sidebar
x
Przekaż dalej

Jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem na kredyt?

Zakup mieszkania szczególnie jeśli jest to pierwsza tego typu inwestycja może przyprawić o prawdziwy ból głowy. Jest to całkiem naturalne, gdyż z jednej strony mamy do czynienia z inwestycją często idącą w setki tysięcy złotych a z drugiej strony każda nieruchomość to „oddzielna historia”, której ozłożenie stanu prawnego na czynniki pierwsze może być kłopotliwe. Dla laika niewprawionego w bojach, bez wyobraźni i wiedzy co może być zagrożeniem, co należy sprawdzić i wykluczyć to może być nie lada problem. W związku z tym wpisem tym chciałbym przytoczyć podstawy jakie należy wykonać by zminimalizować ryzyko niepowodzenia inwestycji. „Jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem na kredyt”  – krótki poradnik dla Ciebie. W dzisiejszym wpisie dowiesz się:

Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zakupem mieszkania.
Czy mieszkanie bez księgi wieczystej można kredytowa.
Dlaczego należy wyjątkowo uważać kupując mieszkania spółdzielczo-własnościowe.

jak sprawdzic mieszkanie przed zakupem

Podstawa nabycia nieruchomości i księga wieczysta nieruchomości

Jednym z fundamentalnych działań jest zapoznanie się dokumentem na podstawie którego właściciel wszedł w posiadanie prawa własności do mieszkania. Najczęściej spotykane dokumenty to umowa kupna-sprzedaży, umowa darowizny, akt spadku, przydział od spółdzielni mieszkaniowej, rzadziej umowa zamiany. Równolegle ze sprawdzaniem podstawy nabycia należy sprawdzić odpis z księgi wieczystej (o ile jest założona dla mieszkania). Księgę wieczystą można ściągnąć elektronicznie co opisałem w jednym z poprzednich wpisów na blogu jak pobrać odpis z księgi wieczystej. Domniemuje się że księga wieczysta powinna zawierać wszystkie istotne informacje dotyczące nieruchomości. Ja osobiście nie podzielam tego zdania i innym zalecam ostrożność. Wpisy w księdze wieczystej są dokonywane przez ludzi a więc ryzyko pomyłki, zaniechania lub zaniedbania realnie istnieje. Krzyżowe sprawdzanie dokumentów i księgi wieczystej w odniesieniu do tych samych danych pozwala na minimalizację ryzyka.

Zdecydowana większość umów zgodnie z obowiązującym prawem o nabywaniu nieruchomości winna być zrealizowana w formie aktu notarialnego. W każdym z wymienionych przypadków należy sprawdzić czy jest to jedyny i kompletny dokument w oryginale. Zdarza się się ludzie nabywają nieruchomość „po trochu”, w różnych udziałach na przestrzeni kilku lat. W związku z tym dokumentacja może  być zagubiona i niekompletna. Kupujący ma prawo wymagać wglądu do wszystkich istotnych dokumentów w oryginale. Jeśli takiego jest brak to dokument można uzyskać od notariusza jeśli nieruchomość została nabyta w formie aktu notarialnego do 10 lat wstecz lub od sądu rejonowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii notarialnej w której taki dokument został podpisany. Proszę pamiętać, iż „wyciągnięcie” takiej umowy jest możliwe przez osobę uprawnioną i może trwać chwilę czasu.

Jeśli dysponujesz już odpowiednimi dokumentami to możesz przystąpić do analizy.  Należy potwierdzić czy dane dotyczące obecnych właścicieli są tożsame z danymi widniejącymi w podstawie nabycia (min. imię i nazwisko, PESEL). Jakiekolwiek różnice należy wyjaśnić z właścicielem mieszkania. Może się zdarzyć że ktoś zmienił stan cywilny, imię lub nazwisko itp. Następnie należy sprawdzić spójność danych nieruchomości (min. adres, metraż). Wszystkie te dane należy zweryfikować te informacje w księdze wieczystej w działach I-O, I-Sp, II.

Po weryfikacji danych należy sprawdzić czy w podstawie nabycia i księdze wieczystej w dziale III nie ma informacji o ograniczeniach w rozporządzeniu nieruchomością. Ograniczeń w rozporządzeniu może być kilka różnych rodzajów. W tym wpisie przytoczę kilka najczęściej spotykanych:

⇒ Dożywocie jest prawem zamieszkania w nieruchomości do końca życia. Jest to coraz rzadziej spotykane i raczej tyczy się nieruchomości przekazanych w formie darowizny w dość odległych czasach gdy takie zabezpieczenie było dość popularne. Rodzice przekazywali własność dzieciom a w zamian zabezpieczali się prawem zamieszkania do swojej śmierci. Mam do czynienia od czasu do czasu z takimi nieruchomościami, nie można zatem wykluczyć „mi się coś takiego nie zdarzy”. Niestety żaden bank nie udzieli kredytu na zakup nieruchomości z takim zabezpieczeniem na nieruchomości.

⇒  Przykładem ograniczonego prawa w rozporządzaniu nieruchomością jest wpis roszczenia zabezpieczający kupno mieszkania poczyniony na potrzeby innej transakcji. Może się okazać że obecny właściciel podejmował już próby sprzedaży nieruchomości. Transakcja ta była zabezpieczona umową przedwstępną w formie aktu notarialnego i wpisem roszczenia w dziale III w księdze wieczystej na rzecz kupującego. Jeśli transakcja nie doszła do skutku i wpis roszczenia w KW dalej istnieje należy postarać się o wyjaśnienie. Jeśli z transakcji zrezygnował sprzedający to musi doprowadzić do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki. Wniosek musi zawierać notarialną zgodę na wykreślenie roszczenia poprzedniego kupującego. Jeśli z transakcji zrezygnował kupujący to po upływie roku wniosek może złożyć sprzedający Przez upływem roku będzie wymagana do wniosku notarialna zgoda kupującego. Bez formalnego złożenia wniosku o wykreślenie widniejącego roszczenia żaden bank nie udzieli kredytu.

Egzekucja z nieruchomości może być również wpisana w dział III Księgi Wieczystej. Jeśli sprzedający popadł w kłopoty finansowe i zaprzestał spłaty swoich zobowiązań finansowych istnieje możliwość wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Nawet jeśli sprzedający nie wyrażał zgody na zabezpieczenie swoją nieruchomością. W związku z tym, iż taki wpis jest szalenie niebezpieczny dla  transakcji żaden bank nie udzieli kredytu na zakup takiej nieruchomości. Jako kupujący musisz wyjaśnić tą kwestię. Być może sprawa jest już załatwiona i komornik zwyczajnie nie złożył wniosku a być może sprawa nie jest załatwiona  i w dalszym ciągu sprzedający nie rozliczył się ze swoimi wierzycielami.

Jeśli nieruchomość jest zabezpieczeniem zobowiązań finansowych sprzedającego to możesz to sprawdzić przede wszystkich w dziale IV księgi wieczystej. Tam będą znajdowały się wszelkie informacje o hipotekach bankowych, przymusowych lub prywatnych. Nieruchomość z wpisem na rzecz banku jest w dzisiejszych czasach bardzo standardowym przypadkiem. Co w takiej sytuacji należy zrobić opisałem szczegółowo w temacie kupno nieruchomości z kredytem. Gorzej się sprawa przedstawia jeśli w nieruchomość jest obciążona przymusowo przez ZUS/US, komornika lub przez firmę prywatną. Niestety bardzo mała liczba banków będzie w stanie udzielić Tobie kredytu na zakup nieruchomości zaczynając od spłaty zobowiązań sprzedającego.

Ciekawym przypadkiem jest sprawdzenie jak była finansowania nieruchomość analizując podstawę nabycia nieruchomości. Jeśli będzie tam zawarta informacja że kupujący posiłkował się kredytem hipotecznym a jednocześnie brak jest informacji o tym w dziale IV księgi wieczystej musisz sprawdzić odpis zupełny. O ile odpis zwykły przedstawia aktualny stan nieruchomości na dziś o tyle w odpisie zupełnym można prześledzić wszelkie zmiany np. fakt spłaty kredytu hipotecznego i wykreślenia z księgi wieczystej. Dlaczego należy tak być skrupulatnym?. Otóż miałem kiedyś do czynienia z bardzo ciekawym przypadkiem. Zdarzyło mi się kiedyś realizować refinansowanie kredytu hipotecznego dla nieruchomości , w której w księdze wieczystej brak było informacji że jest zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Przyznam szczerze że zdębiałem w tamtym momencie i pomimo kilkuletniego doświadczenia trudno mi było w uwierzyć że tak dużo osób (sąd, bank, kredytobiorcy) przegapiło obowiązek dokonania wpisu. Splot różnych okoliczności spowodował że nieruchomość według informacji z księgi wieczystej była wolna od zabezpieczeń a zgodnie z rzeczywistością była zabezpieczona hipoteką banku. Zawsze ten przykład opowiadam niedowiarkom, którzy nie widzą powodów dla których należy sprawdzać dokumenty z ograniczonym zaufaniem.

Mieszkania spółdzielczo-własnościowe – ukryty problem

Mieszkania o statusie spółdzielczo-własnościowym to specyficzna forma własności nieruchomości. Taki stan prawny może powodować pewne komplikacje, ograniczać liczbę dostępnych banków lub wręcz brak możliwości zakupu przy użyciu kredytu hipotecznego. Jaki status ma mieszkanie można sprawdzić w podstawie nabycia nieruchomości lub księdze wieczystej. Najczęstszą cechą takich nieruchomości jest jednak brak założonej księgi wieczystej. Plus jest taki że mamy do czynienia z nieruchomością, która nie jest i nie była zabezpieczeniem kredytu hipotecznego w przeszłości. Minus jest taki że trzeba dodatkowo sprawdzić możliwość założenia księgi wieczystej co jest obowiązkowe dla założeń kredytu hipotecznego.

24 maja 2013 Sąd Najwyższy uchwalił brak możliwości założenia księgi wieczystej dla nieruchomości spółdzielczo-własnościowym jeśli budynek położony jest na gruncie do którego spółdzielnia nie posiada prawa własności lub użytkowania wieczystego – czytaj tutaj. Jest to realny problem. Nie wiem dokładnie jak to wygląda w skali kraju, ale w Warszawie, która jest moim naturalnym rynkiem spotkałem kilka takich przypadków min. na Bródnie, Ursynowie i Żoliborzu. Jak to można sprawdzić ?. Otóż sposób jest bardzo prosty – księga wieczysta gruntu w której zamieszczone są wszystkie istotne informacje. Jeśli tu się wszystko zgadza należy zażądać wydania od spółdzielni mieszkaniowej zaświadczenia do założenia księgi wieczystej co będzie podstawą do złożenia odpowiedniego wniosku. Zwyczajowo w przypadku braku przeciwwskazań spółdzielnia wydaje oświadczenie zawierające informacje o: adresie nieruchomości, komu przysługuje przydział, metrażu nieruchomości, ilości izb, braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych i braku kw oraz braku przeciwwskazań do jej założenia.

Księgę wieczystą gruntu należy sprawdzać w każdym przypadku nawet jeśli mieszkanie spółdzielczo-własnościowe takową posiada. Część z banków interpretuje wspomnianą uchwałę Sądu Najwyższego w ten sposób, iż nawet jeśli księga wieczysta dla mieszkania została założona przed uchwałą SN to dla ich polityki nie jest to wystarczające i nie udzielają kredytów z zabezpieczeniem na tej nieruchomości.

Warto również wspomnieć, iż część banków w ogóle nie finansuje tego typu nieruchomości. Na chwilę obecną w Polsce działają dwa takie banki: mBank Hipoteczny oraz PEKAO Bank Hipoteczny. Te instytucje działają na podstawie ustawy o bankach hipotecznych i listach zastawnych – ustawa o bankach hipotecznych i listach zastawnych.

Temat zakupu nieruchomości bez założonej księgi wieczystej poruszyłem szerzej w temacie kredyt na mieszkanie bez księgi wieczytej

 Sprzedający prowadzi firmę czy coś to dla mnie oznacza?

W sumie niewiele, ale jednak w mojej opinii z punktu widzenia nabywającego jest to dość istotna informacja. Mój klient kupował działkę na kredyt od 6 współwłaścicieli. Było to około 4 lat temu, gdy system internetowego podglądu księgi wieczystej dopiero zaczął funkcjonować. Notariusz z samego rana dla zasady przejrzał księgę wieczystą dla nieruchomości z której miała być wydzielana kupowana działka. Ku jego zdziwieniu w dziale IV była wpisana dzień wcześniej hipoteka przymusowa na rzecz ZUS. Jaki to ma związek z tematem?. Otóż jeden ze współwłaścicieli prowadził małą firmę i niestety od 3 lat nie dokonywał płatności składek ubezpieczeniowych. ZUS po kilku próbach cywilizowanego załatwienia sprawy zwyczajnie postanowił zabezpieczyć się na majątku dłużnika. W związku z tym przypadkiem zawsze doradzam swoim klientom by poprosili sprzedającego (jeśli prowadzi firmę) o przedstawienie zaświadczeń o niezaleganiu z US i ZUS. Czasem to budzi konsternację, ale jeśli mówimy o transakcji w skali kilkuset tysięcy każda ze stron ma prawo zabezpieczać swoje interesy. Zaległości w spłacaniu swoich zobowiązań to może być ostrzeżenie. Proponuję poczytać na temat skargi pauliańskiej.

 Wartość i stan techniczny nieruchomości

Możliwość uzyskania kredytu hipotecznego nie zależy tylko od naszej zdolności kredytowej czy historii kredytowej. W związku  tym że mieszkanie ma stanowić zabezpieczenie pożyczonej kwoty bank również będzie się interesował rynkową wartością nieruchomości oraz jej stanem technicznym. Jeśli masz wątpliwości co wartości rynkowej warto jest zainwestować w wycenę nieruchomości u rzeczoznawcy majątkowego. Jest to bezpieczniejsza forma wyceny nieruchomości niż zdawanie się na wycenę bankową, która w wielu wypadkach zwyczajowo jest zaniżana. W przypadku własnej wyceny już przed złożeniem wniosku kredytowego czy też podpisaniem umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości będziesz wiedział czy ten parametr jest dla Ciebie potencjalnym problemem.

Kolejnym istotnym aspektem jest stan techniczny. Bank nie będzie żądał od Ciebie by nieruchomość była wyposażona w klimatyzację, światło na pstryknięcie palcami jednakże brak łazienki, piec kaflowy czy ogólnodostępne WC na korytarzu to stan techniczny jest nie do akceptacji. Może się okazać że będziesz musiał przeprowadzić remont by bank zaakceptował wybrane przez Ciebie mieszkanie.

Podsumowanie

Ufffff miało być krótko zwięźle i na temat a wyszedł elaborat. Mam nadzieję że dotrwałeś do końca i rozjaśniłem kilka istotnych spraw dla Ciebie jako przyszłego właściciela mieszkania. Jak widać  bułka z masłem to niestety nie jest. Jeśli nie czujesz do końca tego tematu to proponuję zlecić analizę specjaliście. Każdy rzetelny i doświadczony doradca kredytowy powinien sprawdzić dla Ciebie stan prawny nieruchomości. Tak doradca kredytowy nie agent nieruchomości i nie prawnik. Prawdziwy doradca kredytowy będzie miał wiedzę wystarczającą do analizy stanu prawnego i jednocześnie będzie potrafił to przełożyć na wymagania banków. Agent nieruchomości czy też prawnik tej drugiej części nie będzie już potrafił.

Dbaj o swoje interesy, sprzedający musi udowodnić że zakup od niego jest legalny, uczciwy i bezpieczny. Jeśli napotkasz na niechęć lub problemy lepiej odpuścić. Zakup to inwestycja na kilkadziesiąt lat i szkoda byłoby nierozważnym krokiem to zepsuć.

Zapraszam do kontaktu jeśli uważasz że powinienem coś dodatkowo uwzględnić w tekście lub Twój wypadek jest bardzo niestandardowy i wymaga indywidualnej analizy.

 

Powiązane wpisy