sidebar
x
Przekaż dalej

Kredyt hipoteczny na budowę domu

W związku z dużą ilością próśb otrzymywanych od czytelników chciałbym poruszyć temat budowy domu przy współudziale kredytu hipotecznego. Biorąc pod uwagę termin wpisu, temat „kredyt hipoteczny na budowę domu” jest bardzo na czasie. Właśnie teraz wiele osób przygotowuje się do tej dużej inwestycji, równolegle załatwia różnego formalności, dogrywa terminy z ekipami wykończeniowymi oraz rozgląda się za najlepszymi ofertami kredytu hipotecznego. W tym wpisie chciałbym przybliżyć jak najwięcej przydatnych informacji, które mogą być ważne lub po prostu interesujące. Dzisiaj poznasz:

Listę dokumentów do wniosku kredytowego.
Minimalne wymagania banków dotyczące budowy 1 m2
 
Wycena, kosztorys, inspekcja, finansowanie naprzemienne, karencja – o co w tym chodzi.
Refinansowanie poniesionych kosztów na budowę domu.

Kredyt na budowe domu

Dokumentacja do kredytu hipotecznego

W przypadku kredytu na budowę domu należy bezwzględnie przygotować następujące dokumenty:

podstawę nabycia działki na której będzie realizowana budowa domu np. akt notarialny kupna-sprzedaży, akt darowizny, wyrok spadkowy;
księgę Wieczysta działki;
prawomocne pozwolenie na budowę;
wypis i wyrys z rejestru gruntów;
wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy lub inny dokument potwierdzający budowlane   przeznaczenie działki;
dziennik budowy;
kosztorys budowy;
projekt techniczny nieruchomości;
operat szacunkowy – wycena nieruchomości.

Wkład własny

Pierwszym najczęściej stosowanym wkładem własnym jest działka, na której będzie realizowana budowa domu. Bank uwzględni również różnego rodzaju prace organizacyjne, przyłącza czy też środki własne przeznaczone na budowę domu jako formy wkładu własnego. Generalnie im wyższa będzie to wartość, tym lepiej dla kredytobiorcy. Występuje tu pewna zależność. Im niższe LTV (loan to value, stosunek kredytu do zabezpieczenia), tym większa szansa na uzyskanie lepszej ceny kredytu ze względu na mniejsze ryzyko banku. Im wyższe LTV, tym prawdopodobnie wyższa cena ze względu na większe ryzyko banku.

Minimalna wysokość kredytu hipotecznego na budowę domu

W zdecydowanej większości banki mają wymagania minimalne na budowę 1 metra kwadratowego (1m2 .) domu. Przy składaniu wniosku kredytowego prze klient bank będzie zainteresowany potencjałem i szansami na dokończenie danej inwestycji. Bank będzie chciał zapewnić finansowanie na takim poziomie, by nie mieć żadnych wątpliwości co do powodzenia inwestycji. Banki mogą wymagać określonego poziomu finansowania. Wysokość finansowania najczęściej określana jest na podstawie iloczynu metrażu powierzchni użytkowej/całkowitej (zależy od banku) oraz kwoty, jaką dany bank ustalił na 1 m2 . Najczęściej minimum na budowę 1 m2 zawiera się w przedziale 2000–2 500 PLN brutto. Często wywołuje to zdumienie klientów, zdenerwowanie, tłumaczenie, że jest to budowa systemem gospodarczym i np. pomoc rodziny znacznie ograniczy koszta, więc taka stawka jest za wysoka. Niestety to nie jest argument dla analityka. Jak w każdym innym przypadku bank będzie dopuszczał taką możliwość, że z pomocy rodziny nic nie wyjdzie, przez co transakcja będzie musiała zostać sfinalizowana na zasadach rynkowych. Może się to wiązać z potrzebą zaciągnięcia wyższego kredytu. Jeśli budowę uda się zrealizować bez wykorzystania wszystkich przyznanych środków, to można na przykład nie uruchamiać ostatniej transzy. Spotykałem się wielokrotnie z sytuacją, w której klient na początku był zdenerwowany faktem, że musi zaciągnąć wyższy kredyt na budowę domu, a na końcu był zadowolony, ponieważ nie doszacował kosztów budowy, nie uwzględnił pewnych wydatków lub pewne rzeczy musiał poprawiać. Początkowa nadwyżka, która zdawała się zbędna, pozwoliła uniknąć problemów z organizacją środków finansowych.

Wycena nieruchomości

W przypadku większości banków budowa domu oznacza konieczność dokonania wyceny nieruchomości. Wycena określa różnego rodzaju wartości (wartość działki, wartość bieżącą inwestycji, wartość odtworzeniową, wartość prognozowaną), stan prawny, stan techniczny, opisuje zalety i wady – szanse i zagrożenia – oraz wiele, wiele innych istotnych parametrów transakcji. Można skorzystać z wyceny wewnętrznej oferowanej przez banki lub wykonać wycenę zewnętrzną realizowaną we własnym zakresie – zlecaną na wolnym rynku rzeczoznawcy posiadającemu odpowiednie uprawnienia. Z punktu widzenia klienta dużo lepszym rozwiązaniem jest realizacja wyceny zewnętrznej. Zamiast płacić za każdą wycenę domu z osobna (proszę pamiętać, że należy złożyć 3–4 wnioski kredytowe, więc każdy bank przeprowadzałby własną ocenę), klient płaci raz i ma możliwość dysponowania uzyskanym dokumentem w trakcie procesu w różnych bankach. Wycena, zwana również operatem szacunkowym, to dokument tworzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Akceptowalność rzeczoznawcy majątkowego, specjalne wytyczne lub dodatkowe druki to indywidualne wymagania określane przez każdy bank z osobna. W związku z tym wybór sposobu dokonania wyceny i rzeczoznawcy, który ją wykona, należy zostawić na sam koniec, już po dokonaniu wyboru 3–4 banków, do których będą składane wnioski.

Kosztorys budowy

Każdy z banków będzie wymagał dostarczenia do wniosku kredytowego kosztorysu budowy. Banki udostępniają swoje druki, nierzadko wymagając, aby na kosztorysie podpisał się kierownik budowy, osoba z uprawnieniami lub np. rzeczoznawca. Kosztorys bankowy należy rozpisać zgodnie z zasadami narzuconymi przez dany bank. Jest on podstawą do sprawdzenia realności inwestycji, wypłaty transz i rozliczania wykonanych prac.

Rozliczenie środków wypłaconych na budowę domu

Kredyt na budowę domu zazwyczaj jest podzielony na transze. W zależności od stopnia zaawansowania inwestycji bank może podzielić kredyt na 1, 2, 3 lub nawet 4 transze. Wypłata transzy nr 1 jest najczęściej realizowana zaliczkowo na podstawie wyceny nieruchomości. Wypłata każdej kolejnej transzy jest uzależniona od rozliczenia środków, które klient otrzymał w transzy nr 1. W dzisiejszych czasach rzadko który bank wymaga, by legitymować się fakturami/rachunkami. Rozliczenie transzy odbywa się na podstawie inspekcji nieruchomości, zdjęć, dziennika budowy oraz kosztorysu dostarczonego do wniosku kredytowego. Po pozytywnym zaopiniowaniu wydatków z poprzedniej transzy wypłacana jest kolejna. Koszt wypłacania transz wynosi między 0–300 PLN w zależności od banku.

Karencja

W trakcie trwania wypłaty transzy banki narzucają okres karencji. Karencja to okres spłat samych odsetek od wypłaconej kwoty kredytu. Sposób wyliczenia raty odsetkowej to: ((WIBOR + marża + ubezpieczenie pomostowe %)*wypłacona część kredytu)/12. Warto również zwrócić uwagę na maksymalny okres karencji i maksymalny okres, w którym kredytobiorca zobowiązuje się do wypłaty transz i budowy domu. Najczęściej są to 24 miesiące, ale zdarza się i 36 miesięcy. W przypadku przekroczenia wyjściowego terminu raczej nie ma większych problemów, aby go przedłużyć. W takiej sytuacji należy dostarczyć do banku oświadczenie wyjaśniające powody takiego stanu rzeczy. Być może trzeba będzie podpisać aneks do umowy kredytowej w którym wydłużeniu ulegną uzgodnione wcześniej terminy np. zakończenia budowy, uzyskania pozwolenia na użytkowanie itp.

Finansowanie naprzemienne

Czasami zdarza się, że chcemy zaangażować środki własne w trakcie wypłaty kredytu, już po uruchomieniu pierwszej transzy. Może to być np. związane ze sprzedażą nieruchomości, zapadalnością lokaty, spodziewanymi środkami z innego tytułu. W takiej sytuacji powinniśmy zainteresować się bankami oferującymi finansowanie naprzemienne. Generalnie przyjęta zasada jest taka, że to bank zawsze (poza BZ WBK) kończy inwestycję, tzn. wypłaca ostatnią transzę finansowania.

Refinansowanie poniesionych kosztów

Refinansowanie poniesionych kosztów budowy to jeden z celów, jakie uwzględniają banki i są w stanie udzielić kredytu na standardowym, mieszkaniowym (czyt. najniższym) oprocentowaniu. Jest to dobre rozwiązanie dla klientów, którzy własnym sumptem doprowadzili nieruchomości do stanu pozwalającego na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Celem klienta jest uzyskanie środków na wykończenie nieruchomości. Zamiast tony dokumentów (tutaj przeczytasz na temat lista dokumentów do kredytu) klient przedstawia w banku podstawowe dokumenty + faktury potwierdzające zakup określonych towarów. Dzięki temu szybciej i sprawniej może uzyskać środki. Ponadto środki nie będą podzielone na transze oraz nie będzie obowiązku ich rozliczenia. Jedyne ograniczenie to okres wstecz, w jakim dane zakupy zostały zrealizowane. Refinansowaniu poniesionych kosztów mieszkaniowych podlegają faktury najczęściej z przedziału ostatnich 12–36 miesięcy.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny na budowę domu to specyficzny produkt finansowy. Jest dużo trudniejszy niż zakup gotowej nieruchomości. Kredytobiorca wciela się równolegle w postać inwestora i musi podołać dodatkowym obowiązkom. Musi wykazać się odpowiednim planowaniem inwestycji pod kątem kosztów, zakupów i terminów. Musi dograć współpracę z różnymi ekipami budowlanymi. W końcu musi rozliczyć się z odpowiednimi urzędami oraz bankiem. Poszerza to znacznie wachlarz obowiązków. Z pewnością nie jest to dla wszystkich. Nie jest to też nie do zrobienia, ale braki w wiedzy choćby kredytowej mogą pokrzyżować plany. By tego uniknąć choćby od strony kredytu hipotecznego należy dokładnie dowiedzieć się jak wyglądają najważniejsze kwestie z tym związane. Liczę, iż mój artykuł pomógł choćby w części. :)

  • Operat Łódź

    Zdecydowanie polecam wycenę zewnętrzną. Z mojego doświadczenia wiem, że banki rozmijają się z faktyczną wartością o dobre kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt procent.

    • Nie spotkałem się nigdy z różnicą między operatem bankowym a operatem zewnętrznym o kilkadziesiąt %. W niektórych bankach polecam klientom wykonanie operatu we własnym zakresie, niektórych bankach moim zdaniem to nie ma żadnego znaczenia.

Powiązane wpisy