Jak wybrać kredyt hipoteczny i jakich błędów unikać?

Decyzja o zakupie mieszkania, działki czy domu to wielki krok w dorosłość – pełen ekscytacji, ale i wyzwań. Jeśli masz gotówkę, jesteś w uprzywilejowanej sytuacji – gratulujemy! Jednak dla większości z nas konieczność finansowania nieruchomości kredytem hipotecznym to codzienność. Na polskim rynku działa około 15 banków oferujących kredyty hipoteczne, a każda instytucja ma swoje procedury, wymagania i warunki cenowe. Łatwo w tym wszystkim się pogubić.

Wybór najlepszego kredytu hipotecznego nie ogranicza się do porównania jednej czy dwóch ofert – to proces wymagający uwzględnienia co najmniej kilkunastu parametrów. Dlatego, jeśli jesteś na etapie poszukiwania kredytu, ten artykuł pomoże Ci zrozumieć, na co zwrócić uwagę i jak uniknąć typowych błędów. To idealny wstęp do podjęcia świadomej decyzji i wybrania najlepszej oferty dla Twojej nieruchomości. Zapraszam do lektury!

Spis treści

W dzisiejszym wpisie „Jak wybrać kredyt hipoteczny i jakich błędów unikać?” dowiesz się:

1. jak wybrać kredyt hipoteczny,
2. co to jest marża banku,
3. co wybrać – oprocentowanie stałe czy zmienne,
4. czy warto wybierać kredyt z prowizją za jego udzielenie,
5. czy RRSO to faktycznie prawidłowy wskaźnik,
6. jakie są najważniejsze parametru kredytu hipotecznego,
7. co wybrać raty równe czy malejące,
8. ile czasu trwa organizacja kredytu
9. czy warto współpracować z ekspertem kredytowym.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Jak wybrać kredyt hipoteczny – najważniejsze parametry

Kredyt hipoteczny to wypadkowa kilkunastu parametrów. Jedne trochę mniej ważne, inne bardziej. W tym wpisie chciałbym omówić te na podstawie których należy wybierać docelowy bank:

• wysokość marży,
• wysokość prowizji za udzielenie kredytu,
• okres kredytowania,
• raty równe lub malejące,
• prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu,
• ubezpieczenie na życie,
• ubezpieczenie nieruchomości,
• koszty dodatkowe,
• okres weryfikacji wniosku,
• produkty dodatkowe,
• wkład własny.

Marża jako składnik oprocentowania

Marża to stały element oprocentowania kredytu hipotecznego, na który kredytobiorca powinien zwrócić szczególną uwagę. Jest ona niezmienna przez cały okres kredytowania, chyba że umowa przewiduje warunki jej zmiany, na przykład w przypadku rezygnacji z produktów dodatkowych, takich jak ubezpieczenie czy konto osobiste w banku. Razem ze stopą procentową (np. WIBOR, LIBOR czy EURIBOR) marża tworzy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego, które decyduje o wysokości raty.

Niższa marża oznacza niższą ratę kredytu, co w perspektywie długoterminowej przekłada się na znaczące oszczędności. Dlatego, jeśli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na wiele lat, warto skupić się na wynegocjowaniu jak najniższej marży. W przypadku krótszego okresu kredytowania lub szybkiej spłaty zobowiązania, jej znaczenie może być nieco mniejsze, jednak nadal warto ją dokładnie przeanalizować.

Pamiętaj, że marża to element nie tylko finansowy, ale także strategiczny. Wybierając ofertę z odpowiednio niską marżą, zapewniasz sobie większą przewidywalność kosztów kredytu, co może być kluczowe dla stabilności Twojego budżetu domowego.

Oprocentowanie kredytu stałe czy zmienne? – co wybrać bezpieczeństwo czy niższy koszt?

Wybór między oprocentowaniem stałym a zmiennym to jedna z kluczowych decyzji, które muszą podjąć kredytobiorcy. Obecnie stałe oprocentowanie jest często niższe niż w poprzednich latach, co czyni je bardziej atrakcyjnym. Jednak wiele prognoz sugeruje, że stawki zmienne mogą w najbliższych latach zacząć spadać, co skłania niektórych do obaw, że decydując się na oprocentowanie stałe, zapłacą więcej, niż mogliby przy zmiennej stopie procentowej. Warto jednak pamiętać, że prognozy nie zawsze się sprawdzają – historia wielokrotnie pokazała, że rynki finansowe bywają nieprzewidywalne.

Należy również rozważyć możliwość refinansowania kredytu w przyszłości. Jeśli stopy procentowe faktycznie spadną, a oprocentowanie zmienne stanie się bardziej opłacalne, można rozważyć przeniesienie kredytu do innego banku lub renegocjację warunków. Takie podejście pozwala czerpać korzyści z obecnej stabilności, jaką daje oprocentowanie stałe, jednocześnie pozostawiając sobie elastyczność w dostosowywaniu umowy do zmieniającej się sytuacji na rynku. Ostatecznie wybór powinien być podyktowany osobistą tolerancją na ryzyko – jeśli spokój i przewidywalność kosztów są dla Ciebie priorytetem, oprocentowanie stałe może być lepszym rozwiązaniem.

Tu przeczytasz więcej na temat – Oprocentowanie stałe czy zmienne?

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania – czy faktycznie pomaga wybrać najtańszy kredyt hipoteczny?

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) jest powszechnie stosowanym wskaźnikiem, który ma pomóc w porównaniu ofert kredytowych, uwzględniając całkowity koszt kredytu, w tym oprocentowanie, prowizje czy inne opłaty. W przypadku kredytów hipotecznych RRSO nie jest jednak idealnym narzędziem oceny, ponieważ nie bierze pod uwagę wszystkich aspektów, które mogą wpłynąć na realny koszt i wygodę korzystania z kredytu. Na przykład nie uwzględnia korzyści lub ograniczeń związanych z wcześniejszą spłatą, a w przypadku kredytów na budowę domu pomija kwestie takie jak liczba transz czy sposób ich rozliczania, które mogą znacząco wpłynąć na elastyczność finansową.

Dodatkowo RRSO może wprowadzać w błąd, szczególnie przy krótszych okresach kredytowania, gdzie wskaźnik ten jest wyższy, mimo że całkowity koszt kredytu jest niższy. To wynika z konstrukcji obliczeń, które rozkładają koszty na mniejszą liczbę rat, co sztucznie podbija wartość procentową. W praktyce oznacza to, że wskaźnik może nie odzwierciedlać realnej opłacalności oferty, jeśli nie weźmie się pod uwagę innych parametrów, takich jak całkowita kwota do spłaty czy dodatkowe usługi i udogodnienia oferowane przez bank.

Dlatego RRSO należy traktować jako narzędzie pomocnicze, a nie decydujące. Analizując oferty kredytów hipotecznych, warto spojrzeć szerzej – uwzględniając zarówno koszty, jak i elastyczność umowy, możliwości wcześniejszej spłaty czy wygodę rozliczania transz w przypadku budowy domu. Dopiero takie całościowe podejście pozwala na wybór najlepszej opcji dostosowanej do indywidualnych potrzeb

Może zainteresuje Cię również:

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki

Koszty kredytu

6 min. czytania

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Co wybrać teraz do kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu

8 min. czytania

Kredyt hipoteczny a okres kredytowania

Wybór kredytu

5 min. czytania

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego

Prowizja to jednorazowy koszt, który ponosisz na samym początku przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Na polskim rynku jej wysokość waha się od 0% do 5% wartości kredytu. Oferty banków w tym zakresie zmieniają się w zależności od warunków gospodarczych i poziomu konkurencji. Obecnie coraz więcej banków oferuje kredyty bez prowizji – i to właśnie takie oferty często są najkorzystniejsze.

Przeanalizujmy przykład:

• Bank A: prowizja wynosi 5 000 zł, rata kredytu: X.
• Bank B: brak prowizji, rata kredytu: X + 50 zł.

Wystarczy prosta kalkulacja, aby ocenić, która oferta jest bardziej opłacalna.

5 000 zł / 50 zł = 100 miesięcy

Oznacza to, że dopiero po około 100 miesiącach (czyli po około 8 latach) oferta Banku A stanie się korzystniejsza niż oferta Banku B. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę potencjalny zysk z ulokowania tych 5 000 zł (np. na lokacie z oprocentowaniem 5%), okres opłacalności Banku A jeszcze bardziej się wydłuży.

Dodatkowo warto pamiętać, że w praktyce mało kto spłaca kredyt hipoteczny przez pełne 25 czy 30 lat. Średni czas spłaty kredytów hipotecznych w krajach rozwiniętych wynosi 13–15 lat.

Dlatego przed podjęciem decyzji warto przemyśleć, jaki będzie realny okres spłaty Twojego kredytu. W większości przypadków oferta bez prowizji, nawet z nieco wyższą miesięczną ratą, okazuje się korzystniejsza. Nie tylko oszczędzasz na początkowych kosztach, ale również zyskujesz większą elastyczność w zarządzaniu swoimi finansami.

Jak okres kredytowania wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

Okres kredytowania to czas, w którym kredytobiorca zobowiązuje się do spłaty pożyczonej kwoty wraz z odsetkami. W Polsce standardowy okres kredytu hipotecznego wynosi od 25 do 30 lat, jednak statystyki wskazują, że realny czas spłaty kredytu to średnio 13–15 lat.

Długość okresu kredytowania ma kluczowy wpływ na całkowity koszt kredytu. Im dłuższy czas spłaty, tym niższa miesięczna rata, ale znacznie wyższe odsetki płacone w całym okresie kredytowania. W praktyce oznacza to, że decydując się na dłuższy okres, przez pierwsze lata spłacasz głównie odsetki, a niewielką część stanowi kapitał.

Rozważmy przykład kredytu na 500 000 zł, oprocentowanego na poziomie 7%:

• Okres kredytowania: 25 lat
  • Miesięczna rata (równa): 3 534 zł
  • Składniki raty: 617 zł kapitału, 2 917 zł odsetek
  • Całkowite odsetki: 616 191 zł
• Okres kredytowania: 20 lat
  • Miesięczna rata (równa): 3 876 zł
  • Składniki raty: 959 zł kapitału, 2 917 zł odsetek
  • Całkowite odsetki: 467 319 zł

Jak widać, skrócenie okresu kredytowania o 5 lat zwiększa wysokość raty o 342 zł, ale jednocześnie obniża całkowity koszt kredytu hipotecznego aż o 148 872 zł.

Decyzja o wyborze rodzaju rat – równych lub malejących – jest równie ważna, jak określenie okresu kredytowania. Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi, ponieważ wszystko zależy od Twojej sytuacji finansowej, wieku oraz indywidualnych preferencji.

Raty równe czy malejące – co wybrać?

Decyzja o wyborze rodzaju rat – równych lub malejących – jest równie ważna, jak określenie okresu kredytowania. Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi, ponieważ wszystko zależy od Twojej sytuacji finansowej, wieku oraz indywidualnych preferencji.

Raty malejące

W przypadku rat malejących spłacasz kapitał w równych częściach, a odsetki maleją wraz z upływem czasu. Na początku raty są wyraźnie wyższe niż w przypadku rat równych, co wymaga wyższego dochodu i większej zdolności kredytowej.

Zalety rat malejących:

• Szybsza spłata kapitału oznacza niższe całkowite odsetki.
• Całkowity koszt kredytu jest niższy, jeśli przyjmiemy ten sam okres kredytowania.
• Dług jest szybciej redukowany, co może być korzystne w razie wcześniejszej spłaty.

Wady rat malejących:

• Wyższe raty na początku mogą obciążać budżet.
• Mniejsza elastyczność finansowa w pierwszych latach spłaty.
• Niższy zakres zdolności kredytowej.

Raty równe

W ratach równych suma kapitału i odsetek jest stała przez cały okres kredytowania. Na początku spłacasz większą część odsetek, a kapitał rośnie z każdą kolejną ratą.

Zalety rat równych:

• Stała wysokość rat ułatwia planowanie domowego budżetu.
• Niższe raty na początku są korzystne dla osób o mniejszych dochodach lub tych, którzy dopiero rozpoczynają karierę zawodową.
• Większa zdolność kredytowa, co pozwala na uzyskanie wyższego kredytu.

Wady rat równych:

• Wyższy całkowity koszt kredytu w porównaniu z ratami malejącymi.
• Wolniejsze spłacanie kapitału, co oznacza większe ryzyko związane z odsetkami w początkowym okresie kredytowania.

Jakie rozwiązanie wybrać?

• Raty malejące są lepszym rozwiązaniem, jeśli dysponujesz stabilnym i wysokim dochodem, a Twoja sytuacja finansowa pozwala na większe obciążenie budżetu w początkowym okresie kredytowania.
• Raty równe będą korzystniejsze dla osób, które chcą mieć większą przewidywalność finansową i niższe miesięczne zobowiązania, szczególnie w pierwszych latach kredytu.

Jeśli jesteś w wieku średnim lub zaawansowanym, warto rozważyć raty równe, aby uniknąć zbyt wysokich miesięcznych obciążeń. Z kolei raty malejące mogą być dobrą opcją dla młodszych kredytobiorców z perspektywą wzrostu dochodów.

Osobiście polecam raty równe w połączeniu z krótszym okresem kredytowania. Dzięki temu Twój kredyt stanie się mniej kosztowny, a kapitał w racie będzie stopniowo wzrastał, co pozwoli szybciej zmniejszyć zadłużenie.

Może zainteresuje Cię również:

Ekspert kredytowy – zobacz w czym może Ci pomóc

Ekspert kredytowy radzi

9 min. czytania

Rata równa czy malejąca? Na czym więcej zaoszczędzisz?

Koszty kredytu

4 min. czytania

Marża czy prowizja? Co jest ważniejsze w kredycie hipotecznym?

Koszty kredytu

2 min. czytania

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, zwana również nadpłatą, to strategia pozwalająca na znaczące oszczędności na odsetkach. Polega ona na wpłacaniu dodatkowych środków na poczet kapitału kredytu, co skutkuje obniżeniem całkowitego kosztu zobowiązania.

Korzyści z nadpłaty kredytu:

• Obniżenie kosztów odsetkowych: Każda nadpłata zmniejsza kwotę kapitału pozostałego do spłaty, co prowadzi do mniejszych odsetek naliczanych w przyszłości.
• Skrócenie okresu kredytowania: Regularne nadpłaty mogą przyspieszyć moment całkowitej spłaty kredytu, co pozwala szybciej uwolnić się od zobowiązań finansowych.

Opłaty za wcześniejszą spłatę:

Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 2017 roku, banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego w wysokości maksymalnie 3% przez pierwsze trzy lata trwania umowy w przypadku oprocentowania zmiennego. W przypadku oprocentowania stałego mogą pobierać przez cały okres jego obowiązywania z możliwość ustalenia prowizji wedle własnego uznania.. Po tym okresie nadpłaty powinny być wolne od dodatkowych opłat. Warto jednak zauważyć, że niektóre banki oferują możliwość bezpłatnej nadpłaty już od początku trwania kredytu.

Praktyczne aspekty nadpłaty:

• Skrócenie okresu kredytowania: Po dokonaniu nadpłaty warto sprawdzić, czy bank umożliwia skrócenie okresu kredytowania przy zachowaniu pierwotnej wysokości raty bez ponoszenia kosztów. W części banków jak PKO BP musisz ponieść koszt 0,5% od salda zadłużenia. W innych jak Citi Handlowy musisz zapłacić za aneks 200 PLN. W innych jak ING, Millennium, Santander możesz to wykonać z poziomu bankowości elektronicznej dosłownie bez kosztów.
• Bankowość elektroniczna: Idealnym rozwiązaniem jest możliwość dokonywania nadpłat za pośrednictwem bankowości elektronicznej. Obecnie tylko niektóre banki udostępniają taką funkcjonalność, co znacznie ułatwia proces nadpłaty i pozwala na lepsze zarządzanie kredytem.

Dodatkowe ubezpieczenia do kredytu hipotecznego

W kredytach hipotecznych wyróżniamy przynajmniej kilka rodzajów ubezpieczeń. Przytoczę najpopularniejsze:

Ubezpieczenie pomostowe 

Ubezpieczenie pomostowe może występować w postaci podwyższenia marży, bądź dodatkowej opłaty do czasu uzyskania prawomocnego wpisu w KW w dziale IV Hipoteka na rzecz banku uprawnionego. Od 2021 roku, jeśli wpis zostanie zrealizowany, bank musi zwrócić pobrane środki. Jest tu usankcjonowane prawnie. Wobec czego banki zrezygnowały z pobierania tej opłaty. Tylko pojedyncze banki w niektórych przypadkach pobierają tę opłatę.

Ubezpieczenie nieruchomości

Każdy bank udzielający kredytu hipotecznego wymaga ubezpieczenia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Wymóg ten obejmuje zarówno mieszkania, domy, jak i inne lokale. Podstawowe ubezpieczenie, nazywane potocznie „ubezpieczeniem na mury”, jest obligatoryjne, a jego zakres obejmuje ochronę konstrukcji budynku przed zdarzeniami losowymi, takimi jak pożar, zalanie czy klęski żywiołowe.
Podstawowe ubezpieczenie wymagane przez banki to stosunkowo niewielki wydatek. Standardowo wynosi ono maksymalnie 0,08% wartości nieruchomości lub kwoty kredytu za rok. Dla przykładu, dla nieruchomości o wartości 500 000 zł koszt takiego ubezpieczenia wynosi około 400 zł rocznie.
Banki często oferują swoje pakiety ubezpieczeniowe, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby ubezpieczyć nieruchomość w wybranym przez siebie towarzystwie ubezpieczeniowym. Wybierając polisę samodzielnie, możesz:

• Dopasować zakres ochrony: Rozszerzyć polisę o dodatkowe elementy, takie jak ubezpieczenie wyposażenia mieszkania czy odpowiedzialności cywilnej (OC).
• Porównać ceny: Znaleźć bardziej konkurencyjną ofertę niż ta proponowana przez bank.
• Zachować kontrolę: Upewnić się, że polisa odpowiada Twoim realnym potrzebom, a nie tylko minimalnym wymaganiom banku.

Ubezpieczenie na życie

Ubezpieczenie na życie jest często stosowane przez banki jako forma zabezpieczenia ryzyka kredytowego przy udzielaniu kredytów hipotecznych. W zależności od polityki instytucji finansowej, jego wymagalność może się różnić:

• Obligatoryjne ubezpieczenie: Niektóre banki, takie jak Bank Millennium, wymagają od kredytobiorców wykupienia polisy na życie jako standardowego zabezpieczenia kredytu.
• Ubezpieczenie zależne od wieku: W instytucjach takich jak Bank Ochrony Środowiska (BOŚ), obowiązek posiadania ubezpieczenia na życie może pojawić się po przekroczeniu przez kredytobiorcę określonego wieku w trakcie spłaty kredytu.
• Ubezpieczenie dla singli: Banki takie jak Pekao S.A. czy Alior Bank mogą wymagać polisy na życie od osób zaciągających kredyt w pojedynkę, aby zminimalizować ryzyko niespłacenia zobowiązania.

Stawki ubezpieczeń na życie są zróżnicowane i zależą od polityki banku oraz indywidualnej oceny ryzyka kredytobiorcy. Przykładowo:

• PKO BP: Oferuje ubezpieczenie na życie z miesięczną składką wynoszącą 0,03% od salda zadłużenia kredytu, co oznacza, że koszt ubezpieczenia maleje wraz ze spłatą kredytu hipotecznego.
• mBank: Stosuje stawkę 0,045% od salda zadłużenia kredytu, co przekłada się na wyższy koszt ubezpieczenia w porównaniu z niektórymi konkurentami.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Wycena nieruchomości 

Banki, aby określić wartość nieruchomości potrzebują poznać stan prawny, stan techniczny, lokalizację i wartość rynkową nieruchomości.

Rodzajów wycen jest kilka: operat szacunkowy, oszacowanie i inspekcja nieruchomości. Kwoty wycen wahają się w granicach 0-1000 PLN w zależności od kwoty kredytu, przez rodzaj nieruchomości, kończąc na banku.

Jeśli składasz kilka wniosków, dobrze jest wykonać wycenę we własnym zakresie. Dzięki temu możesz zaoszczędzić sporo pieniędzy. Należy jednak zorientować się w wymaganiach wybranych banków. Część z nich posiada własne listy akceptowanych rzeczoznawców, wytyczne do stworzenia operatu lub dodatkowe druki.

Inspekcja do wypłaty transzy 

Koszt inspekcji występujący w sytuacji, gdy kredyt jest wypłacany w transzach. Tak może być w przypadku kredytu na budowę domu lub kredytu na zakup nieruchomości od dewelopera.

W części banków możesz sam dostarczyć zdjęcia. W części jest to trochę bardziej skomplikowane. Zamiast rozliczenia fakturami banki wysyłają odpłatnie swoich pracowników, którzy fotografują i oceniają stopień zaawansowania prac budowlanych/remontowych/wykończeniowych. Najczęściej są to kwoty rzędu 100-300 PLN za jedną inspekcję.

Koszta administracyjne

Będziesz musiał zapłacić również takie koszty jak koszty PCC od zakupu nieruchomości, podatku PCC-3 od ustanowienia hipoteki, wpisu do hipoteki. Niestety ich nie unikniesz, gdyż są z góry narzucane przez aparat państwowy.

Masz jednak możliwość ucieczki przynajmniej przed jednym z nich mianowicie chodzi o tzw. podatek od wzbogacenia. Nieruchomości z rynku pierwotnego najczęściej są zwolnione z tego podatku, na rynku wtórnym jest to 2% od wartości transakcyjnej. Przy średniej wartości transakcji rzędu 500 000 PLN podatek to 10 000 PLN a więc znaczna kwota.

Produkty dodatkowe, aby obniżyć koszt kredytu hipotecznego

Zaciągając kredyt hipoteczny musisz liczyć się z obowiązkiem zakupu dodatkowych produktów bankowych.

Najczęściej oferowanymi produktami są konta bankowe, karty kredytowe, deklaracja wpływu z wynagrodzenia w określonej wysokości, ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia od utraty pracy itp.

Przy wyborze kredytu hipotecznego dokładnie zwracaj uwagę na poszczególne koszta oraz wymagany czas użytkowania danego produktu. Zastanów się czy jesteś w stanie podołać swojej deklaracji w dłuższym przedziale czasu. Zapoznaj się z zapisami regulaminów promocji. Brak spełnienia warunków może skutkować podwyższeniem oprocentowania, a więc i całkowitego kosztu kredytu hipotecznego.

Może zainteresuje Cię również:

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki

Koszty kredytu

6 min. czytania

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Co wybrać teraz do kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu

8 min. czytania

Kredyt hipoteczny a okres kredytowania

Wybór kredytu

5 min. czytania

Okres analizy kredytowej

Najtańszy kredyt hipoteczny to również kredyt, który będziesz szybko przeanalizowany.

Czas trwania analizy kredytowejtrwa średnio od 2 do 8 tygodni. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji w każdym banku z osobna. Najszybciej będzie analizowany wniosek klienta kupującego mieszkanie z rynku wtórnego w Warszawie, uzyskującego dochody z tytułu umowy o pracę. Najwolniej będzie szła analiza klienta budującego dom uzyskującego dochody ze spółek cywilnych.

Wpływ na okres analizy ma również bank do którego zostanie złożony wniosek. Bardzo często występuje korelacja dobrej oferty z długim czasem oczekiwania na uzyskanie decyzji kredytowej. Aby na spokojnie uzyskać kredyt należy zarezerwować sobie dwa miesiące.

Polecam również złożenie wniosków do kilku banków, by w razie przedłużającej się analizy mieć możliwość wyboru między innymi bankami.

Jaka waluta przy wyborze kredytu?

Waluta kredytu musi być zbieżna z walutą naszego dochodu. Jeśli zarabiasz w PLN, to możesz uzyskać tylko kredyt w PLN. Jeśli zarabiasz w walucie obcej, to tylko w tej walucie możesz uzyskać kredyt. Jeszcze kilka late temu panowała spora dowolność w tym zakresie.

Regulator w postaci KNF oraz ustawodawca pomni problemów frankowiczów postanowili ukrócić ryzyko walutowego. Na dzień dzisiejszy tylko dwa banku udzielają kredytów walutowych –Alior Bank, PEKAO S.A. Niewielka konkurencja oznacza relatywnie wysoką cenę kredytu.

Występuje również pewne ograniczenie. Na rynku nie ma kredytów w CHF, czeskich Koronach, australijskich Dolarach. A przecież spora część kredytobiorców uzyskuje dochody w wymienionych walutach.

Czy to dobrze czy źle? Chyba dobrze, gdyż występuje bardzo duża asymetria wiedzy między potencjalnym klientem a bankiem, który ma dostęp do całych działów analiz i umie wykorzystywać szanse sprzedaży wszystkiego i wszystkim.

Jak wkład własny może pomóc wybrać najtańszy kredyt hipoteczny?

Minimalny wymagany wkład własny to 10%. Takich banków jest jednak relatywnie niewiele. Dla banku jest to również większe ryzyko. Sumując to wszystko otrzymujemy kredyt na gorszych warunkach cenowych. Nie musisz jednak rezygnować z takiej opcji. Warto wiedzieć, iż możesz kupić nieruchomość, skoncentrować się na nadpłacie kredytu, a następnie zrealizować refinansowanie kredytu hipotecznego.

Posiadanie większego wkładu własnego w kwocie minimum 20% daje dostęp do wszystkich banków oraz znacznie lepszych ofert cenowych. Najlepsze oferty czekają na szczęśliwych posiadaczy ponad 50% wkładu własnego.

Co do zasady banki uzależniają cenę kredytu od wysokości wkładu własnego. Im wyższy wkład własny, tym lepsze warunki cenowe kredytu. Jest to związane z ryzykiem banku. Im większe ryzyko, tym wyższa cena.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – czyli możliwość finansowania bez wkładu własnego

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) to program umożliwiający finansowanie zakupu nieruchomości bez konieczności wnoszenia wkładu własnego. Dzięki gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), kredytobiorcy mogą uzyskać kredyt hipoteczny pokrywający nawet 100% wartości nieruchomości. Gwarancja ta stanowi 20% wartości nieruchomości, jednak nie więcej niż 100 000 PLN. Oznacza to, że dla nieruchomości o wartości 500 000 PLN możliwe jest pełne finansowanie bez wkładu własnego. Natomiast przy wartości 600 000 PLN konieczne będzie wniesienie minimum 20 000 PLN wkładu własnego, aby spełnić warunki programu.

Dodatkowym atutem RKM jest tzw. „spłata rodzinna”. W przypadku powiększenia rodziny o drugie dziecko, państwo spłaca część kapitału kredytu w wysokości 20 000 PLN, a przy trzecim i kolejnym dziecku – 60 000 PLN. To znaczące wsparcie dla rodzin planujących powiększenie gospodarstwa domowego.

Program skierowany jest do osób, które nie posiadają prawa własności nieruchomości. Wyjątki stanowią sytuacje, gdy kredytobiorca posiada do 50% udziałów w jednej nieruchomości nabytej w drodze spadku lub w przypadku rodzin wielodzietnych, gdzie dopuszczalne są inne odstępstwa od tej zasady.

Warto zaznaczyć, że program RKM obowiązuje do 31 grudnia 2030 roku, a jego celem jest wsparcie rodzin w poprawie warunków mieszkaniowych

Koniecznie zapoznaj się z umową, aby wybrać najkorzystniejszy kredyt hipoteczny!

Zapoznanie się z umową kredytu hipotecznego to kluczowy etap procesu kredytowego, którego nie można bagatelizować. Kredytobiorca ma prawo otrzymać draft umowy razem z decyzją kredytową – zgodnie z przepisami, powinno to nastąpić w ciągu 21 dni od złożenia wniosku, choć w praktyce termin ten bywa przekraczany. Umowa zawiera wszystkie warunki kredytu, dlatego warto dokładnie ją przeanalizować, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. Pomoc eksperta kredytowego w zrozumieniu zapisów może okazać się nieoceniona – szczególnie przy bardziej skomplikowanych konstrukcjach umowy. Profesjonalista wskaże istotne szczegóły, zwróci uwagę na potencjalne ryzyka i pomoże w ewentualnych negocjacjach warunków, co zwiększa pewność podejmowanej decyzji.

Refinansowanie kredytu hipotecznego – sposób na obniżenie kosztu kredytu hipotecznego

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego w banku nie oznacza, że będziesz w nim spłacać kredyt hipoteczny do końca życia. W trakcie trwania okresu kredytowania warunki oprocentowania mogą znacząco się zmienić.

Jeśli masz oprocentowanie stałe, koniecznie obserwuj rynek. Obecnie stawki tej opcji wahają się w zakresie 6,5-7%. Jeśli pokonamy inflację z sukcesem, rynek wróci do normalności, to stawki oprocentowania stałego będą wahać się w zakresie 3,5-4% (tak było w latach 2018-2020).

Jeśli masz oprocentowanie zmienne obserwuj warunki marży. W trakcie okresu kredytowania będą okresy rynkowej zwyżki i odwilży. Jeśli miałeś kredyt hipoteczny z wkładem poniżej 20%, Twoja marża może wynosić nawet w okolicach 3%. Koniecznie skoncentruj się na nadpłacie brakującej kwoty, aby obniżyć LtVponiżej 80%. Będziesz mieć wtedy szansę na refinansowanie kredytu z marżą poniżej 2%. Możesz kredyt nadpłacić, może nieruchomość wyremontować, wartość nieruchomości może samoistnie wzrosnąć, w samej racie też spłacasz ileś kapitału (trzeba przyznać, że na początku niewiele).

Jak otrzymać kredyt hipoteczny – współpraca z ekspertem kredytowym

Współpraca z ekspertem kredytowym to bezpłatna i niezwykle wygodna forma wsparcia w procesie uzyskania kredytu hipotecznego. Większość spraw można załatwić już w trakcie 1–3 spotkań, co oszczędza Twój czas i energię. Ekspert kompleksowo pomaga na każdym etapie – od analizy zdolności kredytowej, przez wybór najlepszej oferty, aż po finalizację umowy z bankiem. Dzięki temu, że zna rynek i szczegóły ofert, może przedstawić je w przejrzysty sposób, uwzględniając ich plusy i minusy. Co więcej, współpraca z ekspertem nie kończy się na podpisaniu umowy – specjalista monitoruje sytuację rynkową i informuje o pojawieniu się korzystniejszych ofert, co daje możliwość refinansowania kredytu i generowania oszczędności w przyszłości. Taka opieka to pewność, że Twoje decyzje finansowe będą zoptymalizowane i dostosowane do zmieniających się warunków.

Przemyślany kredyt hipoteczny?

Darmowa pomoc i wsparcie eksperta kredytowego

Porozmawiajmy

Podsumowanie „Jak wybrać kredyt hipoteczny?”

Wybór kredytu hipotecznego to złożony proces, który wymaga analizy wielu czynników. Powyżej omówiliśmy kluczowe aspekty, takie jak marża, prowizja, rodzaj rat, oprocentowanie czy okres kredytowania. Warto jednak pamiętać, że to tylko główne parametry – każdy klient ma indywidualne potrzeby, oczekiwania i sytuację finansową, które powinny być wzięte pod uwagę przy podejmowaniu decyzji.

Jestem zdania, że wybór kredytu hipotecznego powinien być dostosowany do konkretnej osoby. Najlepszy kredyt hipoteczny na dobrą sprawę nie istnieje. W każdym przypadku należy dokonać analizy, każdy przypadek trzeba rozłożyć na czynniki pierwsze. Nie można bazować również tylko na jednym wniosku o kredyt hipoteczny. Bank może wydać negatywną decyzję kredytową. Musisz złożyć kilka wniosków kredytowych, żeby zabezpieczyć swoje ryzyko.

Pamiętaj, że internetowe kalkulatory, rankingi czy rady znajomych mogą być pomocne jako punkt wyjścia, ale nie zastąpią dogłębnej analizy i aktualnej wiedzy. Zbyt wiele zmiennych – takich jak dynamika rynku, indywidualne preferencje czy specyficzne warunki umowy – sprawia, że uniwersalne rozwiązania często zawodzą.

W kredycie hipotecznym musisz być elastyczny i dopasować swoją indywidualną sytuację do oferty i wymagań banków.

Dlatego zachęcam do dalszej lektury mojego bloga, gdzie znajdziesz praktyczne wskazówki i szczegółowe informacje. Chętnie dzielę się swoją wiedzą, aby pomóc Ci podjąć świadomą decyzję. Wybór kredytu hipotecznego to kluczowy krok, który wpłynie na Twoje finanse przez lata – warto podejść do niego z rozwagą i odpowiednią wiedzą. Mam nadzieję, że moje treści sprawią, że ten proces będzie dla Ciebie odrobinę łatwiejszy.

Zapraszam do komentowania

Jeśli masz pytania, wątpliwości lub uwagi dotyczące wyboru kredytu hipotecznego, śmiało podziel się nimi w komentarzach poniżej. Chętnie odpowiem i pomogę rozwiać wszelkie niejasności. Twoje pytania mogą być także inspiracją do kolejnych artykułów, które pomogą innym w podobnej sytuacji. Wspólnie znajdziemy najlepsze rozwiązanie dla Twojego kredytu hipotecznego!