczne obciążenia kredytowe. Musisz wykazać wszystkie pożyczki, karty kredytowe, leasingi, raty Allegro, a nawet chwilówki. Banki zobowiązania kredytowe weryfikują na podstawie oświadczenia, wyciągów i raportu BIK. Informacje na temat zobowiązań muszą być krzyżowo potwierdzone.

Kredyt gotówkowy

Miesięczna rata kredytu gotówkowego w 100% obciąża Twoją zdolność kredytową. W przypadku kredytu firmowego, jeśli wliczasz odsetki do kosztów prowadzenia działalności gospodarczej Twoim obciążeniem będzie część kapitałowa raty.

Kredyt hipoteczny

W przypadku kredytów hipotecznych banki potrafią przyjąć nawet 150% wartości bieżącej raty. Taki zapas wynika z potencjału wzrostu stopy procentowej lub wzrostu kursu waluty. Raty kredytu hipotecznego mogą się zwiększać w czasie, więc banki muszą stosować odpowiedni bufor. Przykładem na taki sposób wyliczania obciążeń jest mBank.pl

Limit w rachunku lub w karcie kredytowej

Banki przyjmują do obciążeń procent od udzielonego limitu na kartach kredytowych. Najczęściej mieści się w zakresie 2,5–5% od przyznanego limitu na kartach kredytowych. Nie ma znaczenia, czy limit jest wykorzystywany czy nie.

Chwilówki

To nie jest najlepszy pomysł, aby wnioskować o kredyt hipoteczny posiadając czynne lub nawet historycznie spłacone chwilówki. Banki bardzo nie lubią kredytobiorców, którzy ratowali swoją sytuację finansową poprzez finansowanie pozabankowe. Co ciekawe część banków jako chwilówki traktuje finansowanie zakupów na Allegro. Polecam te zobowiązania finansowe przenieść do części statystycznej, aby banki nie widziały ich w swoich raportach.

Deklaracja zamknięcia zobowiązań kredytowych

Bank nie przyjmie do oceny zdolności kredytowej, jeśli zadeklarujesz zamknięcie zobowiązania finansowego do podpisania umowy lub wypłaty kredytu hipotecznego. Dzięki takiej deklaracji nie musisz spłacać pożyczek, nie mając jeszcze finalnej decyzji kredytowej. Bank uwzględni taką deklarację i zastosuje odpowiedni warunek w decyzji lub umowie kredytowej.

Duża liczba produktów kredytowych w przeszłości

W swojej historii współpracy z klientami widziałem wiele różnych sytuacji, w tym takie, które potrafiły być zaskakujące. Całkiem niedawno trafił do mnie zdziwiony klient, który odbijał się samodzielnie organizując sobie kredyt hipoteczny. Zarobki ok, wkład ok, nieruchomość ok, wedle słów ciągle odpadał na scoringu. Poprosiłem klienta o raport BIK. Ten mocno mnie zaskoczył, gdyż w trakcie analizy wyszło, iż na przestrzeni 2 lat klient otworzył i zamknąć ponad 30 różnych produktów kredytowych. Co ciekawe wszystkie były spłacane perfekcyjnie. W rozumieniu klienta jego historia kredytowa była perfekcyjna, co powinno mu otwierać drzwi do banków. Zastosowaliśmy tu metodę „kok do tyłu, dwa do przodu”. Pomogłem „usunąć historię kredytową” czyli przenieść ją do części statystycznej, niewidocznej dla banków. Po 2 tygodniach złożyliśmy nowe wnioski, które wszystkie zakończyły się pozytywną oceną analizy kredytowej.

Czy historia kredytowa wpływa na zdolność kredytową?

Historia kredytowa to informacje o Twoich przeszłych zobowiązaniach finansowych, które są przechowywane w Biurze Informacji Kredytowej. Historia kredytowa nie ma żadnego wpływu na zdolność kredytową. Masz taką samą sytuację w oczach instytucji finansowej, jeśli nie masz historii kredytowej, jak i wtedy, gdy masz za sobą kilkanaście spłaconych kredytów gotówkowych. Kredyt hipoteczny a BIK jest dość prosty. Problem pojawia się, jeśli masz złą historię kredytową. Dla instytucji finansowej zła historia kredytowa to taka, gdy zalegałeś ze swoimi ratami powyżej 30 dni. Nie ma to jednak wpływu na to, czy starasz się o 100 000 PLN czy 200 000 PLN, czy 300 000 PLN. Nie otrzymasz kredytu w żadnej wysokości. Bank zwyczajnie nie zaakceptuje Ciebie jako kredytobiorcy.

Maksymalna wysokość zobowiązań – wymagania KNF

Rekomendacja S została wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego. Rekomendacja S rekomenduje przyjmowanie maksymalnego DtI ( ang. Debt to Income, pl. Zobowiązania do Dochodów) na poziomie 40% dla gospodarstw uzyskujących dochody poniżej średniej wynagrodzenia, 50% dla gospodarstw uzyskujących wyższe dochody. DtI to suma kosztów utrzymania gospodarstwa oraz wszystkich zobowiązań kredytowych.

Może zainteresuje Cię również:

Ekspert kredytowy – zobacz w czym może Ci pomóc

Ekspert kredytowy radzi

9 min. czytania

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Co wybrać teraz do kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu

8 min. czytania

Kredyt hipoteczny a BIK – wszystko w jednym miejscu

BIK

8 min. czytania

Scoring bankowy – wewnętrzna ocena banku

Scoring bankowy to punktowa ocena dokonywana przez bank każdego z kredytobiorców. Nie myl ze scoingiem BIK, to zupełnie inna kwestia. Na scoring bankowy mają wpływ wszystkie istotne parametry: wiek, wysokość dochodów, rodzaj uzyskiwanych dochodów, wkład własny, kwota kredytu, gospodarstwo domowe i wiele innych. Zdarza się, choć relatywnie rzadko, że scoring bankowy potrafi pomieszać szyki. W czarnym scenariuszu może spowodować decyzje negatywną. Niski scoring może spowodować obniżenie kwoty kredytu, a więc zdolności płatniczej. Przykładowo kiedyś jeden z banków z powodu średniego wykształcenia mojego klienta obniżył mu kwotę kredytu o ponad 100 000 PLN.

Zdolność kredytowa, a wiek kredytobiorcy

Wiek ma bardzo duże znaczenie w liczeniu maksymalnej dostępnej kwoty kredytu. Banki udzielają kredytów hipotecznych do różnego wieku. W zależności od banku jest to limit: 60, 65, 67, 70, 75 i 80 lat. Jak widać – spory rozrzut. Maksymalny wiek może wpływać na maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego, a więc podwyższenie raty, co z kolei obniża dostępność. Ponadto banki są zobowiązane do uwzględniania spadku dochodów po przekroczeniu wieku emerytalnego. Bank sprawdza, czy kredytobiorca przekroczy wiek emerytalny w trakcie symulowanej spłaty kredytu hipotecznego. Może się okazać, że paradoksalne krótszy okres kredytowania (wyższa rata) da szanse na wyższą zdolność kredytową.

Zdolność kredytowa, a okres kredytowania

Co do zasady im krótszy okres kredytowania, tym niższe możliwości związane z dostępną maksymalną wysokością kredytu. Jednocześnie banki w większości stosują zasadę, że zdolność kredytową liczą na 25 lat. Zatem nie ma różnicy w zdolności kredytowej między 25 a 35-letnim okresem kredytowania mimo, iż dla dłuższy okres spłaty zobowiązania charakteryzuje się niższa ratą.

Gdzie będzie wyższa zdolność kredytowa – w ratach równych czy ratach malejących?

Maksymalna kwota kredytu jest uzależniona między innymi od wysokości przyszłej rat. Oferty kredytów hipotecznych w ratach równych są niższe od rat malejących, jeśli przyjmiemy ten sam okres kredytowania. Raty malejące oznaczają wyższą ratę kredytu hipotecznego. W związku z tym lepszą ocenę zdolności kredytowej otrzymasz dla kredytów w ratach równych.

Zapraszam do wpisu na temat Raty równe czy raty malejące do kredytu hipotecznego?

Czy wkład własny ma wpływ na liczenie zdolności kredytowej?

Wkład własny umożliwia uzyskanie wyższej kwoty kredytu. Banki uzależniają cenę kredytu hipotecznego od wysokości wkładu. Jest to związane z ryzykiem banku. Im wyższy wkład własny, tym niższe oprocentowanie kredytu bank może zaproponować. Niższe oprocentowanie oznacza niższą ratę, a więc może to skutkować wyższą zdolnością kredytową. Nie jest jednak automatycznie tak, że banki z niższymi oprocentowaniem będą dawały równolegle największą możliwość zadłużania.

Liczba osób w gospodarstwie domowym

Co do zasady banki liczą około 800–1 200 PLN miesięcznie minimalnych kosztów socjalnych na każdą osobę w gospodarstwie domowym. Zatem im więcej osób w rodzinie, tym niższa zdolność kredytowa.

Pamiętaj, że nie można ukrywać żadnej z osób w gospodarstwie domowym. Jest to niezgodne z prawem. Banki traktują to jako próbę wyłudzenia i potrafią zgłosić tego typu sytuacje organom ścigania.

Minimalne koszty utrzymania

We wniosku kredytowym będziesz zapytany o koszty utrzymania. Bank, licząc zdolność kredytową, przyjmie wyższą z wartości. Twoje oświadczenie lub wewnętrzne minimalne koszty. Nawet jeśli zadeklarujesz we wniosku kredytowym bardzo niskie koszty, a z wyciągów wyjdą większe wartości, to bank oprze się na powyższej zasadzie.

Czy wynajem nieruchomości zmniejsza zdolność kredytową?

Co do zasady w większości banków fakt, że wynajmujesz nieruchomość nie powoduje zmniejszenia zdolności kredytowej. Bank szacuje Twoją zdolność kredytową po zaciągnięciu kredytu hipotecznego i przeprowadzeniu się do nowego mieszkania lub domu. Taka sytuacja na rynku wtórnym jest czymś oczywistym, ale zaskakującym potrafi dla niektórych być fakt, iż takie same podejście banki prezentują w przypadku kredytów hipotecznych udzielanych na budowę domu lub zakup nieruchomości od dewelopera. Te inwestycje zazwyczaj wymagają finansowania już od samego początku, więc zanim nieruchomość zostanie finalnie wybudowana, a Ty w niej zamieszkasz będziesz musiał ponosić równolegle koszt wynajmu oraz raty kredytu.

Zwiększenie zdolności kredytowej – rozdzielność majątkowa

Jeśli jesteś w związku małżeńskim, to możesz zwiększyć zdolność kredytową poprzez rozdzielność majątkową. W takiej sytuacji współmałżonek nie będzie uwzględniany w liczeniu zdolności kredytowej (wyjątkami są BNP Paribasoraz BOŚ, które dalej uwzględniają w tę osobę w gospodarstwie domowym). Liczba osób w gospodarstwie zmniejszy się, a zdolność płatnicza będzie poprawiona. Pamiętaj, iż w przypadku posiadania dzieci te „nie dzielą się na rodziców”. Osoba wnioskująca o dzieci do wniosku deklaruje posiadanie wszystkich swoich dzieci.

W części banków małżonek, który nie przystępuje do kredytu może być nawet współwłaścicielem nieruchomości. Będzie musiał zgodzić się na pełne obciążenie hipoteki.

Rozdzielność majątkowa może być podpisana tylko na czas starania się o kredyt hipoteczny. Po podpisaniu i uruchomieniu kredytu hipotecznego rozdzielność majątkową można znieść.

Co ciekawsze, w przyszłości, jeśli sytuacja ekonomiczna gospodarstwa domowego poprawi się, to można zawnioskować o rozszerzenie umowy kredytowej. Będzie to wymagało dostarczenia standardowych dokumentów finansowych celem zbadania zdolności kredytowej.

Zwiększenie zdolności kredytowej – pomoc współkredytobiorcy

W przypadku, gdy banki oceniają Twoją sytuację jako niewystarczającą do uzyskania wymaganego kredytu, możesz pomyśleć o znalezieniu współkredytobiorcy. Osoba ta może wspomóc Ciebie swoją sytuacją finansową. Współkredytobiorcą może być każdy. Możliwy jest kredyt z rodzicami, rodzeństwem, ale również z osobami niespokrewnionymi.

Współkredytobiorca nie musi być współwłaścicielem nieruchomości. Nieruchomość może w 100% należeć do Ciebie.

Osoba wspomagająca może być pomocą tylko na chwilę. W momencie, gdy Twoja sytuacja finansowa poprawi się, istnieje możliwość odłączenia dodatkowego kredytobiorcy od kredytu. Będzie to wymagało na nowo złożenia pełnej dokumentacji finansowej i osobistej. Bank po pozytywnej analizie przedstawi aneks do umowy kredytowej.

Jak samodzielnie poprawić zdolność kredytową?

Legalnie czy nielegalnie? Ja działam tylko legalnie, więc „wielkich trików” przed Tobą nie odsłonię. Poniżej znajdziesz kilka sensownych ruchów, które można wykonać, aby zmaksymalizować swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.

• Można zmienić pracę lub postarać się o podwyżkę wynagrodzenia. Jeśli pracujesz na umowę o pracę, to wystarczy 1-3 miesiące nowego wynagrodzenia. Część banków opiera się na średniej z 3/6/12 miesięcy.
• Możesz zwiększyć zdolność kredytową poprzez staranie się o kredyt hipoteczny w czasie, gdy z zwyczajowo wykazujesz najwyższe dochody np. przed osiągnięciem drugiego progu podatkowego.
• Jeśli masz zobowiązania kredytowe, możesz zadeklarować spłatę całkowitą lub obniżenie rat do wymaganego poziomu.
• Możesz wydłużyć czas kredytowania. To niestety podwyższa całkowity koszt kredytu, ale poprzez wcześniejszą spłatęmożesz uzyskać podobny efekt, a zwiększysz maksymalną kwotę kredytu. Pamiętaj, iż banki muszą liczyć maksymalną zdolność na 25 lat.
• Jeśli zdolność jest mniejsza przez liczbę osób w gospodarstwie, możesz pomyśleć o rozdzielności majątkowej.
• Możesz pomyśleć nad współkredytobiorcą, który wspomoże Ciebie swoimi dochodami. Rozwiązań jest kilka, ale te trzeba dopasować do indywidualnej sytuacji klienta.

Jak obliczyć zdolność kredytową?

Samemu niestety tego precyzyjnie nie wykonasz. Masz do wyboru kilka mniej lub bardziej sensowych możliwości: wizyta u eksperta kredytowego, wizyta w bankach, próba sprawdzenia online.

Wizyta u eksperta kredytowego

Ekspert kredytowy ma dużą przewagę nad resztą opcji. Ma realną wiedzę, doświadczenie i dostęp do kalkulatora zdolności kredytowej z każdego banku. Zamiast kilkunastu wizyt możesz w sposób przejrzysty, szybki i przystępny porównać maksymalne kwoty kredytu. Doświadczonego eksperta kredytowego możesz znaleźć poprzez polecenia znajomych lub referencje w Internecie. To najbardziej wiarygodne źródła pozyskania kontaktu.

Wizyty w bankach

Alternatywą dla eksperta kredytowego są wizyty w bankach. To będzie trochę trudniejsze, gdyż tylko w dużych miastach masz bezproblemowy dostęp do wszystkich banków. Dodatkowo część banków przerzuciła sprzedaż kredytów hipotecznych na pośredników. Skutkuje to słabo wyedukowanymi kadrami w segmencie hipoteki. Może to rodzić problemy w dostępie do pewnych informacji.

Kalkulator zdolności kredytowej online

W Internecie funkcjonuje wiele różnego rodzaju stron poświęconych kredytom hipotecznym. Wiele z nich oferuje dostęp do przeliczenia swoich możliwości kredytowych online – oblicz swoje możliwości „tu i teraz”. Nie jest to jednak zbyt wiarygodna opcja. Obserwuję Internet pod tym kątem od wielu lat. Z ciekawości podglądam różnego rodzaju rozwiązania, jakie stosują inni właściciele stron. Nie spotkałem się z ani jedną stroną, która by dawała dostęp do wiarygodnego kalkulatora zdolności kredytowej, zbieżnego z oceną bankową.

Kalkulatory zdolności kredytowej dostępne w Internecie nie są tożsame z tymi, które funkcjonują w bankach. Bank oblicza zdolność kredytową wedle własnych wytycznych, do których nie masz dostępu. Banki bardzo często dokonują korekt w zdolności kredytowej. Nie raz, nie dwa liczyłem możliwości kredytowe klienta. Po 2–3 tygodniach okazywało się, że dany bank wprowadził diametralne zmiany. Banki nigdzie tych zmian nie raportują. Internetowy kalkulator zdolności kredytowej pomoże ocenić zdolność kredytową tylko na bardzo wstępnym poziomie.

Pierwszy lepszy kalkulator zdolności kredytowej nie zastąpi wiedzy, doświadczenia i umiejętności dopasowania oferty przez eksperta kredytowego do Twojej, indywidualnej sytuacji kredytowej.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Podsumowanie „Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny”

Twoja maksymalna zdolność hipoteczna jest wartością umowną. Zależy od tak wielu czynników, że możliwe są przypadki, gdy różnice między poszczególnymi bankami będą układały się w kalejdoskop. Nie można bazować i uogólniać na podejściu jednego z banków. Banki stosują różne algorytmy oceny zdolności kredytowej. Koniecznie sprawdź, jak to wygląda u konkurencji. Jest to zbyt skomplikowane, aby bazować tylko na opinii jednej instytucji. Kredyt hipoteczny to nie tylko dokumenty, prowizja, oprocentowanie nominalne, rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO i inne parametry. Warto do całości podejść analitycznie. Finansowe błędy mogą ciągnąć się za Tobą przez bardzo długi czas. Kredyt w porównaniu do wyboru lokaty to zupełnie inna para kaloszy.

Jeśli jesteś zainteresowany wsparciem mogę pomóc w organizacji kredytu na mieszkanie, dom lub działkę. Zostaw do siebie namiary i podstawowe dane. Znajdziesz mnie w zakładce kontakt.

Zapraszam do komentowania

Czy uważasz, że temat zdolności kredytowej wyczerpałem? Czy wiesz od czego zależy zdolność kredytowa i jak pozytywnie sfinalizować udzielenie kredytu hipotecznego? Czy wiesz, jak sprawdzić zdolność kredytową? Koniecznie daj znać w komentarzu poniżej. Bardzo chętnie się odniosę i opowiem, jak wygląda weryfikacja zdolności kredytowej. Twoje finanse są bardzo ważne i należy podejść do nich z pełną rozwagą.